张锐：房企跨界银行的近谋远略

文/张锐

马年春节刚过，广州最大的国有企业越秀集团成功收购香港创兴银行部分股权的消息就不胫而走。据悉，这是国内首宗由地方国企完成，且是金融危机以来境外资本在香港地区的最大一笔收购交易，越秀集团动用了116.4亿港元巨资，吃进了创兴银行75%的已发行股本。惹人眼球的是，就在1月底，恒大地产收购了华夏银行4.522%的股份，跃升为后者的第五大股东。而稍早一点，万科斥资30亿港元认购了徽商银行的发行股份，成为后者的单一最大股东。

房企跨界银行并不是什么新鲜事。最近5年，相继有中国泛海控股集团、绿地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团以及新华联等进入银行业。只是，当万科、恒大、越秀这些“千亿军团”或地方国企龙头也纷纷迈开进入银行业的脚步时，意味着国内房地产企业入股银行金融的阵势正在显著加大，房地产金融化正呈现出加速趋势。

全球知名的房地产研究机构克而瑞(中国)在一份最新研究报告中说，纯房企入股银行后，能在房地产业务外形成另一高利润增长极。据中房协《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书(2013)》的报告，受制于成本上涨与需求下降的约束，未来房地产行业将会出现年均净利润率次第降低1个百分点的趋势，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。与此同时，银行业2013年实现净利润1.38万亿元，相较2012年的净利润水平还有增长。虽然截至2013年末银行贷款不良率小幅升至1.05%，但2014年甚至是未来数年不良资产率突破1.2%的可能性并不大，银行所具有的稳健盈利能力不容置疑。重要的是，沪深16家上市银行的股价估值正处于历史最低位置，此时房地产企业果断出手，完全可以通过“抄底”获取未来令人心动的溢价收益。

而相对于财务投资，房企入股银行在融资方面诉求可能更为强烈。据央行《2013年金融机构贷款投向统计报告》，2013年末，金融机构房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19%；增量上，房地产全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28%。然而，由于存量流动性的过剩，未来M2增量会逐步收缩，加之基于高企房价的宏观调控，房企今后获得信贷资源的难度将进一步加大。不仅如此，按照国务院日前发布的《关于加强影子银行监管有关问题的通知》，不仅信托公司被禁止开展非标准化理财资金池业务，私募股权投资基金也被禁止开展债权类融资业务，而这两类被禁止的影子银行业务的资金原来主要流向了房地产行业。“钱紧”的现实倒逼着房地产企业抓紧拓展新的融资平台。

相比于信托、基金，商业银行不仅有较大的储蓄来源，而且有稳定的现金管理功能，房企如能在股权层面与银行深度合作，在密切与信贷供给方关系的前提下，还能确保现金流的安全和资金需求的顺畅。特别是如能收购上市银行股权并成为核心股东，房地产企业等于就获得了又一条直接融资的通道。从这个角度而言，房企入股银行，反映的是地产商对未来房市的乐观预期心态。

但是，按《商业银行法》的相关规定，商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%，而且商业银行对股东贷款的条件不得优于其他贷款人，同时，《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》也明确规定，一家商业银行对单一集团授信余额不得超过该商业银行资本净额的15%。在诸多隔离墙制度的约束下，房企入股银行所能获取融资空间的扩张半径将非常有限。因此，拓宽融资平台还不是房地产企业跨界银行的最终目的。作为一种战略指向，房企入股银行所谋求的行业经营模式创新与相关产品创新趋势特别值得关注。

往大的方面看，随着住宅产业化的试点逐渐推进，入股银行后，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，行业升级特色非常显著。许多房企通过入股银行而谋变的动力十分强烈。万科为目前掌握着超过50万套住房的现成客户资源，近两三年来一直在筹划提供“社区金融服务”，入股徽商银行后，万科就具备了向所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务的功能。另外，万科的合作对象包括8000家建材供应商及承包商，这些企业在融资时需要万科的支持或向银行推荐。而涉足银行后，万科就可通过融资平台打通整个产业链的上下游。

必须肯定，目前房企跨界银行获得了最为难得的“窗口期”。由于受到利率市场化趋势以及互联网金融兴起的政策与产业压力，商业银行愈来愈强烈地感到未来生存的艰难。据普华永道与中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告(2013)》显示，超过七成银行家对未来三年银行的收入及利润增长预期有所下调。正是如此，作为机构投资者的房地产企业介入商业银行，肯定会得到后者的欢迎。至少由市场刚需支撑的房地产企业盈利前景还是值得期待的。依此观之，未来房企跨界银行的风头将会越来越甚。

(作者系中国市场学会理事、经济学教授)