蓝光地产集团总建筑师郭震：成都高端住宅发展需庞大的“中产”人群支撑

国内高端产品，在北上广有比较清晰的脉络，粗略地分，一部分产品是给传统的富有人群，比如做生意的老板；还有一类像凯德置地和仁恒置地做的，它们不同于星河湾、龙湖做的东西，是给高端白领做的产品，这一部分人群在北上广占的比例还相当大，产品也相当成功。

今年3月份以来，成都高端住宅市场推量集中。我感觉是前几年憋着了，没有加推。成都高级白领客群还不成熟，高端产品目前只有物业形态的区别，没有内涵的区别。所以，这时候进入成都的高端市场不成熟，因为大家的客户都一样。

品牌房企推出定制化高端住宅产品，定制化在这里有两个概念：一是找准一个人群，调查这个人群都具有怎样的经济能力、家庭组合、生活方式，再为这个人群去定制。这种定制在上海和北京已经有很多了。

还有一种所谓“定制化”，是真正的“私人定制”，这是最顶级的项目，我们看来只适合别墅类项目，这种项目目前在国内发展得并不好，因为中国的政策跟欧美不一样，但它针对一个客群没有问题。

如果只有富有人群才能享受高端的住宅和产品，那这个产品发展不了几年，它没有后续的支撑。我们希望成都以后发展得和北京、上海，甚至国外一些城市一样，有庞大的“中产”支撑。在上海，可以看到银行金融系统、IT行业、地产行业的高级“打工仔”，他们的收入可以比做生意的人还高，达到年收入几百万元甚至上千万元。但他们和做生意的富有人群是两个概念，他们对住房的需求不一样，这两种人是不会住在一起的。在这种情况下，市场不分化没前途。

目前，成都很多高端产品不比一线城市的差，它的景观配置可能比上海还好，像龙湖一向打景观配置牌；公共地区的装修，成都一些高端产品可能也不比广州差。不过我个人感觉，成都的高端住宅产品没个性，没个性就是因为没有彻底分化。

严格意义上讲，成都城市高端住宅产品还处于起步阶段，最早的典型是誉峰，誉峰算是比较大的城市高端住宅产品。之后，蓝光也做过公馆1881，还有华润、星河湾等也在做，但毕竟时间短。誉峰接近2011年才推出来，然后出来就赶上了调控。可以说，整个高端住宅产业受到 “重创”。严格来说，2011年、2012年成都高端住宅不好卖，所以说成都的高端住宅起步最多才3年。

实际上，高端住宅本来应该有一半属于投资价值，因为它少，物以稀为贵，它就应该有投资价值。但现在政策的原因，基本都被限购了，投资需求就被挤压掉了。

楼市有一个观念跟股票一样，纯上升期的时候，越贵的房子涨得越快。所以北京、上海的房子比成都涨得快，其高端住宅也比成都的涨得更快。因为高端住宅有个特点是总量少，而且往往有稀缺的景观资源，比如府南河边，还有上海的黄浦江边就更不用说了，这种资源太稀缺。

此外，房地产发展期也是中国经济的高速发展期，有钱人越来越多，投资价值也会非常高。

（每经记者杜冉乐根据专访内容整理）