二手房税收新政来袭 "阴阳合同"将被终结

二手房市场中，“阴阳合同”行业内的“公开秘密”，为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。

　　虽然“阴阳合同”已被明令禁止，但中国证券报记者调查发现，在某些城市，二手房“阴阳合同”却屡见不鲜。

　　“阴阳合同”新花样

　　中国证券报记者走访房产中介，一家大型房地产中介的工作人员说，现在能否避税，要看买家所选房子情况以及首付的多少，首付越多，可避税的空间就越大，省得也就越多。“现在国家出台政策，做阴阳合同不如以前自由了。”中介工作人员称。

　　根据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.65%的营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，普通住宅只是按合同价的1%征收，非普通住宅按合同价的2%征收。

　　因为税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响，于是房地产中介机构开始大

量推荐满五年的二手房。中国证券报记者走访房地产中介，都将满五年作为二手房房源的卖点。

　　按照上海市有关规定， 内环内低于330万元/套、内外环之间的低于200万元/套、外环以外的低于160万元/套的住房属“普通住房”。但市场上很少能找到符合普通住房标准的房源，虚报成交价格规避应缴税额的现象已经十分普遍。

　　目前，上海房屋交易前都要进行评估，一方面是为银行的贷款安全，另一方面是防止逃避国家税收。业内人士称，房屋价格的评估其实也有“水分”，一套住房到底估价多少，房屋估价公司有操纵的可能。

　　但二手房市场中，除了故意做低价格的“阴阳合同”，现在也出现故意抬高价格的“阴阳合同”，有的中介为了帮助贷款融资，通过假购房的方式，做高房价，看似“交易”，其实套出银行贷款，而“卖房”者从中拿到好处费，中介赚取佣金，看似“一举三得”的虚假交易，暗藏风险。

　　“阴阳合同”将终结

　　今年3月30日，国税总局局长肖捷在中国政府网进行在线答问时表示，已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。

　　中国证券报记者了解到，成都、长春、阜阳等多个城市明确，将上调二手房交易价格，与此相挂钩的二手房交易税费也会相应增加。

　　今年7月起，成都二手房交易将参考评估价系统计价征税，届时实行多年的最低指导价将不再作为征税标准。以一套100平方米、单价8000元/平方米的二手房为例，如果按成都现行指导价格，需缴纳成交价1.5%的契税、成交价5.6%营业税、成交价1%的个人所得税、房屋面积每平米6元的转移登记费，总计缴税2.4万左右。但7月份之后，将按照8000元/平米的价格核税，所交税费是6.5万左右，多出4.1万元。

　　按照成都现行指导价，二环内的框剪结构住宅只有2800元/平方米，三环路以内框剪结构指导价则只有2600元/平方米。成都市区指导价明显低于市场实际成交价，使得二手房中介公司能够在交易中通过制造阴阳合同，以最低指导价标准纳税，“节省”不少交易成本。

　　不仅成都，深圳已出台《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，规定深圳范围内的二手房交易计税价格以交易双方签订的合同成交价格为依据，但如申报的成交价格低于深圳制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况每半年进行更新。根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳已对全市150万套房屋制定了交易计税参考价格。

　　业内人士分析认为，随着二手房税收新政实施，评估软件的全面推开，短期看，会对二手房成交造成一定的影响，但长远来看，杜绝“阴阳合同”有助于规范房地产市场交易，二手房交易中长期盛行的“避税”模式——“阴阳合同”将不再具有生存空间。