上实城开土地“一换四” 或改善财务数据

每经实习记者 顾晟昱 发自上海

5月19日，上实城开(00563，HK)披露因地铁建设和市镇规划进行土地调整，将其位于徐家汇的地块置换为滨江四幅地块，其面积增加4.9万平方米，新地盘价值也更高。

业内人士认为，上实城开目前更适合开发快速零售滚动的商住项目，新地块正好符合这一特性，此举将在未来有效的改善其财务数据。

新地皮价值高于换地地块

5月19日，上实城开发布公告称，其拥有60%权益的附属子公司上海寰宇已与上海市徐汇区规划和土地管理局达成土地调整协议将现存地盘调整为位于上海徐汇区滨江之四块土地。新地盘面积合共约为83220平方米。新地盘指定客座混合用途，可发展为多种商业物业。

该公告还披露，此前上海寰宇拥有的这幅地块位于徐汇区徐家汇，占地约35343平方米，原计划发展为名为徐家汇中心的混合用途物业。此前的估值报告指出，在2011年7月31日该幅地块市值为42.45亿元。

中房信资深分析师薛建雄表示，公告并未披露土地调整前后的建筑面积，因此很难直接计算出土地价值的高低。上海易居研究院研究员严跃进指出，根据近12个月来徐汇滨江土地出让情况，其地价预计达到了5万元/平方米的水平。按照这一地价计算，此次上实城开新获的徐汇滨江四幅地块至少价值为41.61亿元。考虑到徐汇滨江更高的增值可能，这笔置换应该算是一笔不错的买卖。

上实城开在此次公告中对此作了分析，其中指出，城开无需为此次土地调整支付土地出让金或任何其他款项。按独立专业估值师进行初步指示性估值显示，新地盘市值预期高于现存地盘市值。

土地调整有利于改善其财务数据

在公告中，上实城开透露此次土地调整是因地铁建设和市镇规划依法修改而作出。薛建雄认为，开发持有的商办项目，对企业短期发展不利，而上实城开更希望做能够快速零售滚动的商住项目，所以还是比较乐意置换的。

在上实城开2012年报中指出徐家汇中心项目由6幅地块构成，占地约13.2万平方米，未来总建筑面积逾为62.9万平方米。项目将集国际甲级写字楼、超五星级酒店、公寓式酒店、国际化商业及文化创意产业为一体。此次置换的地块应为其中一块。

薛建雄认为，徐家汇中心是一个自持型的城市综合体项目，而此次置换的徐汇滨江地块可能是出售类的商住项目。事实上，绿地集团此前在徐汇滨江开发的数个商业项目，也均为出售型项目。

上实城开2012年报中显示，全年的收入为87.83亿港元，而亏损大幅收窄七成至1.9亿港元。上实城开总裁季岗也在年报中表示，由于从合约销售至入帐存在滞后因素，集团本年度所交付的项目之整体毛利率仍受前中新地产经营不善所拖累，处于行业正常水平以下。未来，集团将以改善毛利率水平为主要工作目标之一。

而此番土地调整，待未来项目开发完成之后，上实城开将快速收获大量现金，可以有效改善其财务数据。