房企“海外之旅”华丽开启 政策风险或阻“一帆风顺”

每经记者 区家彦 发自广州

碧桂园花了不足一年时间，就成为马来西亚最大的开发商。而在其背后，大批的中国购房者为碧桂园贡献了巨额的销售收入。根据该公司统计，有1/4的中国客户购买了其在马来西亚的开发项目。此前，万科、绿地、颐和等中国房企纷纷拓展海外，布局版图已遍及五大洲。这些企业同样有大批中国“粉丝”追随。

根据世邦魏理仕的研究报告，按照中国高净值人群（可投资资产超过1000万元人民币）的资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币流向海外房地产市场。

但在这场看似华丽的海外之旅背后，这些投资者面临的市场与政策风险不可小觑。尤其是随着海外置业规模的增大，一旦政策收紧限制资金外流，海外置业必然受到打击，中国房企的海外业务发展也将受到严重威胁。

富裕阶层海外置业支撑房企业绩/

在这一波中国房企出海潮中，碧桂园可谓领跑者。

作为碧桂园在海外市场的试水之作，其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾于今年8月份正式开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现约93亿元人民币销售额，考虑到公司于去年12月才成功拿下该地块，如此彪悍的战绩不仅让碧桂园马来西亚区域总裁阮家声感到意外，甚至震惊了整个马来西亚——因为这意味着碧桂园用不足一年的时间成为马来西亚最大的地产商。

碧桂园金海湾的热销，仅仅是今年以来中国房地产企业扬帆出海的缩影。中国海外投资联合会统计数据显示，2012年以来，万科、绿地、碧桂园等十余家大型房企在海外投资规模已超过600亿元，其投资的海外项目多位于发达国家，以住宅项目和旅游地产为主，也有部分商业地产。

房企龙头万科“出海”首站则选择今年以来复苏势头明显的美国楼市。今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，合作开

发旧金山富升街201地块。仅仅两个月以后，万科又进军新加坡，通过子公司出资6.78亿元人民币，收购吉宝置业位于新加坡东部丹那美拉区的林曦阁项目。

绿地集团的拓展步伐更为激进，该公司先后在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地布局了多达十余个项目，公司预计年内累计海外项目投资将达到近200亿元人民币，成为海外业务规模最大、项目最多的国内房地产企业。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，中国房地产企业近年来大力拓展海外市场，与国内房地产市场出现转变不无关系。随着国内房价的大幅上涨，企业拿地成本上升，市场风险不断增大，加上日趋激烈的市场竞争，对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。

“通过拓展海外市场，一方面可以实现资产全球化布局，降低单一市场的风险，也可以借机吸收海外的先进经验；另一方面，海外市场在金融危机的洗礼下，资产价格普遍低廉，估值相对较低，存在较大的获利机会”，黄立冲认为。

从目前来看，部分在海外布局较早的中国房企已开始进入收获期，除了大放异彩的碧桂园，据媒体报道，绿地首个海外项目绿地韩国旅游健康城项目首批产品已经售罄，二期销售即将启动，年内销售额有望超15亿元人民币。记者获悉，颐和地产在悉尼大学附近推出的公寓项目SummerCourt目前也只余下少量尾货。

与此同时，国内居民海外置业需求也日益旺盛。根据波士顿咨询公司和中国建设银行过去两年调研，中国富人群体拥有33万亿元资产，已经向海外转移了约2.8万亿元，约相当于中国2011年GDP的3%，而这一趋势还在加速。

在上述调研人群中，拥有海外资产者占比达到28%，比2011年大幅提升了11个百分点。其中，中国高净值人群在海外资产的配置偏向于购置房产、债券和股票，实业投资比例则偏低。前三者合计占到海外投资总额的四分之三，其中房产占约42%。

“近年来，中国富裕阶层向海外转移资产的速度确实在加快，其主要原因包括通过全球资产配置以对冲国内风险、资产保值和增值、以养老和医疗为诉求的移民及子女教育要求。无论如何，这为中国房地产企业拓展海外创造了巨大的市场机会”，黄立冲告诉记者。

企业将面临双重不确定性/

房企 “出海淘金”首战告捷固然值得高兴，但在市场与政策的不确定性制约下，能否“一帆风顺”令人担忧。

“房地产与其他行业最大的不同，是其区域性特征很强，这要求企业对当地市场需求、法律环境、政府关系有深刻的认识”，中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，即使在国内不同城市，市场也有明显差异，中国房企拓展海外项目除了针对华人市场，也需要迎合当地居民，国内的成功经验未必能有效复制到其他国家，这意味着企业将面临巨大的不确定性。

以碧桂园金海湾为例，据碧桂园方面透露，在已订购客户中，大约有40%来自马来西亚、30%来自新加坡、25%为中国客户，其余5%则为其他国家和地区，中国客户已不占据主导地位。

为了能迅速融入当地市场，多数房企选择与当地知名开发商合作开发的模式。万科进军美国和新加坡，便分别选择了美国铁狮门和新加坡吉宝置业作为合作伙伴。

但合作模式并非万能，尤其是海外开发商未必能适应国内地产商崇尚的“快速开发，快速销售”模式。以碧桂园为例，早在去年年初，公司与马来西亚地产商Mayland（大马置地）组成合营公司，合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地，碧桂园占合营公司55%的股权，但项目至今还没有开盘时间表，开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。

绿地集团董事长张玉良早前更表示，“绿地原则上不和外方合作，他们节奏太慢，一个项目可能要3年才开工，而我们3个月就能开工销售。”

除此之外，更大的风险在于政策的不确定性，随着海外置业规模的增大，一旦国家金融部门担心出现大规模资金外流，从而限制购房者境外买房，房企海外业务就存在夭折的危险。

一位从事海外投资的业内人士向记者透露，中国富人在外投资房地产时，最关心的问题是如何将财产安全转移出国。现阶段中国富人向海外转移资产主要有四种方式：如果资产规模不是很大，大多采用“蚂蚁搬家”的方式，即需要找多个购汇额度未使用的个人代转资金，或者把现金带到香港进行“中转”；但如果资产规模比较大，则需要通过地下钱庄，或者利用贸易公司进行转移。

“目前中国实行严格的外汇管制，规定境内个人年度购汇总额为5万美元，在中国致力推进人民币国际化的大背景下，降低购汇额度的可能性不大。但不可忽视的是，上述四种资产转移的方式都存在收紧的可能，以“蚂蚁搬家”为例，银行可以严格限制家庭成员购汇数量，这可以轻易实现。此外，目前国内居民即便是购买中国房企在海外开发的项目，也需要购汇转移到海外进行交易，一旦管制收紧，将带来巨大的影响”，上述人士认为。

黄立冲认为，假如未来美国量化宽松政策退出，美元进入长期上涨通道，将引发外资大规模撤离中国，国内居民海外转移资产将受限，海外置业必然受到打击。可以预见的是，一旦缺少国内需求的支撑，中国房企的海外业务发展将受到严重威胁。