世纪游轮转型阵痛：旅游地产项目大幅延期 恐错失“最好的时代”

每经记者 鄢银婵 发自重庆

是转型，还是深耕主业？对于世纪游轮（002558，SZ）而言，似乎哪一条路都不好走。

2011年3月登陆深交所的世纪游轮，拥有“长江航运IPO第一股”、“游轮第一股”、“重庆旅游企业第一股”、“全国旅游业民营企业第一股”四大头衔，吸引了大批投资者的眼光。

3年后，因三公消费受抑、长江内河游竞争加剧，世纪游轮相继爆出卖老船、搁浅造新船计划以便经营和转型的消息。

今年初，世纪游轮公告称，万盛黑山谷旅游地产项目因地方政府要求对原规划许可的容积率进行调整，导致项目延期。但近日，《每日经济新闻》记者实地探访时，万盛经济开发区规划建设局却表示，从未要求公司调整该项目容积率，“延期原因在于公司自身”。

重庆地产界人士表示，世纪游轮所开发地产项目属于典型的避暑地产，每年5~9月为黄金销售期，再加上这两年市场已经趋于成熟，公司很有可能会错失“最好的时代”。

“整个工程基本没动”/

历来被视为当地房产界 “第一会”的重庆春季房交会将在4月中旬举行，如果旅游地产计划按部就班，世纪游轮旗下全资子公司重庆御辉地产开发有限公司 （以下简称御辉地产）这个月将会非常忙碌。

2012年12月8日，世纪游轮曾公告称，御辉地产将在重庆万盛黑山谷景区进行旅游地产项目开发，项目建设周期为1年2个月，预计2013年5月开始动工，2014年7月完工，项目分三期建设，并于2013年9月初开始预售。

此后，世纪游轮在2013年半年报中又称，该项目已经开始动工，并预计2014年4月开始销售。

“重庆有春季房交会和秋季房交会，秋季房交会一般在每年9月或10月举行，如果房企所开发楼盘计划在当年9月预售，那么头年秋交会和来年春交会都是推广的重要时间节点。”世联地产经理王波告诉《每日经济新闻》记者。

不过，种种迹象却显示，御辉地产黑山谷项目目前并未启动任何宣传推广动作。

记者在网络搜索引擎上输入该项目关键词发现，所得的信息均来自世纪游轮的公告，唯一可用信息为该项目位于黑山谷景区八角小城3号地块。随后，记者以购房者身份致电御辉地产欲进一步了解详情，颇为奇怪的是，在说明意图后，接电话的两名工作人员均表示没听说过公司在黑山谷有地产项目。随后一名销售负责人接听了电话，其态度却颇为谨慎，一再询问记者为何要打听该楼盘信息，待说明缘由后，该名人士表示黑山谷项目还未到宣传期，项目名称也未定，开盘日期也没有时间表。

3月下旬，为了解该项目的实际进展情况，记者前往黑山谷景区一探究竟，无奈即便是对该项目有所耳闻者也少之又少。

出了万盛城区，沿着盘山公路蜿蜒直上，视野所及之处绿树环绕、林间百鸟齐鸣，阳春三月的惬意在这丛林深处彰显无遗。但这时，一辆辆载满土石等建材材料的重型大卡车蹒跚而来，掀起漫天尘土，打破了整座大山的安详宁静。

“要不是现在没单子接，没有哪个车（出租车）愿意跑黑山谷。”当地出租车司机邢师傅忙着给重型大卡让路，嘴里却忍不住抱怨，“景区里到处都在施工，好多房地产项目，整天都有大货车进进出出”。

据黑山谷景区管委会人士介绍，该景区旅游地产项目大多集中在北门游客集散中心，也就是八角小城地块所在区。记者看到，环绕该游客集散中心广场的是一圈的售楼部，包括金科中华养生城销售中心、清风雅水销售中心、公园36栋销售中心等，唯独不见御辉地产所开发项目。

