雅居乐清水湾三年收回成本 旅游市场前景考验后续开发

徐学成 每经记者 刘兴斌 发自广州

房企疯狂涌入旅游地产，很大程度是因为看到了雅居乐海南清水湾的成功。

据《每日经济新闻》记者统计，截至今年3月份，清水湾单盘的合约销售额累计已经达到270亿元，而雅居乐清水湾项目总投资预算为200亿元。这意味着，如果总投资不超出预算，雅居乐已经收回了成本，接下来的时间只需坐收渔利。

3年收回成本

雅居乐年报显示，2009年、2010年以及2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，这3年中，雅居乐总体的合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

雅居乐方面提供的数据显示，自2009年3月发售到今年4月，清水湾项目累计销售已经达到约270亿元。据公开数据，雅居乐清水湾项目的总体投入仅为200亿元。

从低成本拿地和高价卖房的“反差”来看，雅居乐清水湾的“暴利”之源并不难理解。

2007年，已有开发商进驻海南一些海湾进行旅游地产开发，但尚未形成气候，雅居乐乘势连续在毗邻三亚的陵水县跑马圈地，仅2007年雅居乐就出手3次，花费超过24亿元。

雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐清水湾的土地储备面积（占地面积）高达912万平方米，楼面地价仅为276元/平方米。清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰2.9万元/平方米，2009年和2011年也分别高达1万元/平方米和2万元/平方米。

单个组团的盈利情况或许更能说明问题。根据博志成研究院的一项统计，清水湾项目别墅组团成本应为1.08万元/平方米，按照2010年清水湾项目销售均价29000元/平方米计算，产品的毛利率达105%。

后续运营存在不确定性

利用单个项目创造如此惊人的收益，在房地产行业中并不多见。

正略钧策合伙人郝炬在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，雅居乐很好地抓住了消费者从观光旅游向休闲旅游转变的机遇。

雅居乐方面则指出，除得天独厚的自然条件和海岸资源之外，1.5万亩土地由公司独家统一规划、统一开发、统一管理，也保证了项目的整体规划和运营开发。

郝炬认为，大多数旅游地产项目其实还是以销售为主，开发酒店等其实是为了形成一种休闲度假的氛围，由于拿地价格较低，“真正赚钱的还是住宅”。

不过，旅游区住宅空置率过高却是不容忽视的问题。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，海南度假区住宅空置率过高，出租率偏低，反映海南投资热过旺，不容易形成结构较合理的消费群体，市场对置业观望情绪仍较高。

在住宅项目继续销售的同时，按照该项目的规划，清水湾后续的开发将以高端酒店、商场以及其他娱乐配套为主，如雅居乐将在清水湾建设6家国际顶级的酒店，据雅居乐透露，最早的一家莱佛士酒店预计在今年年底开业。

根据雅居乐方面披露的数据粗略计算，雅居乐清水湾6家酒店的总建筑面积将达到33万平方米，按照1万元/平方米的造价计算，总投入将达到33亿元。

对于依靠住宅销售赚得盆满钵满的雅居乐来说，33亿元的投入不在话下，但处于旅游市场尚未培育成熟的海南区域，陈厚桥指出，“短期内会有一定压力”。

“对前景的判断关键在于被定为国际旅游岛的海南岛能否形成类似巴厘岛、普吉岛一样的效应，如果可以的话，一个项目建6家酒店并不算多”，陈厚桥认为。

除此之外，酒店、商场等商业物业由于投入大，回报期长，也给雅居乐的后期开发和运营带来了不确定因素。对此，雅居乐方面回应称，回报周期长的产业，公司会根据现金流的状况适当加快或减慢其发展步伐。商业物业有利于公司分散业务风险，是公司获得稳定收入的一部分，同时亦有助于打造及提升公司品牌。