北京：高端住宅进入“十万元时代”功能定制加速物业升值

每经记者 尚希 发自北京

近两年来，对于越来越多的高资产人士来说，高端住宅的使用功能不再仅局限于居住，而是兼顾了资产配置与商务接待等多重功能。

高端住宅功能的不断演变也凸显出北京高端住宅市场的发展轨迹。2008年北京奥运会的举办，刺激了北京房地产市场的急速升温，更是加速了京城高端住宅市场的“国际化”。

盘古大观就是北京高端住宅的一个标杆性项目，其价格走势像是在为京城高端地产市场背书。而在价值不断抬升的背后，高端住宅市场的区域性、功能性以及资产保值性的门槛同步抬升。

区位决定升值潜力

第一太平戴维斯统计数据显示，今年到明年，北京市将有近10个单价超过10万元的高端住宅项目入市。其中计划在今年入市的一个高端项目目前预计售价高达15万元/平方米。

2013年以来，北京土地市场持续火热，“地王”频出，夏家胡同、孙河、亦庄等多宗高溢价土地相继成交，区域楼面价屡创新高。优质宅地的稀缺性致使土地成本居高不下，进一步刺激了现有高端住宅的销售。

高地价与开发商合理利润空间叠加，自然导致“地王”地块打造出来的产品售价水涨船高，这就为高端住宅设定了房价上涨下限的标尺。

据《每日经济新闻》记者了解，如果按照每月300套的去化速度计算，目前北京四环以内仅存的7000余套住宅存量，只够销售两年。扣除部分项目自持与开发商惜售的部分，这一周期或将更短。

从目前北京顶级高端住宅项目来看，均价基本都已超过10万元/平方米，单套价格数千万甚至过亿。有数据显示，2009年以3600万元购进一套盘古大观，在2012年就已升值到7100万元。

盘古大观的快速升值与其周边区域建设投资的逐步完善有密切关系。据统计，北京奥运会之前，政府共投入2800亿元用于城市基础设施建设和交通环境的改善，除了修建比赛场馆外，还配套建设了国家奥林匹克森林公园等一系列娱乐休闲设施、文化设施和商业设施。

不仅是盘古大观，北京四环以内的其他核心高端住宅项目也拥有十分完善的区位因素以及配套条件。北京高端住宅市场一位权威人士告诉记者，在北京核心城区高端住宅供应匮乏、需求旺盛的作用下，预计当前在售项目的价格将保持强劲上涨。3年内，北京核心城区将出现多个单价超20万元、总价过亿的高端住宅。

高端住宅进入定制化时代

对于越来越多的高资产人士来说，高端项目具有的不仅是居住功能，对其资产分配以及圈层社交也有非常大的作用。

亚豪机构统计数据显示，今年以来北京高端住宅市场成交并不旺盛。3月，北京57个在售报价超过5万元/平方米的公寓高端住宅项目共成交135套，同比下滑7成，创下了除今年2月以外的第二低值。2014年一季度，北京公寓高端住宅市场仅成交399套，同比、环比分别下滑68%、100%。

从目前的成交状况可以看到，高端住宅买家不再一味追求超大尺度和奢侈华丽，转而更注重产品能否提供更多实用性的功能属性，比如满足高端社交、个人爱好及个性化生活需求。

一位在高端住宅市场浸淫多年的业内人士对《每日经济新闻》记者分析指出，目前这些高端业主渴望在城市中心拥有一套房产，既要满足接待客户、款待友人、小型聚会等社交平台需求，同时又拥有收藏展示、品鉴赏玩、甚至纯粹满足业主个人兴趣爱好的功能。

记者近日在走访中看到，北京一些核心区域的高端项目在功能方面都在力求从多方位进行诠释，位于CBD核心区域的鸿坤·花语墅项目，大部分户型的地下室，不再单纯地作为常规的酒窖、影音室，还可以作为展览室，字画、玉器等藏品均可在此陈列。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前北京高端住宅已经悄然出现了居住型与会所型两种分化趋势。

业内人士指出，目前的高端住宅已经在向“定制化”转型，“定制化”或将成为未来市场的一个重要趋势。