南京上半年土地市场吸金307亿 开发商利润空间被压缩

每经记者 查道坤 发自南京

连夜排队抢房，开发商抢地，这都是南京楼市上半年的真实写照，而土地市场则尤为疯狂。

据世联地产统计数据显示，南京楼市上半年商品房累计的销售金额为578亿元，土地出让金总额307亿，以此计算，上半年南京开发商的土地购置金额占销售业绩的五成以上。

对此，南京房地产行业一位业内人士对记者说，“开发商疯狂抢的同时，也在一定程度上体现了目前土地成本的高企，相应的房企的利润压缩现象也会日趋严重。”

统计数据显示，截止到今年上半年，南京楼市成交量达到40909套房源，开发商完成577.9亿元的销售业绩，而土地市场共成交47幅地块，吸金量达到307亿元。

如果按照土地出让金与销售总额对比来看，两者比例为0.531，也就是开发商在土地上的付出占到其物业收益的53.1%的份额。

对此，南京房地产行业一位业内人士对记者介绍说，从2010年以来，土地购置金额与销售额的比值就一直维持在0.2至0.3的水平，而到了去年上半年，土地市场供应冷清，导致比值超过了0.3，“此次超过0.5在南京还是第一次，这说明了土地金额已占据房地产销售的一般以上，开发商的利润也在缩水。”

此外，南京本地一家房企的负责人对记者介绍说，地价的上涨，使得开发商的开发成本逐年提高，“ 578亿的收入减去土地出让金307亿，剩下的271亿中还包括了各项税费、建安成本、人力成本、后续的推广费用及各种计划外支出和在开发周期中的必要花费，实际的利润已被打了几次折扣。”

其实在业内人士看来，土地购置金额与销售额的比值可以反映出一段时期以来，开发商在土地市场的表现、企业自身的资金情况及业绩涨跌的态势。

一般两者比例在0.36是业内认可的合理水平，其中统计数据显示，诸如保利 、中海、华润、恒大、招商、碧桂园、富力、万达这8家开发商均低于均值，而万科、龙湖、雅居乐、世茂这四家在均值附近，“这表明这些开发商拿地价格较为合理，并不激进，这样开发商的利润空间相对来说较大。”江苏房地产协会一位业内人士对记者说。

当时值得注意的是，也有开发商的数值远远高于0.36，比如金地、融创、绿城、佳兆业四家，其中最高的要属于佳兆业，其土地购置金额是销售额的1.13倍，“数据过高，说明开发商的利润空间会越小，那么利润率就会随着数据越高缩水越严重。”上述业内人士对记者说，“大型开发商高价拿地，那么就意味着其楼面地价成本就越高，但是房地产市场总体价格还是保持平衡，所以就会出现开发商高价拿地之后，却迟迟不开盘，原因就是开发商拿地太高，没有赚头自然就不会开发动工。”