事实上，在黑山谷景区工作的多数人的印象里，御辉地产这个公司还非常陌生，甚至还不及一家与其发音颇为相似的“裕豪农家乐”的名气大。

这从记者向上述销售中心工作人员打听该地产项目详情时便可见一二：没有任何销售人员听说过御辉地产，更不清楚其在黑山谷所开发项目具体位置；甚至连景区管委会多名工作人员也对该项目毫不知情。

“这个项目现在没有动。”在经过多方打探后，景区管委会规划办一名工作人员表示，“地早就圈了，但整个工程基本没动”。

在该名工作人员的详细指引下，记者沿着景区公路来到一块筑起2米多高围墙的坡地外，围墙内地块凹凸不平，长满了杂草，靠近公路的一侧，有一排临时搭建的活动板房，以及两扇锁得严严实实的大门。

工作人员表示，这就是御辉地产项目所在地。同周遭工地上堆满的脚手架、施工器械相比，该地块空旷得有些突兀，即便是在该地块蓝色分隔带的另一侧，也已经是被推土机翻新的裸露黄土。

公告称容积率不符被卡/

对于黑山谷地产项目的进展情况，世纪游轮也曾在今年1月6日发布公告给予说明。“该项目所在地海拔在1000米以上，冬季不宜施工，且冬季时间长”。

如今，已近晚春，周边工地一片忙碌，上述缘由显然难以成立。

“在该项目的规划方案评审过程中，地方政府要求对原规划许可的容积率进行调整，降低容积率，从而将降低项目开发的收益，经过多次协商，进展缓慢，目前该项目仍在协调过程中。”世纪游轮在公告中如是说。

“公司在积极同当地政府协商新的方案，目前工作还在进行中。”世纪游轮董秘办人士表示，公司会根据上市公司准则及时披露相关信息。

上述黑山谷景区管委会规划办工作人员也向记者透露，“原来的方案有部分不符合政府的要求，现在新方案还没出来，项目一直停着没动。”

根据世纪游轮2012年12月17日披露的信息，“八角小城3号地块”项目占地面积80600平方米（约120.9亩），总建筑面积107400平方米，地上建筑面积80600平方米，容积率为1.0，绿化率≥30%，拟规划建设多层（4+1层）洋房、老年活动会所、商业配套服务性用房1465套。

不过，世纪游轮还在该份公告中表示，“‘御辉地产八角小城3号地块项目’位于黑山谷，重庆万盛经济开发区将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，拟发展为一个高级养生度假区，项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件”。

“当地政府严控规划，本来是项目的一大竞争力，没想到最后项目却卡在了规划上。”一名投资者说。

《每日经济新闻》记者了解到，目前黑山谷景区所开发地产项目中，因容积率规划出现调整的，御辉地产尚属于个例。

“没听说过哪个项目的容积率规划出现调整。”公园36栋销售人员表示。此外，上述景区管委会规划办人士也表示，“就我了解的情况，他们（御辉地产）是唯一一家有调整的”。

记者梳理黑山谷景区目前在售的多个楼盘详情时则发现，御辉地产黑山谷项目此前核定的容积率在同类项目中并不高，甚至低于大多数楼盘的容积率。其中，金科中华养生城的容积率为1.24；公园36栋容积率为1.23；清风雅水为1.178；假日国际则达1.50。

“容积率对开发商来说，决定地价成本在房屋中占的比例，对于住户来说，则直接涉及到居住舒适度。”王波表示。

一位在景区开发地产项目的人士透露，这与项目开展时期较晚有一定关系，包括金科中华养生城等项目大多在2013年10月前已开盘销售。

值得一提的是，去年9月，重庆市政府实行“五大功能区”战略，万盛则被定位为城市发展新区，首要任务为发展工业经济；而此前当地政府曾多次提出要将黑山谷打造为国家级旅游度假区。

