新势力崛起搅局渝派房企“辛辣”发力成都楼市

每经记者 谢振宇 发自成都

纵观国内楼市格局，渝派地产早已成为京派、海派、粤派之后的第四大门派。擅长“弯道超车”的渝派房企，在当前国内房企产市场走到十字路口的时候，纷纷选择了与重庆相近的成都市场。诸如“一战成名”的新欧鹏，今年提出100亿目标的东原，还有渝派房企“一哥”龙湖……

激进，被认为是渝派地产的一大特点。但是，这个说法并不完全准确，有业内人士这样总结渝派地产的特点，“势头猛、速度快、下手狠。”即对自己狠、市场狠，对消费者肯降价让利，对竞争对手狠。

各方势力的搅局，对成都楼市来说，或又将掀起一场新的硝烟。

一天之内“砸”下近20亿元在成都“抢”4幅地块，近日，并不被外界熟知的新鸥鹏“轰动”了成都楼市。

来势汹汹的新鸥鹏，颇能代表渝派房企2014年在成都楼市的集体“爆发”。原本沉寂多年、销售多位于二三阵营的渝派房企，却突然在成都市场发力。东原、华宇等房企数盘齐发，此外还不乏类似于新鸥鹏之类的“搅局”新势力。

成都东原今年喊出冲击30亿元的年度目标，背后，与其2014年意图迈入100亿房企序列的快速扩张有关。再联系到渝派房企近年来在国内不断“攻城略地”，业界不免给渝派房企以“激进”的认知。

“激进？不是！渝派是追求绩优稳定下的规模（发展）。”最早提出“渝派”概念、活跃于国内地产圈的新欧鹏(中国)企业集团副总裁李战洪向《每日经济新闻》记者表示，当前楼市有下行趋势，而擅长“弯道超车”的渝派房企从中抓住机会，房企需要做到“绩优”和“稳定”。

想要逆势扩张，除了重庆本土市场，向来“川渝不分家”的成都楼市，因其市场前景和强大购买能力等因素，早已成为了渝派房企重点布局的“兵家必争之地”。

渝派房企集体“大爆发”

新欧鹏可以说是“一战成名”。此前名不见经传的新欧鹏(中国)企业集团，通过旗下的新鸥鹏地产集团在6月12日上演了一场惊心动魄的 “抢地”大战，让成都楼市开始了解这家来自重庆的房企。

当日，成都城东三圣乡的6幅地块走上拍卖台，新欧鹏成为最后的大赢家。除两幅地块落入他手外，其余4宗地均由成都新欧鹏竞得，成交总价为18.4亿元，其中一幅地块的溢价率达到了91.67%。

近期，新欧鹏还因吸引了原金科副总裁李战洪、华宇等知名房企高管的加盟，成为外界的关注焦点。

新欧鹏成立于1993年，旗下拥有房地产、教育、建设和农业四大支柱产业的企业。连拿4地、豪掷近20亿元，背后有着怎样的考量？

李战洪在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司当前发展战略是“立足大西部、开拓华北、挺近中原”。

目前，新欧鹏提出，“未来3年跻身全国20强与渝派房企前2强”的发展战略目标。而成都，是渝派房企全国化发展的重要组成部分。

成都楼市对于渝派房企十分重要，2014年渝派房企也有望迎来市场的集中爆发。

“在成都还是持续在报项目，包括新欧鹏拿的地，我们之前也报名参加了，但是没有竞到。”东原地产营销中心总经理王琴透露。

与新欧鹏的“搅局”不同，今年提出冲击百亿目标的东原地产，2014年在成都也将迎来爆发。与此前的沉寂不同，目前成都东原多盘齐发。

今年，成都东原更提出了近30亿元的销售目标。东原地产成都公司总经理李松泽此前也曾在接受媒体采访时表示，成都公司今年要冲击30亿元，“这就意味着要冲击成都销售前十强”。

这一业绩较之去年，增加了数倍。据锐理数据的市场监控数据，2013年东原地产在成都的备案销售金额为4.27亿元。

此外，在成都布局多年的华宇、金科等房企，今年也计划集中“大爆发”。四川金科营销总监金艳向《每日经济新闻》记者表示，今年四川的目标是30亿元，是以成都和内江为代表的二三线城市“一半一半”。

