华润置地：品质开发提升城市价值

每经记者 杜冉乐 发自成都

城市价值的提升是一座城市发展的核心目标之一，城市开发是实现城市价值提升的必由之路。在众多城市改建过程中，尤其是二三线城市，都不乏品牌开发商的身影。华润置地无疑是一个先行者。

截至2012年上半年，华润置地已进入全国39个城市，以北京、成都等4个城市为重点发展区域，三四线城市所占比例近四成。8月17日，华润置地2012年中期业绩公布，上半年华润置地实现营业额79.19亿港元，较去年同期增长2.9%；包括酒店在内的投资物业营业额达到17亿港元，较去年同期增长38.5%。

一直致力于住宅开发的华润置地再次在住宅开发上获得可观收益：上半年共实现签约233.14亿元，与上年同期相比增长76.4%。瑞信报告预计，华润置地2012年可超标完成全年400亿元的合约销售目标。

而华润置地去年一项“新5年计划”显示，公司5年后实现销售额1000亿元，年净利润150亿元，等于“再造一个华润”。这在众多大型实力房企中，也是极其罕见。华润置地继续深入内地发展的雄心可见一斑。

深厚资本实力践行社会责任

在宏观调控、市场饱和等多重因素下，品牌房企陆续转战二三线城市尤其是中西部地区，在二三线城市掀起一股建设风潮。

以华润置地为例，早在2002年，华润置地选择了成都，并将之作为拓展大西部市场的桥头堡，目前已持续发展至重庆、绵阳等城市。华润项目所到之处，无一不是区域价值提升的推动力。

十年前的成都，仅是领先西部的国内二线城市，而今它却成为领跑中西部的准一线城市，原本“东穷、西贵、南富和北乱”的旧格局渐行渐远，遥看迄今炙手可热的城东价值板块，若要找寻现代都市繁荣背后的拓荒者，华润置地更是欲绕开而不能，它注定要为区域发展续下一段城市地产传奇。

华润置地开启成都地产开发的首站便是翡翠城。在初入成都尚未盈利之时，华润置地做的第一件事让整个成都地产界为之耳目一新：首发东湖整改项目，直接斥资约1亿元打造市政公园。

经过综合规划整改，东湖从一个原本荒芜的“臭水湖”，改建成为以自然生态为主，兼具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、生态教育等多功能的综合城市公共开放空间。一番打造，东湖公园由185亩原生湖泊，235亩生态绿地构成，成为成都市内目前最大的，也是唯一保持原生态景色的湖泊。背靠东湖稀缺自然景观的翡翠城，也第一次让成都人民意识到，城东也能有高品质的宜居社区。成都城市建设东进的序幕，也由此拉开。

并不是每个开发商都具有如此实力，华润置地对于实现社会责任的自信与执着，来源于其雄厚的资本实力。据最新数据，2012年华润集团跻身全球500强第233位。截至2012年上半年，华润置地已进入全国39个城市。据华润置地官网数据显示，截至2011年6月，华润置地总资产已超过1581亿港元，净资产超过534亿港元。

深度城市运营树立区域价值标杆

多年来，华润置地留给地产界的印象是稳健。每走一步，都是经过对所在区域进行通盘考量，也正是基于此，华润所到之处均引领着区域的整体提升。华润的每一个项目规划，几乎都是站在为区域做“五年发展规划”的高度而进行。业界也因此将之冠以“城市运营专家”的称号。

华润置地开发的成都二十四城、北京橡树湾、武汉中央公园、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等都是由旧城改造演变而来，而这些项目也因此而备受关注。

2012年5月，中国第四座万象城在成都开业，开业当天涌入10万人流。成都东二环，也由此首度列入了城市的一线商业中心队列。二十四城—万象城社区的陆续呈现与日渐成熟，令万年场板块彻底脱胎换骨。

以万年场为代表的城东的蜕变，还要从新世纪初的成都“东调”战略说起。作为西部中心城市的成都，在西部大开发战略中，起着辐射周边乃至引领西部的重要作用，而成都在确立向城南推进时，若要实现城市格局协调发展，唯从城东老工业基地破局，“东调”战略随之浮出水面。成都“东调”战略目的就是通过腾笼换鸟，实现土地综合开发，改善东郊环境，提升城市形象。

