*ST国商修改会计准则“增大”资产价值 皇庭广场成“保壳”关键

每经记者 韩海龙 胡廷鸿 发自深圳

上市*ST房地产公司 “保壳”大战幕布已经拉开。在2011年业绩净亏损1.23亿元后，连续两年亏损超亿元的*ST国商（000056，SZ）于今年4月23日正式“披星戴帽”。

在此之后，*ST国商的“保壳”方案立即启动。7月13日，*ST国商中报预告称实现扭亏为盈，上半年盈利5500万~7500万元。

为了“保壳”成功，*深国商还改聘会计事务所，更改了会计准则。通过这一手法，*深国商将从净资产为负、资不抵债的ST类公司扭身一变成为拥有巨额净资产的公司。

出卖公司资产

在4月23日“披星戴帽”后，*ST国商连续迎来两个跌停。

资料显示，上市10多年来，*ST国商有8个财年出现过亏损或微弱盈利。每到退市边缘，公司便通过变卖资产解决资金问题，以避免因连续亏损被退市。

随着新的退市机制正式出台，*ST国商“保壳”运动的节奏进一步加快。

4月20日，*ST国商发布公告称，为解决公司现金流问题，公司拟采取协议转让的形式以9000万元和3000万元的价格将全资子公司深圳市深国商商业管理有限公司100%股权及深圳市龙岗国商企业有限公司25%股权转让予深圳乐安居公司。

股权转让后，7月13日，*ST国商发布中报业绩预告预公司实现扭亏为盈，上半年预计盈利5500万~7500万元，同比大幅增长454%至583%。2011年同期，公司亏损1551.84万元。

公司方面还表示，随着项目的正式运营，将陆续产生租金收入，公司也将积极洽谈商业物业经营性贷款，进一步缓解现金流紧张的状况。同时，公司将进一步盘活存量资产。

另一个可以让公司实现盈利的“救命稻草”是林木资源。2011年公司年报指出，*ST国商将加大林木变现力度，计划2012年度完成采伐变现林地面积约为24000亩。

变更会计准则

对于*ST国商面临的退市风险，众多中小投资者的忧虑在公司临时股东大会上表露无遗。

2月14日，*ST国商召开了2012年第一次临时股东大会，议题为审议深国商控股子公司深圳融发投资拟向平安信托及金融机构申请总额不超过14亿元的借款。由于中小投资者情绪激动，不断地质疑公司管理层，最终议案在现场通过的情况下，因网络反对票过多而被否决。

陷入资金压力的*ST国商手中已经无牌可打。3月23日，*ST国商召开第二次临时股东大会，再度审议对外借款议案。

这次股东会，成了中小投资者为上市公司“保壳”献计的交流会。频频有投资者发言陈述，将公司投资性房地产后续计量由成本模式改为公允价值计量模式的必要性。

7月2日，投资者和*ST国商通过了上述会计准则变更的议案。

修改会计方法之后，ST国商公司核心资产价值猛增。

截至2012年3月31日，变更前深国商涉及的投资性房地产账面价值12.96亿元，其中已出租的房屋建筑物为107.98万元，在建投资性房地产12.95亿元。

此项会计准则变更影响的主要是深国商在建的皇庭国商购物广场项目本年投入运营后公允价值变动所产生的资产价值增长。

据公告显示，经测算，若采用公允价值计量投资性房地产，根据深圳市德正信资产评估有限公司的评估意见，在假设皇庭国商购物广场在2012年年内开业达到运营状态前提下，其截至2012年3月31日的公允价值为59.70亿元。

根据*ST国商的估计，一旦皇庭广场项目完成装修并投入运营，预计将增加公司2012年度净利润33.15亿元，增加归属于母公司净利润19.89亿元。该项目无疑将成为*ST国商保壳的利器。

对此，*ST国商董秘曹剑向《每日经济新闻》记者表示，根据相关的规定，公允价值会计准则是用来计量出租或是等待增值的物业、可以作为投资性的房地产项目，如果皇庭国商购物广场在今年不能开业，就不适用于公允价值变动会计准则。

有市场分析认为，依靠会计准则变更方式来保壳只是权宜之计，并不能有效增加公司价值。

“生死结”皇庭广场

在众多投资者看来，最终能够拯救*ST国商的只有被寄予厚望的皇庭广场项目。

公司公告称，自2007年起，公司已确定了该项目招商出租的经营策略，组建了专门的商场经营管理团队负责商场的招商、推广和开业后的运营工作。截至2012年3月31日，深国商在建的皇庭国商购物广场账面成本为12.95亿元，公司预计项目完工成本约为15.50亿元。

而*ST国商近期公告显示，预计皇庭广场项目将于10月开业。7月初，《每日经济新闻》记者了解到，皇庭广场的招商情况在70%左右，其中包括签订了合同或者意向书、以及谈妥正在走流程的商家。

但问题是，即使皇庭广场在2012年开业，该项目短时间内的盈利能否将*ST国商从退市边缘救回？

有业内人士指出，一般商贸中心前期都是品牌培育期，为了吸引高端品牌入驻，项目方甚至会提供免费店铺，并对装修费用予以补贴。由于该项目现尚未完工，属于在建的投资性房地产项目，目前尚未达到采用公允价值计量的条件，但预期完工后的公允价值能够持续可靠取得。由此，在假设2012年3月31日至2012年12月31日期间市场公允价值波动不大的前提下，该项目如在2012年底前完工全部租出，该会计政策变更导致的公允价值变动将预计增加公司递延所得税负债约11.05亿元。

目前来看，*ST国商最终能否“保壳”成功，关键在于皇庭广场能否在年内开业。近日，《每日经济新闻》记者曾多次前往位于深圳中心区的皇庭广场施工工地，从整体外观来看，并没有发现较多变化。

据了解，皇庭广场项目主体构架早于几年前就已经完工，之所以迟迟未能开业，与大股东意图将该项目打造成深圳标志性的高端购物中心有关，但改造后的精装修目前仍未能完工。