金科也正通过拿地、增加“存粮”的方式加大布局。7月5日，成都金科也以拍卖方式取得成都成华区驷马桥片区一宗地块，总价约3亿元。

华宇集团四川公司商业管理部执行总经理洪涛表示，集团的战略是深耕重庆，其中成都的比重在上升，“开始有向重庆市场追赶的迹象”。

洪涛今年初还曾向记者透露，华宇集团今年将有超过8个项目面市，货值在30亿元以上，争取在成都市场占有一席之地，计划2014年在成都投入的拿地资金达到50亿~80亿元。

另一家渝派房企代表协信地产，目前仅有一个项目在开发。协信地产成都总经理周继红向 《每日经济新闻》记者透露，公司下半年有进一步拿地的考虑，“还在谈（拿地）”，希望“积极获取1~2块土地，能够达到40万~50万平方米的开发规模”。

如今，国内楼市走到了十字路口，缘何渝派房企纷纷选择加码成都楼市呢？在周继红看来，这可能是大家在寻找一种突围，行业形势变化的时候，正是有机会的时候，“越战越勇”，大家有一种共识，“形势变化之时是扩张、突围的机会”。

正如中原地产华西区总经理庄泽宝所分析，“成都对渝派地产来说，相对其他跨区域更大的地区，各方面更容易把控。”从地理位置上来说，成都算是渝派房企们的“第二故乡”。

在成都仅属第二阵营

“成都是（渝派房企）全国化发展的重要组成部分。”谈及成都楼市对于渝派房企的战略地位时，李战洪如是称。

王琴亦表示，“我们选择布局城市比较稳。”成都楼市比较平稳，资金周转率等也还不错。集团对于成都，是属于“战略聚焦型”。

纵观国内楼市格局，渝派地产早已成为京派、海派、粤派之后的第四大门派。毗邻的成都，更成为渝派房企们布局的重镇。

2005年左右，龙湖进入成都，渝派势力在成都完成首秀。如今，重庆开发商早已成为成都楼市不可或缺的力量。

洪涛认为，渝派房企进入成都的力度越来越大，因为地理位置最近，需要占领较有前景的市场，成都必是其中。重庆房企进来，也能适应得非常快，且成都房价相较重庆稍高，因此大多第一站会选择成都。

谈及渝派房企在成都的布局，周继红认为，素来有“成渝不分家”的说法，相互之间的文化、习惯更容易融合，渝派房企在成都的发展普遍都比较好，“适应（市场）比较快”，渝派房企对融入当地文化、体现开发品位，对楼市的适应总体比较好。

总结渝派房企开发的特性，周继红认为，一是在开发速度上有一定共性，比较追求“速度”；二是颇具竞争力，无论是在价格、成本管控等方面；三是适应之后其开发品质逐步体现，融入度也比较好。

目前成都市场销售成绩中，龙湖“一马当先”。成都房联·透明房产网的数据显示，在2013年度成都备案金额排名中，龙湖以64.83亿元的金额排名第三，仅次于蓝光和保利。

作为渝派房企“一哥”，成都龙湖今年在销售方面仍排在前列。最新出炉的2014年上半年成都楼市销售备案数据显示，龙湖地产的销售备案面积、金额分别为21.43万平方米、22.17亿元。

金科等房企在成都亦收获颇丰。金科地产2013年年报显示，金科在四川包括成都和内江共有5个项目在售。金艳透露，去年金科在四川的总销售额约为25亿元。

不过，虽有龙湖、金科逐渐在成都做大做强，但就目前来看，渝派房企在保利等国字头企业，以及以蓝光为代表的成都本土房企的竞争之下，总体稍显沉寂。

在去年成都楼市销售面积和金额前20强榜单中，仅有龙湖一家上榜。今年上半年的销售备案数据亦显示，进入成都楼市销售排行榜前20的渝派房企，仍只有龙湖一家。

“对于渝派地产来说，竞争不仅存在于与成都本土房企的竞争，还需要与很多排名全国前十的地产商直接竞争。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩向《每日经济新闻》记者表示。

一位房企人士也坦言，在成都，渝派房企只能处于第二阵营。

“渝派在成都属二、三阵营。”锐理数据品牌营销中心总经理郭洁表示。谈及渝派房企的特点，郭洁总结到，“势头猛、速度快、下手狠。”即对自己狠、市场狠，对消费者肯降价让利，对竞争对手狠。

商业住宅“两条腿走路”

