土地成本远低于周边 华侨城借旅游之名低价拿地？

房企大规模进入旅游地产，其中一个目的是获得大量低廉土地。

申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。

以旅游为主业的华侨城，旅游收入只占营业收入的约36.4%，而房地产收入却占公司收入的59%。上述收入比例是否意味着华侨城是在借旅游地产获取低廉土地呢？《每日经济新闻》记者昨日曾向公司发出采访提纲，但公司未予回应。

地产和旅游收入一增一降

华侨城A（000069,SZ）2011年财报显示，公司2011年占营业收入10%以上的两大支柱产业分别为地产开发与旅游综合业。然而，华侨城近期被指借助旅游业名义低价为地产开发圈地。

5月13日，新华社旗下的《新华视点》官方微博所发的一条微博引发关注。据该微博介绍，华侨城组建美术馆连锁馆群，目前在北京、上海、深圳、西安、武汉等重点城市全面推出。

后经披露，华侨城在建或已建的美术馆数量高达10家，引发众多人士质疑。浙江美术馆副馆长桑火尧就在微博上评论道：“警惕以办美术馆之名行拿廉价土地。”

一位业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，华侨城的商业模式为旅游加地产，践行先旅游后开发的路径，并通过后期的地产开发产生的现金流反哺旅游。这种模式从产生始起便留下了以旅游之名行地产之实的嫌疑，尤其在近几年房地产业大发展的背景下表现得更为明显。

地产业在华侨城业务链条上的占比份量上升的情况，侧面说明了问题。

华侨城2011年财报显示，房地产业收入全面压倒旅游综合收入成为公司的第一大产业，这与华侨城一直将自己划归为“非房企”的形象形成对比。

年报显示，2011年华侨城房地产业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游综合业的收入为63亿元元，占营业收入的36.4%。同时，2011年华侨城的旅游综合业营业收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整体平均毛利率53.11%，且同比下降5.42个百分点；相反地，地产业营业收入同比大涨45.51%，63.03%的毛利率比公司整体平均毛利率高出近8个百分点，且比去年同期增加3.58个百分点。

上述人士认为，从华侨城两大主业的对比可以看出，公司的核心是地产，而旅游只是配角。

以旅游之名低价拿地？

华侨城低价拿地，也一定程度上助长了“以旅游之名行圈地之实”的声音。

上述人士分析说，“旅游+房地产”模式下，华侨城开发的多是大规模综合项目，而这种项目的前提条件就是必须获取大规模的土地；另一方面，大规模旅游地产项目投资额一般较大，可拉动地方政府GDP和就业，因此容易获得地方政府支持，从而低价获得大规模土地。

申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本。

类似情况在旅游地产业并非个案。4月12日，由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的旅游地产项目西双版纳国际旅游度假区项目开工，这个被当地政府称为“西南地区投资最大的旅游度假项目”总投资额高达150亿元，拿地成本仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。

在旅游地产项目中，以旅游项目名义拿下的地块，一些可能偷偷地流进了地产开发之池。以华侨城为例，一份研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为0.5平方公里，而基础设施及房地产开发所占面积高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里。

上述行内人士对此分析说，在旅游加地产的模式中，旅游部分的投资收益属于典型的 “慢进慢出”型，而地产开发部分则为 “快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。