北辰实业库存高企 地王项目占比超六成

每经记者 叶书利 发自北京

本报记者根据北辰实业刚公布的2011年业绩数据汇总后发现，目前北辰实业库存值高达179亿元，其中旗下长沙“地王”北辰三角洲单个项目就占了115亿元，占比高达64%。该项目库存值为2011年项目销售额的近7倍。

库存值为2011年销售额近6.26倍

北辰实业2011年年报内容显示，公司去年业绩有所增长，其中净利润额同比增长131％。不过与一些房企不同的是，北辰实业净利润额中，写字楼、酒店等持有型物业的贡献率占到半边天。

此外，发展物业也撑起了另外的半边天：2011年实现销售面积和销售金额分别为24.2 万平方米和28.5961 亿元，相较于2010年的24.6 万平方米和24.5742 亿元，其中销售金额略有增长，而销售面积却有所下降。

与销售额一起增长的数据还有存货值：2011年末，北辰实业存货值高达179亿元，同比增加18％。179亿元的库存值，相当于去年北辰实业全年28.5961 亿元销售额的近6.26倍。

较为引人关注的是，北辰实业旗下位于长沙的地王项目北辰三角洲，去年末的库存值高达115亿元，占公司总库存值的约64%。而北辰三角洲项目去年实现的销售额为16亿元。比较而言，去年末该项目的库存值为该项目去年销售额的近7.19倍。

北辰三角洲为北辰实业的绝对销售主力，去年16亿元的销售额，占到公司发展物业合计销售额28.5961 亿元的近56%。

对于销售主力项目库存高企的原因，北辰实业管理层在2011年报中对此解释说，北辰三角洲项目所在地长沙，房地产市场在刚性需求和一线城市挤出效应的带动下，2011年上半年仍保持较快增长，但2011年下半年由于宏观调控效果开始显现，消费者出现了持币待购的观望情绪，导致需求下降。

本报记者注意到，2011年，长沙房地产市场商品住宅成交量为1386万平方米，同比下降14.7%。

地王项目一波三折

北辰三角洲的发展，在北辰实业的发展规划版图中，其地位不仅仅是一个销售主力，甚至是北辰实业管理层对公司前景的一场大赌博，因此北辰三角洲项目销售情况的好坏，也将决定着北辰实业未来的发展方向与节奏。

2007年，以北京为根据地的北辰实业，雄心壮志的管理层决定向京外发展，以谋求全国布局。当时该公司一位高层对外直言：“我们的目标是创建全国一流大型房地产开发综合运营企业,长沙只是我们全国扩张的第一步。”

当年的7月24日，向外寻求扩张的北辰实业联合首开股份旗下的北京城开以92亿元拿下了长沙北辰三角洲地块。

北辰实业的举动令人错愕。

《每日经济新闻》记者在与北辰三角洲项目公司长沙北辰房地产开发有限公司相关人士的沟通中获悉，该楼盘总建筑规模高达537万平方米，地块包括23块小地块。2010年开始动工开发，基本开发进度为一年开发二至三块地块。按照公司开发计划，整个北辰三角洲地块的开发周期大致在2010-2018年。

除了开发周期长达近9年外，在当时看来，该项目的拿地成本也很高，是当时长沙的总价地王项目。

长沙三角洲地块楼面价高达3090.58元/平方米。当时与长沙三角洲地块一路相隔的楼盘湘江北尚项目负责人曾向媒体估计，算上后期的建安地本等费用，该项目建设成本会在5000元/平方米以上。而据长沙市房屋产权管理局房产研究中心发布的《2007年长沙市房产市场年报》显示，2007年长沙市商品住宅均价只有3372元/平方米。因此在当时，该地块出现了面粉价高于面包价的境况。

2010年，北辰三角洲项目两位股东之一的北京城开退出，而北辰实业顺势收购了北京城开手中持有的该地块项目公司长沙北辰房地产开发有限公司4%的股权，成为该地块单一开发商。

正所谓一波未平，一波又起，2010年4月，楼市正式步入调控期，而该楼盘的开盘时间位于2010年4月调控后的2010年10月15日。

目前该项目库存的高企，正促使该项目面临越来越大的资金压力。

本报记者注意到，2011年9月15日，北辰实业第五届第三十五次董事会作出决定，为保证北辰三角洲项目D1 区建设的顺利进行，北辰实业同意就该项目向中国建设银行北京安慧支行申请房地产开发贷款8.5亿元用于该项目的开发建设，期限为三年,并同意以该项目国有土地使用权及在建工程提供抵押担保。

由于北辰三角洲项目进展一波三折，北辰实业原有的扩张计划被陷入此地而难以施展。

中航证券有限公司研究员吴伟在一份研究报告中指出，按照目前的市场售价,北辰三角洲项目中住宅部分未来几年预计总共能够为北辰实业贡献240亿元左右的销售收入。而本报记者根据北辰实业相关财报统计后发现，2010年北辰三角洲销售额为10.4926亿元，2011年为16.0589亿元，换句话，目前该项目合计销售额约26.55亿元。而北辰实业仍有近210亿元的销售收入被压在此盘。