该名人士表示，不论是发展工业经济还是打造国家级旅游度假区，大趋势都是要降低容积率。

项目去年已经通过初审/

尽管世纪游轮在公告中一再表示，地产项目延期的原因在于政府部门要求更改容积率规划。不过，当记者向万盛经开区规划建设局了解详情时，对方却予以否认。

“他们这个项目的初步方案我们这边早就已经初审了。”万盛规划建设局规划科人士表示，早在2013年6月，御辉地产上报关于黑山谷地产项目的开发方案后，万盛规划局便向其发放了 “用地规划许可”，并对方案提出了修改意见，“但是项目公司一直没有再把方案报上来”。

该名人士强调，规划局对原设计方案提供的修改意见中并未包含更改容积率的内容，仅是对相关细节进行修正。“黑山谷景区的地产规划之前没有对容积率设定限制，去年9月，市领导来考察后认为房屋比较密，才开始限定容积率要在1.0以下。”

记者注意到，在世纪游轮2012年12月17日披露信息中，该地产项目的容积率即为1.0，即便按照景区去年9月后实行的新政，其原定容积率同样在限定值以内。

该名人士还表示，事实上对于御辉地产黑山谷项目一直未施工一事，该局工作人员还曾多次致电公司方，了解其未递交修改后方案的原因。“我听说的版本是他们公司内部更换了这个项目的负责人及领导层，新领导层对开发方案有新的想法，所以一直拖着”。

4月1日，记者再次致电世纪游轮董秘办，希望核实上述规划局人士的说法。“新的方案还在谈，在和他们（政府）协商，一旦有结果，我们会及时公告披露。”其董秘办工作人员表示。

随后，记者转述了万盛规划局人士的说法，上述董秘办工作人员沉默片刻后表示，“房屋设计更改是很复杂的事情，我只了解到他们（政府）要求我们改容积率，但怎么改就不懂了”。

究竟万盛地产项目延期是否存在政府要求更改容积率一事，尚不得而知。不过世纪游轮在该项目开发中的态度已经有所波动，其在1月6日发布的公告中，还指出“国家对房地产行业宏观调控持续从紧，前景仍不明朗，也导致该项目进展缓慢”。

避暑地产具有较强季节性/

据此前披露信息显示，黑山谷地产项目功能定位为度假养生，具体为养生度假4+1洋房，户人口规模“1~2人”为主，户型结构以单配和一室一厅为主。

“度假养生是包括黑山谷在内的重庆旅游地产的统一定位，由于重庆夏季天气炎热，导致不少房企在远离主城区的仙女山、黄水等山区开发地产项目。”王波介绍说，同全国其他地区相比，重庆的旅游地产更具有“避暑”特性，目前重庆有近百家企业涉足避暑地产开发，重庆房企50强中，介入者在半数以上。

《每日经济新闻》记者了解到，避暑地产具有较强的季节性，每年5~9月为其销售旺季。令不少投资者忧心的是，世纪游轮地产项目迟迟不动工，也将使其错失销售旺季。

此外，更多的忧虑还来自于在日益激烈的竞争下，旅游地产蓝海将成红海的事实。

据了解，黑山谷景区距离主城区2个小时车程，是目前重庆地区最大、原始生态保护最完好的自然生态风景区，被誉为“中国最美养生峡谷”。据记者不完全统计，目前该景区已吸引了10家左右的开发商，在售楼盘达15个。

万盛区官方曾公开表示，未来5年黑山谷旅游地产建筑面积要达300万平方米，目前这个数字为10万平方米。此外，今年初重庆市旅游局决定创建黑山谷等10家旅游度假区，市场分析认为，这意味着该景区旅游地产将迎来爆发性增长，世纪游轮势必将面临更多的竞争对手。

有所佐证的是，今年1月金科股份便发布公告称，共投资1.18亿元拿下黑山谷4宗地块共计157062平方米。

同时，除了景区内的开发商外，世纪游轮地产项目还必须同重庆周边其他避暑盛地的地产项目竞争。“铁山坪、缙云山、南山同主城的距离更近，仙女山、金佛山的运作则更加成熟。”中国指数研究院西南分院总经理汪勇说。

