成就每经版概念房企不容易

设计每经版的概念房企和概念楼盘不难，但要成就这样的企业和楼盘却非易事。多数房地产商都想成为本报所定义的概念房企和概念楼盘，但成功者却永远是寥寥几家。原因何在？难度在哪里？

每经记者杨羚强：质量问题与开发商态度高度相关

要成为每经版的概念房企和概念楼盘，最大的难点是什么？有人说是质量。的确，质量是国内地产业最头疼的问题之一。

出现质量瑕疵的原因，既和现场施工管理有关，也和建筑工程技术能力有关，更与开发商对质量把控的态度有关。

今年我曾因上海某楼盘精装修房的质量问题采访过一家实力位于全国前20名之内的央企地产商，对方把很多质量问题都推给了上海的梅雨季节。但事实上今年上海梅雨季节很短，在如此短的时间里暴露出大量质量瑕疵，开发商恐难辞其咎。但这家开发商却说，对于工程质量的管理，按照国家规定也只能是抽查，而现场监理单位也是按照国家标准进行监理，因此开发商并没有太大责任。

上述央企对质量的态度与另一家民营地产商——世茂的态度截然相反，后者的相关负责人很明确地告诉我，今年世茂房地产董事长许荣茂非常重视房屋质量问题，要求只要工程项目在核查中得分低于3分 （5分制），项目公司总经理就要离职。

每经记者王杰：应注重适销对路

准确判断市场趋势非常重要，误判市场、盲目发展，就是一些开发商身陷资金困境的重要原因。

而房企面临的第二大难题就是融资。因此，要适应楼市调控节奏，根据市场需求去制定产品定位，能够根据产品定位来决定是否拍地的房企是最有发展前途的。如果制定好产品定位，能够保证有充足的利润，产品质量也就会在一定程度上得到保证。

目前的二轮调控虽有可能在短期内让土地价格回落，但就长期而言，城市内寸土寸金，优质地块更是稀缺。城市的中心地块会越来越少，能保证开发商盈利的地块更是日渐稀缺，因此开发商更应致力于开发出适销对路的产品。

每经记者徐学成：布局抓郊区和二、三线城市

随着政策风向大变，大户型、高价位楼盘成了开发商最头疼的产品。

与之形成鲜明对比的是，一线城市的郊区或周边二、三线城市成为市场成交最活跃的区域。无论是从住宅转向写字楼，或是从商业地产转向旅游地产，调整的成功与否，最重要的表现之一就是产品是否能走出滞销困境。像万科、恒大、保利这些龙头房企在调控深入时期，依然取得了预期业绩。

不少业内人士都会谈到这种类型的企业：全国布局、以住宅为主、产品都有着“标准化”特点，从深层次看，整个企业就像一个精密运转的仪器，在产品打造上，总价不高、以中小户型为主、楼盘布局更多出现在一线城市的郊区或新兴的二三线城市，园林绿化和生活配套一如既往地优质……

如何打造适销对路的产品？如果对于这个问题依然感到困惑，不妨从上述企业身上寻找答案。

每经记者尚希：项目定位最困难

设计符合自身定位的产品线，是隐藏在地产企业内部的一个难题。

在采访中，多位专家指出，目前房地产企业面临的问题，是个别企业无法制造出符合自身定位及目标客户所需求的产品。专家王琼指出，“清晰的客户定位、产品设计是一个楼盘成功的关键”，如今市场处于低谷期，如果产品定位很明确，例如定位于改善型高端产品，那么销售情况就可能很可观，市场接受度也很高。

此外，人才流失也被视为房企在未来需要直面的问题。特别是商业地产领域，人才的缺乏尤为突出，这不但需要对房地产市场有足够了解的专业人才，还需要对于零售、品牌管理有经验的人。

克而瑞信息集团研究中心：学会面对“去投资化”市场

从宏观市场层面而言，目前房企发展面临着不小的中期风险。

首先，市场发展速度脱离基本面，三、四线城市未来或面临供应高压；其次，未来几年内商业地产将面临供应过剩风；此外，保障房短期内供求失衡，多城市面临需求不足的局面。

而从长期趋势来看，首先，“去投资化”是政策管控不变的目标，国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资、投机需求构成近十年以来房地产调控主线。

另外，“去利润化”将使近两年内房地产行业集中度进一步提升。

上海中原研究咨询机构：或形成新住房供应体系

去年下半年开始，部分房企已开始出让股权，引入私募股权基金，以解决开发项目的资金需求。地产公司通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资已成趋势。

当政策调控成为市场常态，融资也成为企业经营绕不开的话题。开发商的资金压力依旧严峻。

弱市之下，房地产商都在积极转变营销策略。不少开发商开始在产品结构上动脑筋，通过调整产品策略和推盘方式进行差异化运作，避免同质化竞争及开发有潜质客户，扩大成交量。另一方面，在降价促销下，下阶段优化产品结构将会使库存去化得更好一些。那么，改善产品结构，在推向市场的产品中多一些与首次置业、首次改善房对路的产品，就可以优化项目成本。

地方和中央政府的博弈可能将贯穿调控始终，因此未来五年，房地产还将是规模很大的行业，但其黄金时代已经过去。今后，保障房和商品房一起形成的新住房供应体系将日趋完善。

正略钧策管理：房企要放弃错误的思维

面对政府持续调控，企业不仅要适应，更要寻找出健康的活法，不能再寄希望于土地增值和仅与政府搞好关系。企业需要踏实稳健、精耕细作，做出有市场、有品质的产品，管好自己的资金、快速周转、在适度利润率下长久经营。

房屋质量、设计、物业建设、营销渠道、融资渠道等问题虽然都不小，但地产企业只要善于学习、愿意探索，做到以下几点，就不难探索出前进之路：

第一，经营者改变观念，树立健康心态；第二，地产企业应主动的梳理战略规划与业务模式，进行转型谋划；第三，要完善基础管理，进行岗位管理、流程管理、风险管理、资金管理等方面的提升，提升运作能力，向管理要效益；第四，要加强人力资源管理系统建设，加大人力资源开发力度，降低整体人力资源成本，保持人才队伍的竞争力，这是房地产企业保持竞争力的根本。