上海调整土地规划提振房企信心 严控供应过剩

每经记者 杨羚强 发自上海

“上海可能是全国对土地财政依赖最小的城市。这使得政府可以根据市场的冷暖，调整土地供给。我们对上海市场很有信心。”宝龙集团总裁许华芳近日接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。

他说这番话的背景是，5月6日，在上海市召开的第六次规划土地工作会议上，上海市委副书记、市长杨雄在会上指出，要转变规划理念、转变土地资源利用方式，“城市终极规模的锁定，有赖于土地规划的边界约束建设用地规模只减不增，以土地资源利用方式转变倒逼城市发展转型。”

在会上，上海市规划和国土资源局透露：2020年规划建设用地规模3226平方公里。而未来上述规模将被严格限制。

在各地房地产市场出现供应过剩风险的大背景下，上海对建设用地规模的控制，无疑提振了开发商对上海房地产市场的信心。

建设用地仅可增156平方公里

在此前，上海召开的第六次规划土地会议上，上海市规划和国土资源局透露：2020年规划建设用地规模3226平方公里。而未来上述规模将被严格限制。上海制订的 《关于编制上海新一轮城市总体规划的指导意见》提出，在用地规模上，上海未来应严守规划建设用地总量“天花板”，力争实现全市建设用地规划总量 （3226平方公里）“零增长”。

资料显示，上海目前总占地面积为6340.5平方公里。《东方早报》报道称，上海建设用地占市域总面积的比重超过了40%，按照2020年规划建设用地规模总量，仅剩156平方公里。上海市规土局副局长岑福康表示，根据“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的管理思路，今后全市新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。

在建设用地总体规模受限的大环境下，上海提出通过存量低效建设用地盘活和城市更新，推动郊野地区土地综合整治，通过适度降低工业用地比重，提高公共绿地和公共服务用地比重，实施土地综合开发和复合利用，提高土地利用效益。

这意味着未来上海的商品房开发用地，将有相当一部分来自于原有的工业建设用地。

土地供应将根据市场调节

对于上海的房地产市场来说，有限的建设用地规模将意味着可以避免出现总体供应过剩的风险。

此前，旭辉集团董事长林中曾向《每日经济新闻》记者提及，在部分省市，地方政府会为了土地财政不断地增加土地供给，但这些区域每年市场的供给却是不变的，在这种情况下，开发商很容易因为土地的集中供应，存在开发投资的风险。

而上海因为土地供应量的有限，开发商通常只需要担心需求方面的波动。相比之下，投资风险要比二三线城市要小许多。

许华芳也提出类似的观点，认为上海的商品住宅用地供给有限，房地产开发商的投资风险因此要比很多城市小。当房地产市场遇到供应过剩的风险时，上海有能力调节市场供给，确保市场不出现大起大落。

中原地产研究总监宋会雍表示，上海对建设用地的总体控制，必然使产业面临升级压力，部分产业将被转移出去，而那些能产生相对高效益的产业，可能成为未来上海经济的主体。

事实上，上海规土局副局长史家明在解读 《关于落实最严格的耕地保护制度，进一步加强本市耕地保护工作的若干意见(征求意见稿)》时也提到，上海目前地均GDP产出仅为巴黎的三分之一，东京的九分之一。而土地利用效率低的地块主要是布局零星分散的农民宅基地和低效工业用地。上述地块如果能被有效地更大程度利用，显然有助于上海产业质量的提升。