冯海宁：承认楼市泡沫能否转化为改革动力

◎冯海宁

10月29日，国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三、四线城市出现泡沫破裂现象。

我国楼市泡沫论已经喊了很多年，但并没有引起有关部门足够重视，所以，部分三、四线城市出现了泡沫破裂现象。如果我们早就承认、重视楼市泡沫论，显然，今天的温州、鄂尔多斯等城市是不会出现楼市泡沫破裂现象的，今年9月，北京、上海、广州、深圳的房价同比涨幅也不会超过20%。

近几年来，楼市泡沫论主要围绕 “有泡沫”、“泡沫越来越大”，如今，楼市泡沫论呈现两大特点：一是“泡沫破裂论”，即温州、鄂尔多斯等三、四线城市泡沫已经开始破裂；二是“泡沫膨胀论”，即广州、深圳等一线城市的楼市泡沫继续变大并潜藏风险。显然，这两种楼市泡沫论都应该承认并重视。

温州是楼市泡沫破裂的代表性城市。在最近全国70多个大中城市房价普涨的情况下，温州房价却连续25个月下滑。个人“弃房”现象频发，银行无奈沦为“房东”。最近《中国证券报》报道指出，由于温州房价下跌无人接盘，温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网，做起 “掌柜”，专门拍卖房产和名车。

不要以为只有温州楼市泡沫破裂，凡是今年被称为“鬼城”的城市，要么泡沫已经破裂，要么即将破裂。然而，三、四线城市出现泡沫破裂现象，却没有引起一、二线城市重视，似乎也没有引起房地产决策部门足够重视。所以，9月份房价同比涨幅超过10%的城市达到14个，四个一线城市同比涨幅均超过20%。

其实，一、二线城市楼市同样也存在泡沫，之所以没有像三、四线城市那样出现破裂现象，主因是一、二线城市资源集中吸引了大量人口带来大量购房需求。若从房价收入比等指标判断，一、二线城市泡沫很严重。根据IMF测算，我国人均收入不及发达国家平均水平十分之一，但一线城市房价已经超过了纽约和伦敦。

现在，需要思考的问题是，对于出现泡沫破裂的三、四线城市来说，是该及时阻止泡沫破裂，还是允许泡沫继续破裂让房价着陆？对于一、二线城市而言，是该及时挤出泡沫，还是该容忍泡沫继续膨胀？希望我们的官方智库在承认部分城市楼市泡沫论的同时，就笔者提出的这些问题能拿出针对性、建设性的意见。

官方智库承认楼市泡沫论，尽管不等于决策部门承认楼市泡沫论，但官方智库对决策部门的影响不言而喻。比如，国务院发展研究中心近日向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，引发社会广泛关注，被认为可以对房地产市场带来根本性的改变。

据悉，“383”改革方案涉及房地产的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税等方面。在笔者看来，之所以围绕小产权房、土地制度和房产税进行改革，是因为这样的改革可以防止楼市泡沫膨胀、扩大。改革土地制度允许农地入市就可以平抑地价、房价，遏制泡沫膨胀；推行房产税则有利于挤出投资投机带来的泡沫。

但“383”方案最终能被十八届三中全会采纳多少，如果被采纳，十八届三中全会关于深化改革的总体布局能否一一落到实处，仍是未知数。也就是说，官方智库承认楼市泡沫论仅仅是第一步，如何让十八届三中全会采纳房地产相关改革建议，官方智库的建议如何转化为房地产市场改革的动力，仍需要观察。如果官方智库积极建言、努力推动，无疑，改革效果会大不一样。