福星股份腾挪记:信托融资化身低息债务

透过公开的上市公司资本运作，我们也能一窥信托公司、地产公司在表面平静之下严实包裹着的避险游戏。

在中诚信托的股权收购公告后仅一个星期，福星股份便再发公告，中诚信托将其应收福星惠誉150,000万元的股权转让款(债权)转让给信达资产。福星股份子公司福星惠誉、江汉置业根据《分期付款协议》向信达资产履行分期付款义务。通过资产管理公司（以下简称AMC），中诚信托实现了信托资金的顺利退出，而福星股份也获得了较信托融资相对低息的流动资金。

“四大AMC是房地产信托的主要接盘方之一，很多地产信托项目因为期限与现金流在时间上不对等，转让给AMC，这样既保证了信托计划的兑付，也能为AMC带来不错的收益，房地产商也能暂缓资金压力。”上述业内人士指出。

15亿债务延期支付

对于处在调控下的房地产企业来讲，获得持续稳定的流动资金至关重要。

“之前很多房地产信托项目，都是为企业做过桥贷款，通过信托资金撬动银行资金的进入。”业内人士指出。

不过对于福星股份而言，接手的并非银行而是信达资产。

2011年年初，为筹措武汉姑嫂树“城中村”改造项目开发资金，福星惠誉引入中诚信托参与其子公司江汉置业的增资扩股。中诚信托以约16亿元的信托计划资金中的8亿元取得江汉置业50%股权，余额计入汉江置业资本公积。彼时约定，在信托计划存续满25个月前，中诚信托有权要求福星惠誉受让该股权。

而随着信托到期日的渐渐临近，汉江置业尚未有充足的现金流。今年11月29日，福星惠誉与中诚信托签署协议，约定福星惠誉以人民币19.7亿元的价款收购中诚信托持有的江汉置业50%的股权。此次收购完成后，福星惠誉将持有江汉置业100%股权。截至基准日，江汉置业经审计的净资产为23.9亿元，评估值为39.4亿元。

如果交易就这样完成，那或许这款信托计划与一般的信托计划无异。而对于资金紧张的福星股份来讲，AMC的接盘则为其带来更多的腾挪空间。

12月7日，福星股份公告，中诚信托将上述债权中未偿还部分的150000万元转让给中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司。福星惠誉及江汉置业作为共同债务人，在30个月内分15期向信达资产偿还本金及衍生费用共计18.6亿元。

“四大AMC是房地产信托的主要接盘方之一，很多地产信托项目因为期限与现金流在时间上不对等，转让给AMC既能保证信托计划的兑付，而转让给AMC也可以为其带来不错的收益。”上述业内人士指出。

事实上，中诚信托或许早已做好了让第三方接盘的准备，根据福星股份与中诚信托的协议中的标注，中诚信托通过收取股权分红、转让股权等方式实现信托收益。

福星股份认为，上述合作将减少当期15亿元的现金支出，可以缓解即将到期的短期偿债压力，还相当于间接获得了长达两年半的15亿元流动资金。同时，考虑到江汉置业50%权益未来将产生一定的收益，这将进一步抵减这笔资金的相关财务成本。

AMC嗅房地产信托商机

过去两年，AMC收购地产信托资产是AMC的资产管理业务爆炸式增长的主要原因，然而由于没有相关规定的支持，AMC收购地产信托项目一直处于灰色地带。

据业内人士保守估计，今年前三季度，四大AMC至少收购了300亿元信托资产，成为化解地产信托兑付风险的“良药”，因此监管层于8月底向四家AMC下发《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》的征求意见稿，并对信托公司不良资产的收购范围、风险控制、业务合规性等做出具体规定，确定了五类具体可收购信托项目的范围。

不过在很多业内人士看来，虽然信托公司可以通过市场化运作化解产品风险，但是更重要的则是提高信托计划自身的抗风险能力及打破刚性兑付保护伞。信托公司应该在自身的管理能力上抓手并消除不必要的风险或损失。

好买基金总经理杨文斌撰文指出，刚性兑付的出现，打破了金融行业中风险与收益相平衡的基本原理，也严重伤害了信托业自身的发展，因为在刚性兑付的怪圈中，产品的创新变得不再重要、信托的梦想和本质已经被篡改、长久的事业已经成为一种急功近利的快餐文化，甚至，看不到信托的未来。