此外，争夺重庆避暑地产市场的还有与重庆相邻的贵州遵义、四川都江堰以及湖北利川等。

记者还注意到，黑山谷旅游地产市场已经出现价格战的趋势。记者搜索该区的近年地产新闻发现，为回笼资金，“黑山1098”推出全款8.3折及按揭8.7折的优惠促销，“金科中华养生城”也给出了总价一次性优惠2.7万元的政策。

毋庸置疑的是，随着入市的旅游地产项目增多，世纪游轮必须同更多的对手争抢客源，优惠措施也势必会相应增加。分析人士认为，世纪游轮该项目迟迟不予实施，将令此前预期的投资回报率有所降低。

项目公司被指缺乏经验/

“如果将世纪游轮地产项目放在全国旅游地产大环境的显微镜下，其运作一年多却尚无实质进展更加引人堪忧，毕竟谁也不知道这个行业未来的走势。”一位不愿具名的地产业内人士说。

“这几年，我国旅游地产发展得有些浮躁。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企将旅游地产当作企业的拿地模式，但却疏于旅游资源整理及配套设施的管理，很难真正实现旅游地产以租金收益回馈投资的商业模式。

在张宏伟看来，目前云南、海南等地旅游地产市场已经有了几次炒作，旅游度假相关产品价格也有所虚高。对于投资客而言，由于旅游地产二手市场尚未成熟，未来要实现产品投资流转也存在一定难度。

重庆师范大学三峡旅游研究所人士认为，旅游地产就是一个新的造城运动，教育、医疗、生活配套必须齐全，不能依托于城市原有的配套，投资旅游地产十分考验开发商的资金链。

据世纪游轮此前发布公告显示，黑山谷地产项目整体总投资估算为3.9亿元，前期资金（含土地出让费、一期建安费、前期税费、项目前期建设费）投入约为1.65亿元，计划在一期工程开始预售以后，利用预售和销售收入进行滚动开发，预计销售收入将达到5.85亿元，净利润则在1.17亿元，将大大增厚公司业绩。

理想很丰满，现实却很骨感。

《每日经济新闻》记者注意到，由于黑山谷地产项目迟迟未开始预售，公司经营也面临一定压力。

世纪游轮2013年三季报显示，该年前三季度货币资金期末数比期初减少51.04%；同时，其还预计2013年净利润将同比下降，幅度为90%~70%。而公司于今年2月底发布的业绩快报数据显示，2013年公司实现净利润773.85万元，同比下降80.75%。

“旅游地产往往为传统房企战略转型的方向，它不仅仅是修房子，更需要系统化的规划观念，作为一家刚涉及房地产界的公司而言，挑战非常多。”上述地产界人士说，御辉地产为2012年新成立的房地产公司，缺乏房地产开发经验。

“在已披露信息中，公司为这个地产项目已经投入了7250万元

（4250万元的土地成交款、3000万元的公司注册资金），以2013年半年报数据为准，这部分资金占货币资金的56.13%，如果迟迟不见收益，对公司经营将形成影响。”上述人士说。

《《《

黑山谷旅游地产项目进展情况

◎2012年12月8日公告称

全资子公司御辉地产将在重庆万盛黑山谷景区进行旅游地产项目开发，项目建设周期为1年2个月，预计2013年5月开始动工，2014年7月完工，项目分三期建设，并于2013年9月初开始预售；

◎2013年半年报中称

御辉地产黑山谷旅游地产项目已经开始动工，预计2014年4月开始销售；

◎2014年1月6日公告称

2013年在公司对该项目推进的过程中，由于地方政府要求对原规划许可的容积率进行调整，目前仍在协调中；该项目所在地海拔1000米以上，冬季不宜施工，且冬季时间长；国家对房地产行业的宏观调控持续从紧，房地产行业前景仍不明朗的原因，黑山谷项目进展落后于预期。

