项峥：李嘉诚抛售背后的楼市信号

◎项峥（中央财经大学经济学博士）

不管是否承认存在楼市泡沫，事实已经摆在那里。所谓观点分歧，可谓是仁者见仁，智者见智。但楼市更多纷争，只会扰乱楼市理性预期，进一步加大房地产市场运行风险。如今市况之下，房地产市场运行将面临重重风险，犹如行走在钢丝绳上，随时可能陷入万丈深渊。

国民经济遭遇房地产行业绑架，在2008年后的国际金融危机治理阶段更为明显。2003年以来的房地产市场，唯一出现较大幅度的价格回落，发生在2008年的第四季度。但随后启动的超常规信贷狂飙，很快扭转了楼市萧条走势，至此房价每年上一个台阶，让购房实力不济的人们望楼兴叹。

2012年下半年楼市的全面复苏，伴随着宏观经济的企稳。这主要是因为，近几年房价上涨到地方投资增长的传导链条日益得到强化。在现行的分税制下，地方财政高度依赖土地出让收入，地方政府债务偿还也有赖于持续上涨的土地市场，由此形成了一个坚不可破的链条。一旦刺破房地产泡沫，恐将迎来系统性金融风险的全面爆发，以及地方财政的收支危机。

但是，任由房价继续上涨又必然加剧宏观经济的虚拟化进程，恐将迎来日本泡沫经济破灭带来的长期经济萧条泥潭，这种结果也是我们不愿看到的。

在中国这样一个具有悠久历史文化的文明古国，置业的习惯延续已久。如果按照自有住房比率进行比较，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房比率高达89.3%，而美国大城市居民自己拥有住房的平均比率仅超过50%。这似乎也带来一个悖论，理论上看我国刚性住房需求较少，但实际上通过房屋交易价格所反映出来的刚性需求非常旺盛。

无论如何，房价过度偏离收入和租金所引发的风险，正日益挑战我们的承受力。动辄好几百万、上千万的一套房产，需要动用庞大的货币资金，这恐怕也非普通人所能。资金“击鼓传花”的游戏，终究会因为高处不胜寒戛然而止。但资金链条的断裂带来的将是连锁反应和几何级数的收缩反应。近日，李嘉诚抛售不动产套取现金，是一个值得警惕的经济信号。

我国房地产市场运行的风险已经过度累积，给予政府调控和治理的空间日益狭窄。如果不施加调控措施，市场的非理性将占据主导，天价购置土地络绎不绝，房价将面临全面失控的危险。如果施加强度过大的政策措施，房价将明显回落，势必通过地方政府偿债风险传导，影响金融机构资产质量，进而通过财富收缩效应降低投资与消费，引发宏观经济低迷不振。当前我国房价正在危险中艰难穿行。从这一点上说，或许正是抛售物业套现的最好时机。