经济放缓叠加转型阵痛 大虹桥难现当年陆家嘴速度

每经记者 杨羚强 关赟斐 发自上海

8月2日，上海虹桥商务区三幅地同时拍卖出让，最终两幅地以底价成交。三地块出让总金额加在一起仅28亿多元。

从2009年9月上海公布大虹桥的发展规划起，到现在已近3年。综合同策咨询机构、上海市建设交通委员会的数据不完全统计，面积多达86平方公里的大虹桥地区流入的购房资金、买地资金加在一起约1150亿元，加上还未全部到位的项目开发资金，总额仅1300亿元出头。

与之相比，总面积只有大虹桥11%的新江湾两年内流入的买房购地资金就已经超过了200亿元。

对此，中房信研究总监薛建雄认为，一方面可以看出大虹桥还只是处于起步阶段，另一方面也可以说明这个区域的楼市尚有较大的发展潜力。

内地房企首次分羹上海CBD

上海早期的CBD，无论是陆家嘴，还是南京路、淮海路，往往都由境外的房地产公司开发，内地房企很难从这一个大市场里分到一杯羹。这些区域近几年写字楼和商场租金大幅提升，每年都给这些境外地产公司带来源源不断的收入。

但大虹桥却弥补了内地房企缺席CBD开发的遗憾。以万科、龙湖、红星、上海地产为首的内地房企纷纷进军，和瑞安、丽宝等境外地产公司一起，开发这个新的商务区。

戴德梁行一位分管写字楼的部门负责人说，这是内地房地产第一次有机会开发上海的CBD，不少内地房企都曾为能拿下大虹桥板块的地块感到兴奋。

由于坐拥高铁、飞机、地铁和高架道路，虹桥交通枢纽被认为可以比肩世界最繁忙机场之一的阿姆斯特史基浦国际机场。

在2011年京沪高铁刚刚开通时，瑞安地产董事长罗康瑞曾表示，大虹桥会让上海扮演纽约的角色，它未来每天的人流量至少是200万人次，通过高铁、飞机等多种交通工具，可辐射到7500万人口。

戴德梁行此前预计，到2015年，虹桥商务区核心区将拥有261万平方米的甲级写字楼，这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%。这意味着大虹桥将成为除浦东新区以外，上海最大的甲级写字楼集中片区。

而按甲级写字楼人均15平方米的占用面积计算，可以估算出该地区的办公人数将达到17.4万人，且大部分人员将从事收入更高的专业服务业。

大虹桥规划蓝图

对于大虹桥的未来，瑞安曾用集话剧和电影于一体的一组现场表演来表现。根据这组表演，一个生活在上海周边的人，可以乘坐高铁来大虹桥上班、看话剧、看展览以及购物。

基于上述假设，虹桥还将会有巨量的宾馆、购物中心、展览中心等陆续兴建。

根据戴德梁行此前发布的对大虹桥的研究，虹桥商务区核心区规划了总计16.05万平方米四星级以上的宾馆，并将在2015前竣工。根据最新的开发规划，核心区中片区将会有11.05万平方米的新建宾馆面积，其余面积则坐落于核心区的主题活动和会展片区内。

未来3~4年内，虹桥商务区核心区中片区将建成总面积为20.4万平方米的零售商铺，而在核心区的主题活动和会展片区，将会有总建筑面积为12.41万平方米的零售商铺交付使用。在虹桥商务区外围开发区，尤其是西虹桥片区，目前已规划了总建筑面积为12.3万平方米的 “超大型综合休闲中心”。

另外，号称全世界规模最大的主题活动和会展中心的国家会展中心场馆项目目前正在建设中，预计将于2014年竣工。该项目占地1.09平方公里，总建筑面积为50万平方米，其中包括40万平方米的室内展厅和10万平方米的室外展览场地。该会展中心预计每年将有30%左右的时间用于主办国内外的各类主题活动和展销会，年均人流量预计在20万人次左右。

在上述规划蓝图下，开发商们也纷纷确立了各自的项目定位。

瑞安地产官网显示，在虹桥拿地后将开发虹桥天地项目。该项目位于虹桥核心商务区紧邻交通枢纽的首个地块，占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米。项目定位为集展示办公、购物、餐饮、娱乐、演艺为一体的综合商业，将为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁1小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲服务。

