“跨境通”业务料冲击零售地产 物流地产或得益成新宠

每经记者 沙斐 发自上海

上海自贸区仅挂牌七天，海关总署就推出了跨境通业务，境外的海淘网站只要缴纳关税，就可以向境内居民销售商品，价格要比上海核心商业圈专柜价格便宜三成。

此前，仲量联行就电商对房地产业的冲击进行过调查，认为电商会冲击部分零售商业地产的业务，与此同时，这股新趋势也为开发商在物流仓储市场创造了新机遇。

仲量联行大中华区研究部总监柯志谦表示，当前的主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观，同时电商市场结构在向B2C（企业对消费者）不断转型的过程中，将为物流仓储行业创造发展机遇。

电商崛起加速商业地产整合

摩根士丹利数据显示，2012年中国电子商务市场的总规模略大于日本，达到1260亿美元。美国电子商务市场自2003年以来年均增长率稳定在17%左右，而中国的电子商务市场近5年的年均增长率达到90%，增速超越了其他所有主要国家。

事实早已证明，在发达国家，电子商务的崛起会对实体零售业造成强烈冲击。在国内市场，尽管包括低端散售在内的一些细分市场存在着一定风险，但当前主流观点对零售地产市场的发展前景表现得较为悲观。

仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜对《每日经济新闻》记者指出，网购并不会使实体零售业全部消亡，但某些零售业态确实会因为电商失去竞争力。其中风险最大的一类要数那些低价且高度分散无品牌的大众服饰，而以这些商品类型为主要租户的低端散售型购物中心将最先受到冲击。整栋持有型购物中心的运营者，可以采用自上而下的策略来适应大环境。

网购催生物流开发新机遇

对物流开发商来说，电子商务的发展毫无疑问是有积极影响的。作为中国最大的物流开发商，普洛斯（GLP）在其年报中披露，在其中国大陆可租赁的仓库面积中，电商租赁面积的占比已从2011年中期的14%上升至2012年末的20%。

由于越来越多的零售商开始在平台网站上设立店铺，同时建立完善自有网站，因此零售商需要更多的仓储空间来满足线上订单需求。作为物流开发商，也正着眼于新兴消费群中心的主要内地城市，并考虑在该些区域建设新的仓储设施，以顺应未来的仓储租赁需求。线下零售商也需要通过建立更加集中的配送管理体系来完善供应链，同样对现代仓储空间形成了巨大需求。

高力国际统计数据显现，至2013年第二季度末，上海优质物流物业平均租金为人民币1.20元/天/平方米，环比上涨0.3%，同比上涨4.0%。租金企稳的原因是因市场内的优质物流物业近乎满租，并且季内无新增供应入市。

受上海租赁空间有限及租金成本上升影响，长三角区域二、三线城市持续吸引着寻求物流仓储及厂房物业的企业。这些城市为物流物业发展商和潜在租户提供了更多的选择，而且其基础建设在过去几年中得到了显著的改善。

工业地产开发的风险和机遇

很显然，开发工业地产有乐观的前景，然而这些开发商面对的也有风险。此前，一些大型B2C平台开始探索建立自己的物流网络，自行持有和管理仓储设施。

不过，仲量联行中国工业部总监司徒艺认为，建设和管理电商配送专属的仓储设施是一项十分复杂的工作，只有个别电商会自建仓储地产，更多公司仍会选择与专业物流开发商合作。因为，与电商合作不但能为开发商带来优质的租户，也会因为能够确保优质电商租户入驻而更容易从政府处获得土地。

地方政府在向开发商出让工业用地时，往往着眼于那些能够给地方带来税收并创造就业机会的经济活动。制造业项目由于昂贵的设备具有较高的注册资本和产能，并且流水线需要众多劳动力，恰恰符合政府的标准。

而仓储设施造价便宜、雇员较少，且鲜有公司根据货物存放的地点交税，因此政府通常对物流用地出让较为谨慎。

“但如果物流地产开发商能够保证其仓库有电商入驻，那么地方政府或许会更愿意接受物流用地。”司徒艺表示。

除了电商自建仓储的风险，也有报道称一些租赁大量仓储面积的电商开始转租过剩的空间或试图重新商议租期。业内分析认为，这一问题缘于国内电商迅猛发展的头几年，电商销售额年增长率可达100%以上。然而，随着市场日益成熟，增长率减缓到稳定增长的速度，加上电商内部的整合，一些公司的仓储面积明显过剩。

不过，仲量联行方面表示，网购销售额的增长以及对高效配送服务的需求，表明电商对仓储空间的需求将会持续增加。

对开发商来说，开发工业仓储地产，其实和开发普通的住宅或商业地产区别并不大。克而瑞研究总监薛建雄表示，目前已有开发商可以采用分割销售的形式快速回笼资金，目前北京已有不少物流开发商采用这种方法，一般分割销售面积在500~1500平方米。