经纪人证书租金暴涨 上海地产中介打规模战

每经记者 杨羚强 发自上海

“3600、4800、6000、7200，一个季度内上涨了一倍，同行的经纪人证书报价上涨太疯狂。”这是上海一位从事房地产经纪人证书租赁业务的中介9月底在其微信上的留言。

按照上海市工商部门和房地产经纪人协会的管理规定，任何房屋中介机构要开设一家新的门店，必须拥有五名以上的持证房地产经纪人。租赁经纪人证书的业务因此变得格外红火。

因此，经纪人证书的租赁价格，往往是反映上海房地产中介行业的“晴雨表”。租赁价格越高，也就意味着中介业扩张趋势越猛。据德佑地产统计，截至今年9月，上海二手房的成交套数已经达到24.6万宗，较前一年增长近80%。

然而，过去几年上海楼市的历史显示，每一轮中介业的扩张，几乎都伴随大规模关店潮。与此同时，善于逆势扩张的中介企业，往往就趁关店潮发生时确立自己在行业中的领先优势。上海中介企业似乎陷入一个怪圈中——不扩张，就可能无法享有房地产牛市带来的红利；扩张，则可能为公司未来的经营留下隐患。

二手房中介市场竞争白热化

9月份，多家房屋中介公司提出了很高的目标。老牌地产中介公司中原开出了其在上海的第400家门店，成为拥有门店最多的房屋中介商。近来势头很猛的德佑地产则提出，要在2018年实现市场销售额第一名的目标。21世纪不动产虽然没有提出明确的扩张或者销售目标，但也跃跃欲试。

对于中介公司而言，每多开出一家店，成本非常高昂。除了本文开头所提到的租赁经纪人证书的费用外，还必须租赁店铺、雇佣大量经纪人、添置服装、统一招牌,加起来每个月至少需要花费二三十万元。

“北京、南京、广州的房屋中介市场，最大的公司市场份额都超过了40%，而上海最大的公司只有10%。”21世纪上海锐丰总经理叶厚彪道出了上海中介行业不惜代价开店抢市场份额的真正原因。和这些城市相比，上海的二手房市场份额不够集中，但单家中介的规模却远远超过了北京、广州、南京等城市。

虽然今年前9月近25万套的二手房交易量创历史新高，但叶厚彪认为，未来上海的二手房成交量还有继续攀升的可能。原因不仅仅是目前的购房人群多为自住需求，几乎不受宏观调控影响，也不是上海建设自贸区后会有更多的外来人口流入，还因为上海新房的供应越来越稀缺，新房的购房需求将会挤到二手房市场。

与此同时，上海的二手房销售网络也已经变成新房销售的一种渠道。不仅本地开发商会通过中介分销楼盘，异地和境外的项目目前也多通过上海的房屋中介门店销售房屋。

出于上述原因，上海几乎成了大型房地产中介企业的必争之地。不管是北京的链家、我爱我家，还是发源于香港的中原、汉宇，乃至于总部位于美国的全球最大中介公司21世纪不动产都非常看重上海市场。上海的中介业竞争已经进入到白热化阶段。

高速扩张存隐忧

不过，门店的高速扩张也伴随着风险，这些风险不仅来自于市场成交量的大幅波动，也因为行业人才储备的匮乏。叶厚彪回忆，在21世纪不动产进入上海的9年时间里，至少经历过两次大的关店潮，原因都是宏观调控政策出台。他表示，只要有钱，中介门店扩张不是难事，但能不能持续有效地运营是个问题。

一家地产中介公司的高管告诉《每日经济新闻》记者，很多经纪人甚至刚刚上岗只有几个月，基本技能都没怎么熟练，就被公司派任为新门店的店长。

与此同时，经营效率欠佳，也为企业高速扩张埋下了隐患。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，房地产中介行业是个“二八原则”体现得最为明显的行业，即全行业80%的业绩，是由20%的经纪人完成，出单率非常低。这些因素导致了房屋中介业在迅速开店之后，往往会因为市场的调整，而不得不快速关店。一些经营较好的房屋中介公司则往往趁市场不好的时候，逆势扩张，进而抢占市场的绝对份额。