《《《

相关链接

上市后业绩逐年下滑世纪游轮“一家独大”时代远去

每经记者 鄢银婵 发自重庆

3年前世纪游轮（002558,SZ）绝不会想到，仅仅过去几年，游轮市场便已经沧海桑田。

今年1月，世纪游轮的掌舵人——董事长彭建虎在接受《重庆晨报》采访时称，“近两年，重庆的三峡游轮业务发展过快，导致行业产生恶性竞争，不利于整个游轮产业的健康发展”；而面对同一家媒体几近一致的话题，他在2012年却给出了“豪华游轮运力距离饱和还差得远，起码还有40年发展光景”。

世纪游轮财务数据显示，2011年公司净利润为4344.31万元，2012年净利润为4019.04万元，2013年预计净利润为773.85万元；账面现金及现金等价物余额也在减少，2011年为3.005亿元、2012年为1.275亿元、2013年前三季度为6323.39万元。

这对于世纪游轮而言，曾经“一家独大”的时代或难以复返。

近年业绩呈下滑趋势

对于彭建虎的发家史，在重庆本地媒体的报道中多有提及，跌宕起伏的创业情结还为其带来“金点子王”、“铁腕舵手”等称号。

事实上，《每日经济新闻》记者查询世纪游轮刚上市时多家研究机构所发布的研报发现，这些研报对公司大多充满褒扬之意，并称其为“行业引领者”。

在世纪游轮的招股意向书中，描述公司的核心竞争力时，有如下表述：公司内河涉外豪华游轮运营业务定位于“高端休闲度假旅游”，对于作为产品载体的游轮，公司摒弃了低端的普通游轮和中端的三星、四星涉外游轮定位，推动建造了长江新一代的五星级豪华游轮，成为长江流域唯一所有游轮全部为新一代五星级标准豪华游轮的游轮运营公司。

“当时的三峡游轮市场还比较乱，中低端游轮的门槛也不高，世纪游轮走的高端无形中抬高了介入门槛，再加上又抓住了时间点，所以很快便占领了市场。”重庆中国旅行社（集团）有限公司常务副总经理朱爱华表示。

在不少业内人士看来，世纪游轮能成功登陆深交所中小企业板，颇有“时势造英雄”的意味。

“1997年，三峡大坝合龙掀起的‘告别三峡游’，2002年大坝截流蓄水再次令三峡旅游成为热点，2007年大坝蓄水165米再次为三峡游引来大批高端游客，而世纪游轮在这三次时间节点中，每一次业务都得到了飞跃式发展。”重庆旅游界一位人士表示。

世纪游轮招股意向书也显示，东江实业、长江海外以及世纪游轮三家龙头企业拥有的游轮占长江上全部涉外游轮的57.14%,床位数占据了总床位数的60.43%。

世纪游轮的财务报表也显示，2009年公司的净利润为2309.6万元，2010年为3758.42万元，同比增加了62.73%。

不过，这仅是曾经的辉煌。《每日经济新闻》记者翻阅世纪游轮历年年报发现，自上市以来，公司业绩便呈现下滑趋势。2012年净利润同比下滑15.59%，2013年所预报的净利润则同比下滑80.75%。

“客观上来讲，世纪游轮所坚持的高端豪华路线是它的竞争力，但这种竞争力也容易被模仿复制。”旅游行业分析师张刚表示。

内河游市场已成红海/

在世纪游轮上市初，北京北大纵横管理咨询有限公司合伙人杨晶便公开撰文称，世纪游轮需要警惕未来内河游的白热化竞争态势。

“目前在长江上已有近50艘豪华游轮的基础上，还不断有新的船只在建造中，未来市场竞争的激烈程度可想而知。”杨晶如此表示。

当时，世纪游轮对长江内河游的市场充满信心，彭建虎在多个场合援引莱茵河、多瑙河在游轮开发方面的市场数据，以及人口老龄化背景下的客源保障基础，认为长江内河游的游轮及豪华游轮距离饱和还非常遥远，还有40年的发展前景。

