鄂尔多斯楼市成交锐降 在建楼盘停工现象较多

4月的鄂尔多斯冰雪已退，但当地楼市依然寒意浓浓。东胜区的街头略显寂静，康巴什新区更显冷清，不少售楼处门锁高悬。曾如同一锅沸水的鄂尔多斯楼市，如今和大多数城市楼市一样冰冻。

中国证券报记者在鄂尔多斯调查发现，当地楼市呈现价格坚挺、成交骤降状态，由于库存大、民间借贷问题引发房企资金链断裂，在建楼盘停工现象较多。当地业内人士表示，鄂尔多斯楼市成交量与行情火热时相比锐降，商业地产也存在盲目开发的隐忧。

楼市成交锐降

虽然鄂尔多斯楼市萧条景象和全国楼市保持一致，但和其他城市相比，鄂尔多斯有着明显的特点。当地业内人士普遍认为，鄂尔多斯楼市是一个供远过于求的市场。

就在去年，鄂尔多斯的楼市还是另一番景象。当时，楼盘一开盘就遭疯抢是普遍现象，人们连夜排队，甚至因插队而大打出手。一个当地市民介绍，如果可以在刚一开盘就能买下好几套房子，“一定是有关系”。然而，这种热销场面早已不再。

鄂尔多斯市统计局提供的统计月报显示，今年1-2月，鄂尔多斯的建筑工程投资同比去年减少了65.3%，施工项目下降了21.6%。统计局方面解释称，建筑工程投资同比大幅下滑，主要是由于季节性因素。

但当地业内人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂尔多斯房地产网相关负责人孙伟称，与之前楼市火爆时候相比，鄂尔多斯房地产网的交易信息减少了六成以上，楼市成交量则减少九成。

值得注意的是，中国证券报记者走访时发现，当地部分楼盘的价格依然保持在高位。孙伟说，鄂尔多斯的房价并没有明显下降，成交量降了不少，很多楼盘几乎没有成交。孙伟坦言：“没人买房了，降价也没用。本地人谁也不缺房子，反而希望房价保持在原位，房子是他们资产的一部分。几个高利贷崩盘事件已经使他们的资产严重受损，如果房价跳水就是雪上加霜。”

另一个当地房地产业人士也称，鄂尔多斯房价保持坚挺，与民间借贷危机有莫大关系。鄂尔多斯的房子早已经失去居住用途，现在就算降价也卖不出去，不如让房子变成还贷的资产。“保持价格不变，借贷人就可以抵掉尽可能多的账，但绝大多数放贷市民都拒绝接受用房子抵偿他们的本金。”

高端楼盘滞销

2010年星河湾集团正式推出鄂尔多斯星河湾项目。星河湾集团相关负责人曾公开表示，过去10年，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。

鄂尔多斯星河湾体量庞大，位于东胜和康巴什之间的布日都梁。公开资料显示，鄂尔多斯星河湾总规划面积7.88平方公里，规划入住人口5.6万人。全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口仅为66.8万人，其中绝大多数人口居住于东胜区。按照星河湾的设想，希望未来鄂尔多斯市中心近十分之一的人口能迁入星河湾建设的这一豪宅社区之中。

星河湾开盘时，聘请思源、中原、世联、合富辉煌四家机构销售代理，销售团队超过1000人。即便如此，星河湾销售情况还是让人大跌眼镜。据称星河湾将这一项目开盘的销售目标定为100亿元，实际成交只有不足20亿元。

中国证券报记者在鄂尔多斯星河湾的销售现场看到，销售中心极为冷清，就连销售人员也不多见。售楼处工作人员介绍，此前签约的销售代理中原地产已经退出。目前这一项目全额付款有85折优惠，七日内签约再享97折。据此估算，26000元/平方米的原价已经降至21000元/平方米左右。

知情人士透露，虽然星河湾多次促销，但是受累于民间借贷问题，那些曾经被视为目标客户的富豪们也无力购买动辄上千万的豪宅。在豪宅领域经验丰富的星河湾或将“折戟”鄂尔多斯。