龙湖2011年年报显示，虹桥项目规划建筑面积2.9万平方米，预计竣工日期为2016年12月3日，龙湖拥有该项目93.48%的权益。不过，龙湖没有公布具体开发方案。

对于大虹桥来说，SOHO中国会是个另类。后者2011年年度业绩公告中指出，在大虹桥开发的总建筑面积约35万平方米的项目凌空SOHO，预计将会在2012年下半年取得销售许可证，在该项目助推下，全年总可售物业金额将超过300亿元。而SOHO此前因为分割销售上海核心地段的写字楼，并引入了相对较低端的租户，一直备受业内争议。

不过，记者从实际调查中发现，这一项目至少会远离虹桥商务区的核心区域。

真正开工项目不多

虽然大虹桥的前景被很多人看好，但真正开始动工的项目实际上并不多。

《每日经济新闻》记者在现场看到，大虹桥核心区一期的上述各地块虽然已经奠基开工，但工程进度并不快。除了瑞安地产开发的虹桥天地项目已经全面处于桩基阶段并开建之外，其他项目的工地则显得安静了不少。

戴德梁行给出的项目成熟时间是在2014年到2015年，这一时间与复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民的预测接近。后者认为，大虹桥的整体成熟也许要5年以上时间。此外，上海的经济增长速度在放慢，而所辐射的长三角制造业也在面临转型的阵痛。这一切都使大虹桥的成熟速度可能会比预期要慢。

不过，大笔投资仍在陆续注入大虹桥。

记者根据上海市建交委网站上资料进行不完全统计，截至目前，大虹桥核心区一期10个项目中，有7个项目的总投资额已经高达358.6亿元左右。除去土地成本201亿元，企业投资至少高达157.6亿元。

事实上，这仅是大虹桥规划中的“九牛一毛”。根据规划，整个虹桥商务区共26.3平方公里，大虹桥范围多达86平方公里。

发展速度或不如陆家嘴

大虹桥被认为 “上海经济发展的西部引擎”，人们对大虹桥的期待，有如当年的陆家嘴。

从远期来看，大虹桥确实有可能凭借得天独厚的交通优势，成为上海又一个城市商业中心。但是，速度有可能不如陆家嘴。

在陆家嘴规划公布后的三、四年里（1994年至1996年），政府财政即国有资产管理部门投资了17.4亿元之后，陆家嘴先后引进了日本森大厦株式会社、泰国正大集团、香港新鸿基等外资和港资代表，开创了外资和港资房地产企业在内地从事土地成片开发的先例。

在这几年中，陆家嘴共批租土地17幅，总占地面积21.04万平方米。同时，进驻的主要项目有香格里拉酒店、正大广场等。公开资料显示，这两大项目的投资额为1.3亿美元和4.5亿美元，按照当时汇率计算，总共投资额约为人民币50亿元左右。

2009年9月，上海正式公布“大虹桥”规划。此后，整个大虹桥的区域建设正式启动，随着一系列土地被陆续出让，众多开发商斥重金拿地。直到2011年11月15日，大虹桥核心区一期的第一批土地出让完毕，而仅土地出让金便高达201亿元。

同样是区域规划公布之后的第3年，在这块仅1.4平方公里的土地上，已经汇集了万科、瑞安、龙湖、万通、上海地产等10余家知名开发商。

表面上看，似乎大虹桥的开发进程要快于陆家嘴。但很多行业人士却表示，大虹桥发展成熟的周期会比浦东要慢很多。蔡为民说，在浦东开发时，几乎是以全国之力在建设。当年陆家嘴有很多的部委楼，有大量央企的进入。相比之下，大虹桥规划的立足点虽然不错，但毕竟只是区域性的开发，和当时的陆家嘴不能相比。

资金流向不及其他板块

在发展速度相对缓慢的大背景下，大虹桥楼市资金流入的规模和数量，并不比其他地区更多。同策咨询机构的统计显示，2010年至今，流入大虹桥地区的购房资金约451亿元，占到购房总资金的9.5%

（数据口径：2010年1月1日至2012年7月24日，商品住宅，长风板块、古北板块、虹桥板块、西郊板块、华漕板块、金虹桥板、七宝板块、江桥板块、赵巷板块、徐泾板块、九亭板块）。其中，5万元/平方米左右的房源成交约35亿元，占7.8%。而同期，只有大虹桥11%规模的新江湾商品住宅的总成交金额达到了187.83亿元，加上土地及其他收入已超200亿元。

