央行力挺首套房贷 不搞硬指标难以见成效

5月13日上午，一则有关监管层“窗口指导”个人住房贷款的消息，搅动了中国楼市敏感的神经。央行在会议上要求：“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。”事实上，有关方面多次提出类似观点。2011年底，住建部曾要求“优先保证首次购房家庭贷款需求”。2012年2月，央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。2013年6月，国务院常务会议再次提出“支持居民家庭首套自住购房信贷需求”。去年10月，央行又表态“支持居民购买首套自住房的贷款需求”。

在笔者看来，这次央行力挺首套房贷需求，既是对过去意见的重申，也有新的寓意。一方面是当前多家银行不断传出暂停个人房贷业务的消息，例如，4月份广州的招商银行、民生银行、平安银行三家银行停止个人房贷业务。首套房贷关乎民生，暂停这一业务也是对民生的伤害。因此，央行公开力挺首套房贷需求。另一方面是当前楼市处于下滑态势，多个城市库存量高企，交易量与房价“双降”。这次央行力挺首套房贷需求，也是在为楼市维稳，同时也能间接起到经济维稳的目的。因为保证首套房贷需求，就能让部分刚需入市来稳定楼市，避免楼市快速降温。再说，这种为楼市维稳的方式也是舆论比较容易接受的。

央行负责人在相关会议上明确指出，“个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分。金融系统一端连着民生，一端连着党中央国务院。”换言之，首套房贷一头连着民生，一头连着楼市或者经济。商业银行要承担社会责任，不能为了追求商业利益漠视民生与经济。

不过，各家商业银行是否是“听话的孩子”，还有待观察。笔者对央行力挺首套房贷需求的效果并不看好。

首先是2011年至今有关方面多次强调要优先满足首次购房家庭的贷款需求，但是，商业银行暂停房贷业务的消息不断传出，这说明，商业银行只追求商业效益、不“讲政治”的习气并没有改变。尽管去年前三季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到76.5%，但这并不能说明各家商业银行在严格执行监管部门的要求，满足了所有首次购房家庭的贷款需求。即使商业银行愿意给一部分首次购房家庭发放贷款，也往往与存款、理财等业务挂钩。

其次是由于按揭贷款收益太低，银行不愿意多做个人住房贷款，再加上信贷收紧，银行更愿意把有限的贷款投入到更赚钱的业务。商业银行是追逐利润的“经济动物”，只要操作不违规，就有权决定自己的业务，如此，央行力挺首套房贷需求，不等于商业银行会听央行的话。恐怕最终商业银行还是按照自己的利益需求来操作。

其三是当前的房贷业务存在一定风险。某银行负责人在解答房贷收紧原因时指出，“房价太高了，我们认为，目前的房子根本不值这么多钱”。也就是说，当前房价高，库存大，楼市存在继续降温可能性，银行自然不愿意发放房贷，这也会影响到首套房房贷的发放。

各家商业银行是否是“听话的孩子”，既取决于银行资金面是否紧张，银行是否会从房贷业务受益，也取决于楼市是否安全，更重要的是，取决于是否把首套房贷作为对商业银行的主要考核指标——只有对首套房贷做出硬性指标的要求，商业银行才有可能变成“听话的孩子”，央行的话才会管用。