楼市调控迷途:“地王”热再起或倒逼长效机制出台

每经记者 王雅洁 发自北京

历史似乎总在不断地重演。

纵观中国房地产行业的发展路径，每一次行业出现泡沫的标志性事件之一，就是“地王”频频出现。但历史绝不会简单地重复，如果说十几二十年前的房地产市场还有巨大的市场空间，房价也还有足够的上涨动力，那么，到了目前，一些三、四线城市因空置率居高不下，风险已在渐渐积聚，于是更多的开发商将重点重新转回一、二线城市——即使屡经调控，这里的“绝版地段”依然引来众多开发商拼抢。那么，“地王”频出的背后，到底隐藏着什么样的商业逻辑？中国楼市是否还能迎来一段黄金时期？

近期，“地王”屡屡亮相，已经引发市场各方的高度关注。而《每日经济新闻》记者梳理2003年到2013年的房地产调控政策后发现，每一次与楼市相关的宏观调控政策出台后，多地房价均出现了不同程度的攀升。

延续到今年9月初，短短两天之内接连诞生了四个地王，地域范围包括北京、上海、杭州、苏州。有观点指出，这一举动似乎正在进入一个“迷途”：楼市陷入了越调控“地王”越多的怪圈。

“地方政府执行宏观调控的动力不足。”日前，一名地方发改委人士对记者直言。

与此同时，房企业绩的持续飙红，正在倒逼土地市场长效调控机制的出台。9月14日，有消息称，日前，已有7城市被住建部约谈，年内应该会有相应动作。

房企争相布局一二线城市/

9月4日，北京朝阳区农展馆地块被融创集团以21亿元拿下；9月5日，上海、杭州、苏州卖地收金401.7亿元，一日诞生三个地王。

记者注意到，在今年北京历次的土地拍卖中，多数企业在北京土地市场上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主场”的优势，激烈程度也丝毫未打折扣。

“地王”的产生，折射出了目前中国房地产发展的现状。

“一线城市供不应求，三、四线城市积压严重。”近日，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在介绍目前房地产市场的基本现状时表示。由此，很多开发商已经提出回归一、二线城市的口号，有的更将“致力于中国三、四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内划掉。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从土地市场发展趋势来看，开发企业出于战略布局考虑，积极布局一、二线城市房地产市场。同时，土地市场由去年下半年以来的溢价较高转为楼板价的实际上涨。

不仅仅是今年，《每日经济新闻》记者还发现，2007年，有关部门曾出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》及《关于加大闲置土地处置力度的通知》等，试图促使房地产市场步入健康运行的轨道。

但是，事与愿违，2007年，是无数开发商为之疯狂的一年，房价飙升，四处抢购，地王频现……

仅以北京为例，2007年12月29日，北京甄氏房地产开发集团有限公司经过189轮的激烈竞价，以2.6亿元竞得顺义区北小营中心镇住宅项目用地。

3年之后，号称“史上最严厉”的房地产调控政策——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及各地限购政策出炉，同时推出上海和重庆的房地产税试点。

仍以北京为例，2010年3月15日，北京土地竞拍现场，世博宏业以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，中信地产以52.4亿元拿下亦庄地块。

“地方政府执行宏观调控的动力不足。”一名地方发改委人士表示，地方财政就是土地财政，所以执行调控的动力有限，直接导致调控短效。

除了基层的执行阻力，“这么多年来，影响房价的关键因素是信贷，这也是房价一直上涨的主要原因。”中原地产研究总监张大伟认为。

短期或现政策收紧迹象/

记者了解到，日前，已经有7个城市被住建部约谈。据一名内部人士透露，该部委近期会继续到地方督查，政策方面预计会比前段时期紧一点。年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。

国务院发展研究中心一位负责人也表示，接下来，在影响市场的各方面，如信贷、融资、地方审批等，预计都能看到调控收紧的迹象。

同时，记者从国土资源部多年前的一场土地形势分析座谈会公开信息中获悉，有专家一度指出，“天价地”现象的形成，从表面上看是土地问题，但实质上是信贷问题的反映。

张宏伟认为，要想从根本上解决地价过快上涨的局面，应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等出发，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。

对于重点城市，尤其是一线城市，张宏伟预估，有关部门可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。

从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合在房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过这种措施可以在短期内抑制房价过快上涨。

但从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定可以快速地有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能在短期内得到改变。

我国目前的土地市场发展亟需长效性调控机制的出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价过快上涨的预期。

“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效。而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大。”业内分析人士表示。