很显然，购房者对大虹桥的热情不算高。

对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，一方面是因为楼市调控的因素，另一方面则是大虹桥自身的发展速度，还难以和新江湾等相比。

薛建雄说，这一板块购买价格不高，但销售量也不多，恰恰说明了大虹桥目前的发展速度较慢，同时也说明这一地区的房价还没有出现泡沫。

网上房地产数据表明，受大虹桥辐射的嘉定南翔板块表现不佳，该板块内的朗诗绿色街区自2010年12月开盘至今，销售了183套，而房源总套数却高达666套，去化率仅为27%。而同位于该板块的宝华栎庭项目从2011年6月开盘至今仅成交12套，仅占可售总套数的4%。

也有一些板块存在例外。据21世纪不动产统计，仅今年1~7月，整个大虹桥范围内一手房的销售量达2516套，总成交金额高达98.65亿元。其中，长风板块成为受大虹桥辐射的最大赢家，该板块今年的成交量280套，成交金额29.1亿元，占大虹桥范围内所有板块成交量的首位。

同策咨询机构以800万元总价来观察整个大虹桥，目前也只有长风、虹桥、徐泾和赵巷这几个板块是高端住宅集中的区域。

这在一定程度说明，大虹桥地区的个别板块的发展空间已经被上海的房地产市场看到，但整个地区目前还只是处于发展初期。

·房企观点

SOHO中国

SOHO中国在2011年年度业绩公告中指出，上海虹桥交通枢纽为航空、高速铁路、地铁等现代交通方式的汇聚点，为全球规模最大的交通枢纽和上海当前最具活力的地区。从虹桥交通枢纽到达长三角地区最繁华城市只需半小时左右，使该交通枢纽及其周边成为中国最具发展潜力的区域。

万科地产

政府给予了开发商不少支持，预计该区域内的所有地块都将于今年9、10月份全面动工。当初万科拿地的原因就是看好大虹桥的发展前景。大虹桥经过集团内部对项目所处的影响力评估，虽然与陆家嘴定位不同，但前景非常好，将成为未来上海最重要的CBD。

中海地产

大虹桥不是一个概念，而是一个实实在在的工程，是上海未来的心脏，需要用长远的眼光来看，现在就提“被透支”言之过早。大虹桥区域内的住宅项目在未来2~3年将是上海最炙手可热的项目。

上海虹桥板块是除外滩、人民广场、南京路以外，上海最早崛起的一个商圈。建立大虹桥商务区商圈区域经济价值迅速得到提升，由于虹桥综合交通枢纽带来的海量人流，以及“大虹桥”商务区各条产业链上所形成的聚合力，未来这片热土势必会成为上海西部又一个繁华的城市中心。

苏宁环球

上海是长三角发展的龙头，大虹桥是上海发展的龙头。陆家嘴是金融贸易区，与大虹桥有一定区别，但陆家嘴所具有的产业集群的规模效应一定是大虹桥的未来。大虹桥的辐射范围很大，之所以选择在长风板块开发项目，就在于该板块是现在上海中环内与大虹桥有交集的唯一一块土地，受到的辐射相比其他板块将会更大。大虹桥给长风所带来的利好，是苏宁当初考虑拿地的主要动力之一。

·资料

虹桥是世界上首个集航空、高铁、地铁和公路运输为一体的交通枢纽，步行5至10分钟即可换乘。虹桥交通枢纽位于上海长宁和闵行两区的交界处，距离市中心约12公里。

在开发规划中，含虹桥交通枢纽在内的虹桥商务区占地将超过86平方公里。虹桥商务区主功能区占地将达到27平方公里，其中包括交通枢纽和核心区，而其余的59平方公里将作为划定的虹桥商务区的外围开发区，大致分为虹桥东、南、西、北四个片区。

预计全面竣工后，虹桥交通枢纽和虹桥商务区将会给上海的房地产市场的各个版块带来积极的影响。从区域角度看，受影响最大的当属附近的上海西区。

在开通直达航班和高铁之后，虹桥交通枢纽有利于所有长三角地区城市现有的商业地产和住宅楼盘市场未来的进一步发展，缩短了上海和长三角地区其他城市之间的交通时间。因此，虹桥交通枢纽对于客流、物流和资金流的积极影响将加快长三角地区的城市化进程。