实力雄厚如星河湾尚且艰难，更何况是鄂尔多斯当地的房企。中国证券报记者走访东胜区内的凯威世博荟、华研水岸国际等多个楼盘时，售楼处现场都是看房者寥寥。处于停工状态的凯威世博荟，售楼处已是门锁高挂，楼盘现场施工处也只剩下看守建材的工作人员和等待复工的建筑公司负责人。来自浙江的建筑公司老板刘铁表示，由于项目停工，他们已经让建筑工人先去别处暂谋生路，等到项目开工再把他们招回来。而至于何时能够开工，刘铁自己心里也没底。刘铁指着工地周围十余个塔吊说：“开发商没钱了，所以项目都停了。你看这周围，十个项目有九个都是停工的。”

一位当地房企负责人宋立（化名）表示，鉴于当前鄂尔多斯多个楼盘项目停工、停售，鄂尔多斯市政府相关部门准备重整房地产行业，通过并购、整合、政策鼓励等方式打造出10家规模较大的房企，引导房地产行业健康、有序、稳定的发展。宋立称，哪10家房企将成为“幸运儿”还不得而知。目前鄂尔多斯市注册的房企有500多家，但实际有楼盘项目在运行的仅有200多家。

商业地产隐忧

与住宅楼盘一样寂寥的还有当地鳞次栉比的商业地产。

多名鄂尔多斯当地市民告诉中国证券报记者，在住宅项目建设热潮之后，各类酒店、零售物业、写字楼等商业项目也如雨后春笋般冒出。“但现在也都停工了，而且之前很多写字楼都是空着的。我们这儿在写字楼上班的白领不多，大部分当地人都有自己的生意。”已在鄂尔多斯开了七八年出租车的刘毅称。目前部分底商、商铺项目仍在正常运作，而不少写字楼项目已停滞，即使是已交付的写字楼也是空荡荡的。

一些当地开发商表示，自己对于设计、规划、运营商业地产项目几乎毫无经验。但是，在当地住宅市场暂难恢复的情况下，房企期望能借助政府的规划，打造一些合理的、有需求的商业项目，从而尽快从危机中恢复过来。当地房企君龙地产董事长苗君表示，目前正在铜川汽车博览园开发一个商业项目。“相信在政府的规划和引导下，汽车博览园会有越来越多的汽车企业、汽车销售、银行保险公司等机构入驻，届时商业地产的需求应该不小。”苗君对此满怀期望。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平指出，当前我国部分二三线城市商业地产逐渐呈现投资过热的趋势，且出现同质化竞争、体量过大等现象，大量的商业地产项目都集中在商业综合体、购物中心等项目。他认为，二三线城市的商业地产项目需要政府引导和规划，且尽量商圈化。另外，道路交通、基础设施配套等也同样重要。

第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅认为，类似鄂尔多斯商业地产的冷清情况在很多二三线城市都存在。“绝大多数的二三线城市在发展商业地产时都有点盲目，其人口需求和市场容量都没有现在供给的体量那么大。”尤其是写字楼这类专业市场仍旧集中在东部的两三个大城市。温书阅建议，无论是地方政府还是房企，都应加强市场调研和规划，应结合城市自身的特点，打造特色商业地产，比如特色产业园、旅游地产等。

正如鄂尔多斯当地一家大型房企人士所说，外部的大环境和鄂尔多斯的小环境，共同造成了鄂尔多斯的房地产泡沫。鄂尔多斯房价飙涨的几年，其他城市的房价也处于上升区间，许多人因此相信鄂尔多斯的房价也会只涨不跌，但非理性的投资需求终究难以抗拒客观的经济规律，监管部门应当及时对旺盛的投资需求进行有效引导。此外，也有人认为，鄂尔多斯人普遍将炒房和高利贷当作“简单易学”的投资方式，这种集体的非理性恐怕也是房地产泡沫滋生的原因之一。