华润置地凭借一部翡翠城的伏笔，配合政府“东调”战略，继续深入城东，率先入主万年场板块。而且，一下手就是210万平方米的大体量、大手笔。可以说，如果没有华润的率先落子，城东远不及如今的风光：数十家国内外知名开发商陆续进驻，高端住宅、商务商业中心集量汇聚。短短3、4年光景，二十四城—万象城已彻底改变了城东板块。一个以二十四城为中心，融合了国际化城市功能的新城区正在迅速集结和成型。

独特开发模式实现区域居住品质

生活配套建设在区域建设中的地位，可谓举足轻重。任何区域的拓展与发展，都离不开生活配套的同步提升。而开发商在进行土地开发时，鲜有愿意投入资金到配套建设，更遑论整合开发层次。而华润的开发理念，早已不是基础开发，而将开发的视线放宽拓长，着眼于最大化地实现区域价值。

华润的生意逻辑并不难理解，它将项目价值与区域价值捆绑并生，利用自身产品的高端价值，带动区域价值的提升整合，从而促进开发物业的价值增长。这是一种长远的经营视界。

经过长期的地产开发实践，华润置地也逐渐形成了 “住宅+大配套”这一独特的地产开发商业模式，将生活配套视为住宅项目打造的一项指标。经过多年运营，华润置地已形成八大住宅产品线系列：万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列。

以二十四城为例，目前在成都、重庆均有布局。成都二十四城，处于以万象城为核心的大型国际城市综合体中。二十四城作为其中高端住宅部分，其周围存在着多种城市价值配套：3.5万平方米的中央公园、高达200米的超甲级写字楼、24.4万平方米的万象城购物中心，还引进了久负盛名的石室小学、金苹果幼稚园等优质教育资源。华润决意以品质配套为基本标准的魄力，可见一斑。

锁定高端商业力促区域经济活力

在房地产调控大背景下，不少原本专注于住宅开发的实力房企纷纷调整公司战略，将一部分精力投向商业地产领域，尤其是高端商业物业的开发领域，以获取持续的现金流。对区域经济发展而言，品质商业的引进有着莫大的推动作用。

早在2010年时，华润置地就曾对外界透露，预计到2015年左右，在公司资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占比例要达到40%左右。最新出炉的中期业绩报告中，华润置地明确提出商业物业将是未来集团发展的重点产品系列。

目前，华润置地在全国已拥有多个商业品牌：超甲写字楼“华润大厦”，城市级综合体“万象城”、以五彩城为代表的区域商业中心和 “欢乐颂”所代表的社区商业中心。

华润大厦在香港、北京、上海、深圳等城市因出色的物业管理和高于周边平均水平30%以上的租金已成为区域翘楚。2011年，北京华润大厦、上海时代广场、深圳华润中心等三大物业，平均出租率均超过98%。

全球第一座华润大厦是1983年建于维多利亚湾的香港华润大厦，是当时香港的第一高楼，之后陆续建造的华润大厦都是当地当之无愧的地标性建筑。2002年初，北京华润大厦被建设部评为“全国物业管理示范大厦”，得分居全国之首；曼谷华润大厦与深圳华润大厦吸引了众多世界顶尖企业、国际金融机构及国内外大型企业进驻。

去年9月亮相的成都华润大厦，是华润置地在国内的第五个超甲级写字楼，目前稳居成都第一高楼的显赫地位。华润大厦与万象城并辅一体，面向全球500强企业招租，除了提升项目未来的持续运营和有序管理外，更会因巨型企业的大量聚集而形成城东财富的溢出效应。

深圳万象城是华润置地万象城开发的第一站，目前18.8万平方米的购物中心已成为全国最具示范效应的超大型室内购物中心，LV、GUCCI、CARTIER、PRADA、HERMES的旗舰店位列其中。2010年、2011年，杭州、沈阳万象城相继开业。

据最新发布的中期业绩显示，2012年上半年杭州万象城营业额上涨22%，沈阳万象城营业额更飙涨1936.8%。继5月成都开业之后，万象城未来还将在南宁、合肥、重庆等多个城市陆续开业。

此外，华润置地商业发展的优势在于“集团军”作战，华润集团旗下的几大产业关联度较高，如地产、燃气、电力、水泥、零售等，这对于地方政府将有着巨大的吸引力。

华润置地的融资能力也非同一般。据悉，华润置地仅2012年上半年就有6次融资行动，实现融资60亿港元，且融资成本仅3.6%，而其他房企的融资成本多在13%~15%之间，甚至20%，这让其他公司难以望其项背，也为华润置地进一步发展商业地产奠定了基石。