冯海宁：中国楼市不可能崩盘

◎冯海宁（专栏财经作家）

杭州一个楼盘18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战，直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。而在江苏常州，一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。

这是来自部分楼盘的降价消息。另外，国家统计局公布的最新数据显示，1月份全国房价环比下降城市增至6个。市场更传言多家银行停止房地产贷款，众券商急议后市。再加上香港楼市降价在先，已经有香港媒体评论称“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。还有一些媒体文章或博客文章把当前楼市表现与“崩盘”一词联系起来，给公众的印象是，中国楼市离 “崩盘”似乎已经不远了。

个别业内人士和学者也公开看衰中国楼市，比如，地产大腕王石用“非常不妙”表达看法。中国社科院副院长李扬表示，“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”种种迹象显示，楼市现状确实不妙。而很多网友则为种种楼市不妙的消息在欢呼，甚至一些人认为只有“崩盘”房价才能回归合理，才能拯救中国楼市，但在笔者看来，期待“崩盘”不理性。

不可否认，从“房屋租售比”、“房价收入比”等指标来衡量，中国楼市几年前就有很多“泡沫”。宏观调控政策多次干预房价，目的也在于挤出楼市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四线城市爆出的“鬼城”——房屋过剩现象，也进一步证实部分城市房地产“泡沫”很严重。

但据笔者观察，即使说中国楼市距离“崩盘”不远，但仍没有可能发生“崩盘”。

首先，目前选择降价的楼盘只是个案，是否扩大还有待观察。尽管从楼盘整体涨价到个别楼盘降价，也说明一些问题（比如说部分区域房屋供应过剩等），但也要认识到，某个楼盘降价也与开发商自身的市场策略、项目特点以及资金情况等有关。不是每个楼盘每个开发商都面临同样问题。如果观察楼市分不清个案和整体，就会陷入偏激。

其次，要认识到中国楼市已经发生“分化”这个特点。如今，虽然部分三、四线城市房屋过剩，已经出现房价下降或者房价下降即将出现，但以省会城市为主的二线城市房价下降的迹象并不明显，至于四个一线城市，房价上涨幅度仍然较快。即使个别城市房价全面下降，也不等于中国楼市要“崩盘”，因为每个城市的资源、人口、房屋供应等情况都不一样。

再者，中国政府层面不会允许楼市“崩盘”。比如，日本曾因为房地产泡沫破裂而导致经济停滞10年之久。由于我国房地产对金融业、地方财政、中国经济实际影响更大，一旦发生楼市“崩盘”，后果很可能比日本情况严重许多。所以，政府是不容许“崩盘”发生的。何况，中国楼市还是 “政策市”，很多生产要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盘”。

尽管笔者不认为中国楼市“崩盘”会发生，但还是要提醒有关方面，有必要为部分楼盘价格下降做好准备，或者为部分城市房价下降做好准备，毕竟，在市场经济中房价有涨就有跌，中国楼市经历长期“牛市”，出现“熊市”也很正常。

更重要的是，要主动、有效挤出“泡沫”让楼市“软着陆”。