上海部分豪宅跌40% 滨江豪宅跌破3万 料二季度中高档楼盘领跌

每经记者 杨羚强

去年11月才上市就打8折的海珀旭辉，今年3月份又要8折的基础上再打75折，累计降幅达40%。世茂滨江花园、华丽家族汇景天地等沪上知名豪宅与两年前的房价高位相比，也是打6折出售。

中房信研究总监薛建雄认为，房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊蔓延到现在的最核心地段豪宅，上海房价全面大幅下跌的局势已经不可挽回。2、3月份出现政策放松带来的成交大幅反弹和部分区域二手房价格回升的局面，也将随政策收回而消失。

中国房产信息集团发布的最新报告显示，徐汇世博滨江豪宅海珀旭晖，尽管在2011年11月开盘就在售价8.3万的基础上打8折，但是至今年2月份仅成交23套房源。无奈之下，今年3月份该案在原先打8折的基础上再打75折，当月就获得了59套房源成交的良好业绩。其中，5号01室低区房源的成交价从去年11月的5.5-6万下跌到3月份的4-4.5万，5号02室中区房源从7万跌到5万。可见，海珀旭晖的整体房价跌幅比开盘报价下跌超过40%。

同样，是世博滨汇知名豪宅的华丽家族汇景天地跌幅也同样惊人，2010年开盘时1号03室高区房源的成交价超过5万元，如今已跌破3万关口，跌幅同样超过40%。那么，汇景天地低区房源的价格更可能跌近2万元的水平，成为第一个房价跌破3万的滨江顶级豪宅。

更为显赫的滨江豪宅，位于陆家嘴的世茂滨江花园，6号02室高区房源的成交价也从2010年的8万以上，跌至如今的5万元，跌幅同样高达40%。

不过，也有超跌反弹的楼盘。白金湾府邸18号A座02室中区房源在2010年10月底时出现的最高成交价达12.78万元，而去年8、9月份成交的两套都只有6.2万元左右，跌幅达到50%。不过，今年3月份刚成交的房源价格回升到8.68万元，比去年8、9月份的低位涨了40%，比过比2010年10月最高位仍然下跌了32%。

中房信的报告还显示，绿城黄浦湾、尚海湾、星河湾、外滩九里、嘉里华庭、华府樟园等大批豪宅的价格也都出现不同呈度的下跌，导致价格下跌的主要原因是豪宅成交量的持续低迷。上海豪宅（注：均价5万以上的一手商品住宅，下同）成交量在2010年4季度达到高锋的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量创下了09年2季度以来的近12个季度最低水平，仅成交285套。最低点是今年2月份的45套，其单月成交量也是近3年以来的最低水平。3月份豪宅价格出现全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，创下了2011年1月最近一轮号称史上最严调控的限购限贷和房产税政策出台以来的最高水平。

外环外大量楼盘价格重回万元，甚至7字头房价的出现，以及市中心顶级豪宅纷纷从8万以上跌到4-6万，个别豪宅甚至跌到3万以内，让上海房价重回3-2-1格局（内环内均价3万，中外环均价2万，外环外均价1）的局面指日可待。

另据薛建雄分析，2、3月份由于外地居住证满3年可买二套和本地成年子儿结婚需要可再购一套房的政策松绑，让楼市量价回升重见一丝曙光。不过，随着这两个政策的叫停，楼市成交量再度大幅回调，上海房价也将重见下跌局面。4月上旬一手商品住宅的成交面积下滑了45.2%，仅成交1483套12.49万平方米，而3月同期的成交量为2646套22.79万平方米。

不过，房贷利息拆扣面和深度的加大，对中低价房源的下跌局面能起到一定的缓解作用。因为只有首套和二套改善需求才能获得房贷支持。其它购房需求不可能获得房贷，所以也不可能获得房贷下调带来的好处，所以二季度领跌的将是总价200万以上的中高档楼盘。 

从去年四季度以来的房价下跌同比数据来看，外环外刚需楼盘的实际跌幅集中在20-30%之间，豪宅的实际跌幅集中在30-40%之间。尽管以中产阶层改善需求为主的中高档楼盘抗跌性最强，但也难抵整个房价格局的压力。