成都万华投资集团董事、总裁罗立平：万亩土地谋“承接城市功能外延”

每经记者 谢振宇 发自成都

“其实我们现在是在小康时代做富裕时代的产品，虽然富裕时代还没到来。”日前，成都万华投资集团董事、总裁罗立平在接受《每日经济新闻》记者专访时如是说。

这一理念在成都万华的开发路径中得以体现：10多年前，万华在成都近郊开始打造4000亩的“麓山国际社区”（以下简称麓山），公司得以声名鹊起；目前，万华2006年立项开发的占地达11平方公里的“麓湖生态城”（以下简称麓湖）前期总投入已达上百亿元。

罗立平视这一转变为从“近郊住宅”向“承接城市功能外延”的房地产开发。如今，万华布局海南，又把目标“瞄准”了养老地产和度假地产。

但他也坦言，这种押注“富裕时代”行业发展趋势的地产开发“很累”，过程中也感受到较大的压力。目前，受制于所在区域规划的变动和未确定，麓湖项目的产业打造尚处起步阶段。

万亩造城/

地处成都南面华阳 “麓镇”的A4艺术馆，在当地文艺圈内已小有名气。日前，罗立平在这里接受了记者的专访，侃谈公司的运营和发展、项目开发的独特理念等。

距离“麓镇”百米之外，成都万华正主导另一场“造城”运动。与公司此前开发的麓山相比，新项目麓湖的规模是前者的几倍、甚至十倍。

公开信息显示，麓湖总占地达11平方公里。自万华于2000年开始打造的麓山进入销售期后，麓湖便进入前期运作阶段，项目于2006年立项筹备，2009年破土动工，2011年投入销售。

成都万华表示，麓湖将是一座以高端居住、高端商务、高端商业为核心，集休闲娱乐等其他城市配套为一体的新型城市，规划居住、产业人口约30万人。

罗立平说，麓山虽然配套很丰富，但毕竟只是一个社区级别的项目，在于“当初成功抓住了近郊住宅渐成主流的生活方式”，而目前“麓湖就是城市的功能往外迁出来”，麓湖担纲“小型城市”功能的房地产开发。

前期，麓湖也多以高端物业的销售为主。未来，将更多打造包括配套商业在内的产业项目。

“这种大盘的发展，销售物业是一方面；另一方面开发商还需要有一些配套物业、综合物业、持有物业、商业等等，这些非常重要。它是支撑这个区域发展的关键所在。”罗立平说，由于受制于整个区域规划的调整和不确定，目前尚在等待相应结果。

近几年，麓湖开始有了更多产出。在成都媒体的相应报道中，2011年~2012年，麓湖的销售收入在10亿元以上。罗立平表示，去年麓湖的签约销售额在23亿元左右。

“从目前的对外宣传来看，麓湖更多给人以生态宜居的面貌，销售物业也多以高端住宅为主，暂时还停留在房地产开发的层面。”对于麓湖的开发情况，一位成都地产人士评价道。在他看来，产业项目或许是麓湖的远景规划，而从项目开发的安全角度考量，“从整个盘的去化安排来看，是先做住宅，从而撬动项目运作”。

那么，关于麓湖未来的产业打造，万华方面有着怎样的规划呢？日前，成都万华方面向《每日经济新闻》记者书面回复称，项目由三大产业体系组成：EOD（绿色生态办公区）生态总部办公、创意产业、城市休闲旅游产业。

“在麓湖涉及的产业中，公司已基本实现战略合作框架的有创意文化、教育、医疗、酒店、城市综合体等几个方面，均为行业中的高端资源。”成都万华方面表示。

罗立平透露，一旦规划能够快速敲定，公司的这些产业项目就会很快启动，公司也在考虑与这些专业领域里有影响力的公司合作，比如做商业的，“我们会搭建平台，引入一些战略合作伙伴来一起开发”。

押注“富裕时代”/

“除了产品，麓山的成功，一定程度上还跟成都城市发展向南有关。类似的项目，放在其他区域最后或难有这样的效果。”一位熟悉成都地产状况的业内人士日前向 《每日经济新闻》记者表示，如今万华打造麓湖项目，仍契合了成都向南发展的总体规划。

谈及对麓湖的投资情况，罗立平透露，若按房地产业惯常的前期总投入计算，包括银行贷款等投入，“我们现在大概在这个项目（指麓湖）里面投了约120亿元的资金。”

不过截至目前，麓湖仍未进入大量产出阶段。“将来（销售额）到四五十亿元的时候，我可以拿钱去投别的项目，不过现在还不是时候。”罗立平预计，明、后年将步入这一阶段。

据《每日经济新闻》记者了解，如今万华已经布局全国，公司在海南的两个项目，分别以养老地产和度假物业为主。

公开信息显示，海南万华房地产开发有限公司由成都万华投资集团有限公司、三亚硕成房屋建设开发有限公司共同投资组建，注册成立于2010年8月。万华在海南的地产项目分别位于三亚和万宁市，其中三亚的项目规模达万亩。

不追求复制此前的地产开发模式，却选择有些“另类”的发展路径，罗立平将其归结于打造面向“富裕时代”的产品。“我们现在是在小康时代做富裕时代的产品，虽然富裕时代还没到来。”罗立平表示。

“对于海南项目，我们目前主要在做前期战略性的考虑。比如养老物业，随着老龄化（社会的到来），将会成为（地产开发）主流的一个发展方向。”罗立平表示，虽然“养老物业最佳的时候还未到来”，但出于市场考虑，未来万华或将率先推出海南的度假物业项目。

“万华的开发都是长线项目，特点是项目周期长、规模比较大。其优势在于，虽然去化率相对慢，但获取土地的成本较低。”全经联四川分盟秘书长何良栩分析认为，虽然旅游、养老地产项目是未来地产的大趋势，但其中也存在一定的风险，“国内对养老地产的开发都还在探索阶段，尚无完善的开发模式”。

何良栩认为，万华做这些项目，需要以短线产品来保证现金流，前期通过住宅等短线产品来“以短养长”，“在资金方面，可通过资金的内循环。另外，就需要其他融资渠道来解决”。

“对房地产市场，从长远来看，我还是一个悲观主义者。”当被问及为何不像大多开发商一样，在房地产开发上进行规模性复制时，罗立平给出了这样的答复。他认为，这种战略性的项目，其中有很强的机遇性的机会，“从未来战略的角度来说是安全，是有前途的蓝海领域”。

“每次做开拓者，不是简单复制和拷贝。会觉得比别人走得累一点，比别人辛苦一点。但从商业模式上来说其实不是，我认为是更加长远的思维方式。”罗立平向《每日经济新闻》记者表示。

然而，麓湖项目的开发、以及全国布局的万华，未来势必会面临不小的挑战，或将考验罗立平对富裕时代的“押注”。