6月12日下午，龙湖金楠天街招商大会在成都召开，预计到2015年10月27日，这个商业体量超过18万平方米的商业综合体将亮相成都。

龙湖在成都加紧布局商业地产，亦符合龙湖目前的“近城区、控规模、持商业”的集团战略。和龙湖一样，协信、华宇等渝派房企们，亦已更多布局商业地产领域。

周继红表示，在成都，公司接下来也要寻求更多发展，希望能更多地体现协信地产在商、住、产业集成开发的特性，商业、产业一体的开发特点。未来会“寻求规模型的产业用地，目前和成都的几个区县也在谈和寻求合适土地”。

洪涛介绍，集团也正加大对商业自持的比例，目前成都和重庆已达到50万平方米，“3年时间内预计达到100万平方米”。

东原地产也希望加大对商业物业的持有与运营。“跨区域，多产品，持商业”正是东原地产现阶段正在完成的战略布局。

据悉，东原多元化的产品部署也在迅速成型，仅以重庆区域为例，其高端住宅、商业物业项目的占比正在逐渐增多，在其2013年的销售收入中，商业范畴的收入达到9.76亿元，占比22.18%。

目前，在成都的渝派房企们，也越来越呈现了整个公司层面自上而下开发模式的分化。

和大多数房企所不同，金科近些年开始重点布局一些三四线城市。金艳透露，目前，除了成都的布局，金科正在寻找更多进入四川二三线城市的机会，未来计划布局宜宾、达州等城市。

何良栩评价到，进入省会城市下的二线城市，金科有较大的品牌影响力，可以凭此获得更好的利润率和开发机会。

那如今，该如何看待渝派地产在开发模式所呈现的个体特点？李战洪表示，总体来看，渝派的房企，注重一二三四线协调发展。“因为市场不断调整，如果协调发展，抗风险能力就会很强，一个均衡布局，协调发展”。李战洪分析，在业态方面，行业的发展态势是，需要多业态扩张，不再做单一业态，包括龙湖等，向商业、向产业园区综合发展。而未来，或更多向跨行业发展，“如恒大卖水”。

“商业拿地便宜，住宅拿地成本高。”成都卧龙吟机构总经理杨明富向《每日经济新闻》记者表示，开发商都有对高收益的追求，但靠住宅是做不出来的，可以通过商业来构思，但最终能否实现“尚待观察”。

“弯道超车”的机遇与挑战

“激进。”当被问及渝派房企的特点，一位成都地产界人士给出了这样的评价。

近年来，渝派房企在国内不断“攻城略地”，这也给企业资金状况提出了更高的要求。

金科借壳上市、协信计划登陆港股，以及刚刚重组的东原地产……近年，外界看到了渝派房企开始在资本市场上长袖善舞。背后，上市或是解决融资的办法之一。

以东原为例，其刚刚提出“2014年实现百亿业绩、2015年成为地产行业50强”的战略目标，这是一个“三级跳式”的发展速度，背后契机是刚刚于4月完成资产重组的迪马股份，终于帮助东原打通了资本市场的融资通道。

“对于大型房地产开发商，上市是融资的重要渠道。”庄泽宝亦认同房企通过资本市场来解决融资的趋势，“目前都有向资本市场转移的趋势，要做大做强都会有这方面的考虑。”

庄泽宝向《每日经济新闻》记者表示，房企融资主要的手段包括上市、管控（负债比率）、借壳、信托、基金、项目合作、自身项目回款、银行授信等。“不能说哪一种最好，要根据不同的公司来看。”

李战洪指出，渝派房企在2011年前后，才开始在资本市场起步，与粤派和海派相比，资本市场起步较晚了。“但现在已经解决了这个问题，所以未来的能力还是很大的。”

如今楼市走到十字口路，“比的是开发商对节奏的把握能力”。李战洪表示，“你在上行通道做品牌、做利润，下行通道，比的是拿地和产品的重新研发组织能力，但每一次下行的时候，都是行业洗牌的机会，渝派房企可以借此“弯道超车”。

抛开大势的影响，就成都楼市而言，面临国内一线房企与成都本土房企的双重挤压，渝派房企如何突围呢？一些房企人士对此有着较为清晰的判断。

王琴表示，市场竞争哪里都有，只要该地区经济情况不错，也有人口导入能力。房企需要做的是，“在这个领域做好自己的差异化，把产品、服务做好。从拿地开始，就做好总体规划。”

何良栩认为，在房企本身规模起来之后，需要进行高周转。“本身开发速度快后，快速推向市场，减少资金压力。另外的途径就是上市，获取更大的资金支持，扩大开发规模，进行土地储备。”

（实习生黄丽对本文有贡献）