地方版“国五条”细则落地50天 开发商分化加剧

南京楼市量价齐涨 大户型项目销售火爆

每经记者 查道坤 发自南京

南京地方版“国五条”细则出台后，并未像诸多购房者所期待那样，出现量价齐跌的现象，南京楼市反而量价齐上涨。即使是招商雍华府、雅居乐藏龙御景这样的大户型楼盘销售也很火爆。

一些业内人士认为，“国五条”南京地方版对楼市调控的作用并不如想象中那么大。

大型项目获热销/

进入4月份以来，南京有两家楼盘吸引了媒体和购房者的关注，分别是招商地产南京雍华府和雅居乐藏龙御景。

据 《每日经济新闻》记者了解，招商地产南京雍华府地块属于G54地块，在2010年12月24日，招商地产经过33轮的竞价，最终以18.6亿元竞得该地块，楼面价达到12789元/平方米。

根据招商地产2012年年报显示，这一项目的计容积率面积仅为14.54万平方米，但预计总投资却高达31.5亿元。这意味着每平方米的计划投入成本将达到2.17万元，如果加上税收支付，该楼盘成本在2.2万元/平方米以上。而该楼盘在开盘当天打出的均价是26800元/平方米，由于该楼盘是精装修楼盘，所以有业内人士分析称，按照招商地产所说的每平方米3000元以上的装修标准，开发商将很难有盈利的空间。

此外，该项目周围楼盘价格都在22000元/平方米左右，雍华府26800元/平方米的价格对于购房者来说确实较高，然而出人意料的是，在该楼盘开盘当天，销售十分火爆，当天推出的楼盘就卖掉一半以上。对于销售火爆的原因，有业内人士对 《每日经济新闻》记者分析说，“国五条细则出台之后，致使不少刚需购房者提前入市，将南京市场的刚需房源都抢购一空，而类似于雍华府这样的改善性户型也受到了购房者的欢迎，虽然价格比较高，但国五条细则出台对其销售也起到了一定的刺激作用。”

除了招商雍华府之外，雅居乐藏龙御景日前对外称售价为“11800元/平方米起”，这一信息让不少南京购房者感到吃惊。对此，该楼盘售楼部工作人员解释称，“藏龙御景将推出17号楼的一批房源约40多套，户型为133、139与182平方米，均为毛坯房，11800元/平方米起售。”

但是据《每日经济新闻》记者了解，11800元/平方米的特价房只有三套，大部分房源的价格在12000元~13000元/平方米左右，开发商推出的特价房源都是毛坯房，之前的精装修价格每平方米18000元，如果按照精装修标准3500元~5500元计算，其实开发商降价幅度并不大。

然而即使如此，在5月13日开盘当晚，雅居乐藏龙御景原本打算只推出17幢40套毛坯房源，由于认购人数的不断增加，藏龙御景又临时拿出16号楼，将16、17号楼的117套毛坯房源一同推出。其中，17号楼主力户型面积为129、135、177平方米，约11800元/平方米起售，均价在13000元/平方米左右。16号楼主推的是133、139、182平方米户型，该栋房源均价在13000元~14000元/平方米。

开盘仅一个小时，就有100多组客户进入选房区。藏龙御景销售表显示，认购量很快超过了60套，几乎相当于1分钟卖出1套房，“周围的普通住宅就已经卖到12000元/平方米，我们花13000元/平方米，就能进入高档小区，这个买了就值，虽然对比精装修的价格并未降多少。”一位购买了房源的朱先生对《每日经济新闻》记者说。

调控抑制作用有限/

除了上述两个楼盘在国五条细则出台后热销外，南京其他楼盘也取得了不错的销售成绩。

统计数据显示，截至4月30日，4月份南京楼市新房认购量达到8422套，成交8028套。与3月份认购9685套、成交8447套相比，4月份的楼市虽然有所下滑，但与去年同期南京楼市新房认购6125套、成交5517套的数据相比，增长了37.5%和45.5%。

其中，位于南京江北板块的三家老盘，天润城、旭日上城和威尼斯水城的销售套数都达到400套以上。其中，在4月29日当天威尼斯水城推出了11街区5、7、9号楼，共约600套房源，面积为85~135平方米，开盘均价9600元~9700元/平方米，当天上午这批新推房源共卖出100多套。

桥北板块的另外两个楼盘天润城、旭日爱上城也在4月一同推出了新房源。其中，天润城加推了16街区7、19号楼，共216套，面积为75~105平方米，均价9500元/平方米，当天卖出约100套；旭日爱上城推出150套房，均价为9900元/平方米，也卖出100套左右。

值得注意的是，在4月份最吸引眼球的莫过于位于南京河西的莱蒙水榭春天，4月29日该楼盘首次开盘，对外推出2、8、9号楼共299套精装房源，面积在88~143平方米，其中精装标准为4000元/平方米。开盘当天有最高3.5个点的优惠，折后均价高达26000元/平方米。

而在价格方面，涨价依然是目前南京楼市的主流，其中南京本地一家房地产网站对南京楼市八大板块的主力楼盘价格监控显示，4月南京房价上涨了0.49%，这也是南京楼市连续11个月上涨。

“3月份南京楼市在国五条细则刺激之下取得了很好的销售成绩，但是在3月底国五条细则落地之后，南京楼市并未在销售量方面下滑多少，相反南京楼市的价格还在不断上涨。”江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说，“这也说明国五条细则对楼市调控并未达到预期目标。换一个说法就是，国五条细则对南京市场影响不大，并未对楼市的价格和成交量起到抑制作用。”