地产股“药方”：打造一个社区商业帝国

每经记者 叶燕婷 发自深圳

房地产如果转向社区服务，会有多大的盈利空间？它的商业模式又是怎样的？它会成为拯救地产股颓势的一剂灵丹妙药吗？按照在行业中最先发展社区电商、社区金融的万科、花样年、龙湖、世茂等公司所描绘的场景，相信将令投资者心动。

以花样年为例，公司成立的彩生活服务集团（以下简称彩生活）不仅提供物业服务、商品服务、虚拟服务、智能管家以及连锁经营等六个板块的业务，还基于这些业务所生成的消费大数据，推出了针对业主的工薪贷、业主贷和生意贷。

万科在杭州良渚文化村项目中试验的“社区金融”，也给投资者以想象的空间。据《每日商报》报道，万科良渚文化村为业主配备了 “村民卡”。在入住的3000个良渚文化村家庭中，超过8000位村民开通此卡。这张卡不仅用于身份识别及衣食住行的生活消费，卡中的余额还可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

如果花样年、万科等的社区商业模式最终成型，那么社区将成为一个庞大的金矿，并且这个社区金矿占消费者日常开支的比重，将远非淘宝、易趣等社会电商平台可比。

房企社区APP抢占业主市场/

卖房和互联网的交集在哪儿？通过房产物业积累的大量社区用户，成为房地产商涉足互联网最先想到的资源，社区服务产业成为房企切入互联网成本最低的市场。目前，已有包括花样年、万科、龙湖等多家房企推出社区APP客户端，涵盖物业服务、社区团购、周边消费推荐等，水电物业缴费、订餐，甚至打车、订机票、金融服务等均包含在内。

去年7月，花样年旗下彩生活社区服务应用“彩之云”正式上线，包含物业服务、O2O的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等六个板块。其中核心盈利点则为O2O“一公里商圈”模式。花样年公司称彩之云APP可为社区用户推荐一公里范围内餐饮、休闲、娱乐等店铺，其盈利方式与“大众点评”类似，彩生活总裁唐学斌表示，公司有专业团队考察周边商铺，符合条件后，愿意上彩之云平台的商铺会向彩生活提供费用，“既有消费提成的模式，也有直接收取固定费用的模式。”

除结合周边商铺的O2O活动外，在彩之云平台上也会向用户推荐团购，一种是每月“幸福中国行”中来自原产地、低于市场价30%的水果，另一种则是物业公司通过大数据提供的客户需求类团购。

不过，有开发社区应用经验的小众信息科技CEO何海瑛坦言，目前市场上社区类APP非常多，而且处在跑马圈地的野蛮生长时期，还没有能单靠它盈利的。

去年底，唐学斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“彩之云”推出半年，用户达十万级别。不过他也表示，现阶段并未太考虑利润，更多的是在探索并吸纳用户，当拥有500万个常用户时，彩之云才可能真正盈利。不过，一位安装了该APP的成都花样年业主称，除了每个月通过APP缴纳物业费可以打点儿折之外，他极少使用APP里的其他服务。

目前花样年已通过兼并、合作等方式收购超过30家物业公司，在全国范围内扩张。唐学斌表示，目前彩生活管理的社区中，90%都不是花样年旗下的楼盘。

除了APP，通过提高社区智能化，批量化管理，大量减少人员成本，彩生活已连续实现盈利。花样年公司披露，彩生活收入以及利润占花样年集团整体不足一成，不过已连续三年复合增长超过25%。2012年，彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%；净利润超过4000万元，净利率达14%，毛利率高达40%以上。

在彩生活凭借社区服务挖到第一桶金后，物管行业成为越来越多房企眼中的 香 馍馍，房企的业主争夺战也就此拉开。

彩之云诞生四个月后，万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端，功能包括物业申请报修、曝光、投诉、表扬等，同时还能对周边商家进行打分，而龙湖的社区APP也将于本月在重庆试点。

速途网专 栏作家、电商分析师杨世界则记者表示，虽然目前已有大众点评、美团网等大量的生活消费类APP，但房企的社区APP如果瞄准“社区最后一公里消费”，较其他APP而言仍具有用户精准度高、落地概率大的优势，而且对于未来围绕业主开展的业务，也具

有无限的可能性。

大数据的可能性/

与花样年一样，众多房企扎堆社区电商APP，并不满足于社区生活消费，更注重把社区业主引入APP平台后，社区金融带来的广阔“钱景”。

2013年6月23日，花样年全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司正式成立，透露出花样年总裁潘军更大的野心——“草根金融”，去年底花样年与成都媒体交流时，潘军曾提到，公司希望通过社区服务平台，发展金融业务，这个金融服务是社区、小额的。

在潘军的设想中，彩生活服务的业主、小区内的生活服务商都可以成为小额贷款的潜在目标人群，“现在银行做的小微贷款都是50万元以上的，几万元钱的银行都不做，但这个市场需求又很大，”他认为，虽然额度小，但如果小额贷款总量做到 “海量”，小额贷款将仍有盈利空间，“比如每人借4.5万，那么多用户就能放出上亿元贷款，这个利息、复利是很高的。”

对于业主的信用评估，则将采用“基于社区消费的信用”，在这个 “大数据”理论的应用中，物管获取的海量业主信息成为获得高效评估结果的关键。业主是否准时缴纳水电费、物业管理费、停车管理费等都被记录在案，成为其信用评估标准。潘军透露，花样年从5年前开始搜集用户数据。在这个平台上，业主、小区内的生活服务商都会留下所有行为的数据。

《每日经济新闻》记者登录合和年小贷公司网站查询发现，公司业务包括工薪贷、业主贷和生意贷，额度在2万~30万元不等。其中额度在2万~10万元的工薪贷无需担保，贷款者只需提供身份证复印件、工作证明、几个月银行流水、房产证/租房合同复印件和近一个月交租单或水电单几项记录。

随着物业大数据的深入搜集，未来这些资料或许无需用户提供，而是直接由物业公司联合的银行自动调出、生成。

潘军向 《每日经济新闻》记者表示，社区的小额贷款几乎没有出现坏账的可能，因为业主有房产在小区；而对于那些在小区租房的用户来说，只要严格把关，也能将坏账率控制在可控范围之内。

想在社区金融分一杯羹的当然不止花样年，越秀集团、万科均有类似举动。

事实上，万科的社区金融服务已在杭州良渚文化村项目中小试牛刀，万科为良渚文化村的业主配备了“村民卡”，据《每日商报》报道，在入住的3000个良渚文化村家庭中，超过8000位村民开通了此卡。这张卡可用于身份识别及衣食住行的生活消费，卡中的余额可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

杨世界认为，在房企通过物业抢夺业主用户后，未来不仅在生活消费和社区金融上有所斩获，一旦消费观念成熟后，通过APP卖房亦可能高速发展，“根据搜集到的业主数据，针对不同消费能力的业主，判断其朋友圈消费层级，针对性地推荐房源，最终可以更精准地推动二次消费，把大量的业主转化为潜在销售人员，这种创新、海量的营销手段正是‘互联网思维’的本质所在。”杨世界说。