“京七条”后首拍 敲出两块自住商品房用地

每经记者 尚希 发自北京

“京七条”之后，北京的首次土地使用权出让在一片惊呼声中结束——在昨日（11月4日）集中出让的8宗地块中，最令人意想不到的，是两宗地块在竞拍过程中最终无商品房用地，全部成为了“自住型商品住房”。

此外，据链家地产市场研究部统计，这8块地的成交总价为87.69亿元，较底价69.61亿元，平均溢价26%。从受让条件看，这8块土地共需配建自住型商品住房及其他相关的保障性住房859382平方米，占规划建筑面积的72.6%。

“昨日的土地拍卖开创了土地市场的先河，这是继‘限地价、竞保障房’之后，首次‘限地价、竞自住商品住房’的新模式。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者。

除了出现全新的出让模式外，昨日北京土地市场更是创下了多项年内纪录：87.69亿元的成交额超过了此前年内最高值 （1月24日的78.5亿元），出让面积以及配建的自住房和保障房面积都创造了单日纪录。

85轮竞标 中铁建揽顺义自住商品房地块/

在顺义新城第7街区地块的竞拍中，包括龙湖、合景泰富等7家房企参与了竞拍。出让公告显示，北京市顺义新城第7街区0701-013地块F2公建混合住宅用地，建筑控制规模96992平方米，竞拍底价为7亿元。该地块首先将配建不少于11600平方米的 “限价商品住房”，房屋销售限价为9500元/建筑平方米；在此基础上，若达到竞拍上限，则转为竞拍自住型商品房面积。

经过25轮竞价后，旭辉首先以9.45亿元触顶，随即进入自住型商品房配建面积竞拍环节，此时旭辉的竞争对手只剩下中铁建、龙湖及合景泰富。该地块自住型商品房配建的使用上限为27000平方米，如果达到土地使用上限，还将在27000平方米的基础上继续竞价。

重重门槛并未阻挡房企夺地决心，最终在经历了85轮竞拍后，中铁建如愿夺地，但该宗地块的住宅用地也因此全部为自住型商品房。根据公告显示，自住型商品房限价16000元/平方米，套型建筑面积控制在120平方米以内。

“这简直太可怕了，所有面积都被竞为自住型商品房，为了拿地大家都豁出去了。”一位开发商人士惊叹。

“这块地自住型商品房限价1万6，楼面价刚破1万，还有4万平方米的商业，拉平来看还是有一些利润的。”接近中铁建的一位房企人士告诉《每日经济新闻》记者，从参与竞拍的企业来看，商品房面积全部竞拍为自住型商品房在意料之中。

房地产业内人士严跃进认为，中铁建拍得的顺义新城的居住人群以中高端为主，属于追求低密度居住空间的时尚一族。尽管目前限价房的推出，将引入部分中低端客户群，但从过去这一成熟区位的客户群来看，中高端仍是一个大的模块。

旭辉拿下平谷地块

就在大家还沉浸在中铁建豪夺顺义新城地块时，又爆出一宗“全自住型商品房”地块。该宗地位于平谷区大兴庄镇，建筑面积为82785平方米，规划建筑面积不超过150537平方米。该宗地块的起始价为人民币4.16亿元。截至竞拍前，其共收到12次报价，最高报价为4.49亿元。而在竞拍现场，龙湖、路劲、北京城建、中铁建等11家房地产企业、联合体参与到该地块的竞拍之中。

竞拍开始，路劲先发制人，以6.05亿元触顶土地上限，转而开始自住型商品房面积竞拍。根据公告显示，本次出让宗地将配建建筑面积不少于25000平方米的“限价商品住房”，房屋销售限价为6000元/建筑平方米；A04-05地块须向白各庄村集体提供地上1.5238万平方米商业用房，回购价格为3500元/平方米。

令人意想不到的是，在自住型商品房的面积竞拍中，多家房企互不相让，导致除25000平方米的限价商品住房面积外，所有面积全部变成自住型商品房面积，平谷地块因此重新回到竞地价环节。最终，旭辉以7.2亿元夺得该地块。

综合考虑限价房6000元/平方米回购价，商品用房3500元/平方米回购价，平谷地块11万平米自住型商品房楼面价折合约6000元/平方米，对照自住型商品房1.1万元/平米的售价，旭辉北京事业部总经理孔鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“算大账，依然能做过来。”对比7.2亿元的拿地成本，限价房、商品用房、自住型商品房总货值超过13亿元。

孔鹏告诉记者，旭辉集团坚持高周转、高去化、轻资产的战略，70%的产品为自住类刚需产品，这与国家政策导向高度相符。“近期中央表态要加大房地产市场供应，‘京七条’也提出建设自住商品房，满足中低收入人群需求，旭辉此举也是响应政策号召，进军市场空间大的自住商品房领域。也有利于企业规模性成长。”据其透露，平谷地块的楼盘最快有望于明年年中面世。

“自住型商品住房相关的地块也受到了房企的追捧，配建的自住型商品住房虽有潜在的价格威胁，但并未影响到房企的拿地积极性。”链家地产市场研究部张旭对记者表示。

中原地产市场研究部总监张大伟对此表示，虽然北京公布了“京七条”限制房价，但开发商对土地依然渴求，顺义和平谷全部为自住型商品房。此外，亦庄、东坝两地块的竞保障房部分都超过了50%。“对价格不敏感，房企在一线城市对优质地块依然是拿地不问价。”

热门区域遭疯抢

在昨日的竞拍中，亦庄及东坝区域地块的出让引发了多家开发商的激烈争夺，这两宗地块也同时刷新了区域的楼面地价最高纪录。亦庄地块吸引了包括城建兴华、懋源、方兴葛洲坝联合体等12家房企参与竞拍。

最终，首开住总以超过70轮的竞拍，以80400平方米公共租赁房的代价成功拿下亦庄地块，溢价率为20.5%，剔除公租房后，楼面价达36000元/平方米。“孙宏斌眼光真不错，现在整个区域的价值也被融创抬起来了。”现场一位房企人士对《每日经济新闻》记者说道，“整个亦庄区域也转为了改善型需求的主场。”

除了上述几宗热门地块，昨日通州、房山、海淀区域均有地块出让。其中，北京紫峰房地产开发有限公司以81000万元竞得北京市通州区于家务乡地块；中铁嘉业（北京）投资有限公司以80400万元竞得北京市房山区房山新城燕房片区地块；合景泰富以5.4亿元配建17000平米公租房拿下海淀东升乡地块，配建公租房面积占该地块建控面积的62%。

至此，昨日土地总出让面积高达118.3万平方米。据链家地产市场研究部统计，截至11月4日，北京市已经出让土地172宗，成交总价为1327亿元。

在张大伟看来，过高地价地块将在后市酝酿风险，“对于配建了大量自住型地块的商品房地块来说，定价难度加大，而且从出让的东坝地块看，商品房价格与自住型地块的价格差距大于30%。”

“要想缓解北京楼市价格上涨的问题，更应该认真贯彻‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’的政策。”胡景晖认为，政府应减少或避免通过行政手段干预市场价格，更不能让“自住型商品房”演变成部分人投机楼市的契机。