在张刚看来，在长江游轮市场快速由蓝海变身红海的过程中，重庆等政府部门出台一系列扶持政策发挥了催化剂的作用。

《每日经济新闻》记者了解到，早在2008年，重庆旅游“太阳工程”便制定了三峡豪华游轮的发展方向：到2012年打造20艘五星级豪华游轮，每新造1艘给予一次性贴息补助540万元，每改造1艘给予一次性贴息补助270万元；并精心培育3~5家游轮旗舰企业，仅旗舰企业便计划投放五星级三峡豪华游轮18艘。

官方数据显示，截至2012年，重庆五星级游轮已增加到31艘；此外，包括湖北宜昌、武汉等沿江城市也有大批豪华游轮下水。

“政府的优惠措施鼓励了大批造船企业进入豪华游轮的行列，再加上当时的造船业处于寒冬期，这类计划令不少船企都想分一杯羹。”张刚表示。

此外，长江的游轮旅游市场近年来也遇上了寒冬期。市场数据显示，2012年长江内河游平均售价在3000元/人，2013年的均价则为1600元/人，下滑了近五成。

这令世纪游轮不得不出招应对。去年10月22日，公司发布公告称，拟以1800万元的价格向非关联方自然人出售“世纪之星”游轮，达到优化资产质量的目的。

此外，在今年重庆地方 “两会”期间，彭建虎在接受《重庆晨报》采访时表示，去年绝大多数游轮公司都出现不同程度亏损，游轮行业上缴的费用较重，航养费占营运成本较高，希望能对游轮行业实施补贴，并减免或取消航养费。

世纪游轮董秘办一位工作人员也表示，“近两年先后有10多艘大型豪华游轮下水，市场客源需求量猛增至50%以上，导致行业恶性竞争，确实不利于整个游轮产业健康发展”。

不过在张刚看来，这一行业基本面在短期内很难改变。“国家抑制三公消费的政策方向不会变，如果纯粹依靠老年人市场价格则很难拉上去，公司未来的经营势必很艰难。”

再造新船计划搁浅/

3月5日，世纪游轮发布公告称，“世纪之星”游轮购买方未按照合同要求履行合同，特依法解除合同，并收取合同定金200万元作为违约金。

一边是卖船未果，另一边却是再造新船计划搁浅。《每日经济新闻》记者了解到，在世纪游轮2011年年报中，公司在拟定“2012年年度计划”时就曾表示，在募投项目“世纪神话”、“世纪传奇”以外，公司将在2012年下半年再投资打造2艘游轮，于2014年3月投入运营。

这一日程表因募投项目运营时间推迟而被延后。2013年5月18日，“世纪传奇”下水后，公司公开表示，再建新游轮计划将于下半年动工，预计建设周期为一年半，2014年底有望投入运营。

“我们确实有再建新船的计划，但是现在暂时还没有时间表。”世纪游轮董秘张生全说。

事实上，世纪游轮眼下还面临资金层面的考验。公司历年财报显示，2011年报告期末，公司的现金及现金等价物余额为3.005亿元，2012年这一数字则降低到1.275亿元，到了2013年第三季度末，则变为6323.39万元。截至2013年6月30日，公司募集资金余额为311.90万元 （包括累计收到的银行存款利息扣除银行手续费后的净额），超募资金余额及利息收入为8463.54万元。

值得注意的是，为寻找更多的利润点，世纪游轮于2012年12月介入黑山谷旅游地产开发，但截至记者发稿前，该项目仍未解决容积率规划更改一事，处于停止施工状态。

此外，世纪游轮发布的2013年半年报显示，彭建虎持有公司66.8%股份，其子彭俊衍持有7.48%股份，按照目前的股价计算，对应市值达11亿元以上。

引人关注的是，在世纪游轮在今年2月27日发布的 《关于部分限售股份上市流通的提示性公告》中，彭建虎、彭俊衍、副总经理李维德、监事会主席胡云波申请解除限售股份共442.47万股，占限售股份总数的99.64%，公司股份总数的74.36%。

有投资人士担心，一旦上述限售股解禁后在市场上大规模套现，世纪游轮可能面临更大的压力。

“回不去的盛世，追不到的未来，我认为这就是世纪游轮当前所面临的尴尬处境。”一名投资者向记者说。