地产PE绕道“全程服务商” 热推准Reits基金

每经记者李新江发自北京 在房地产调控不松动的背景下，今年前两个月房地产信托计划成立规模仅150亿元左右，已经为全年铺下了惨淡的基调。 《每日经济新闻》记者了解到，一种以“房地产行业全程管理服务商”身份出现的产业投资基金，却频频逆市出手摘牌土地或并购项目，而且已经开始尝试通过整合物业管理系统，搭建新的盈利模式。 由于最终通过协议规定将物业经营收益反馈给投资者，极像REITs中“租金收入作为投资回报的设计”，这一投资类型被市场人士定义为准"Reits"基金。 居易国际发起的盛诺金基金就是其中一家，居易国际董事局主席刘向阳透露，未来计划募集100亿资金在环首都经济圈实践这一思路，该公司在北京延庆的项目已经进入开发阶段。 准"Reits"曲线破冰 在监管层关于房地产信托投资基金（REITS）的法规出台之前，本土房地产投资基金已经开始“曲线”破冰。 尤其是致力于房地产开发投资的传统信托计划，遭遇政策面和市场遇冷的双重压力，无论是募集资金还是经营上都颇为惨淡，给与准"Reits"基金发展的一个契机。 据某地产公司高管介绍，目前致力于“全程服务商”的房地产投资基金，在募集资金规模上受到的监管压力小的多，仅需要在发改委进行备案。 用益信托提供的数据显示，1月份集合资金信托产品成立335个，成立规模为415.22亿元，环比分别减少36%和46%；成立数量同比增加8%，但成立规模同比减少15%；2月份集合资金信托产品成立226个，成立规模为319.38亿元，环比分别减少34%和24%。 其中房地产信托一月份成立规模为82.58亿元，占全部成立规模的比例仅为20%；二月份成立规模仅为67.11亿元，占比仅有21%。 北京盛诺金基金董事长马世杰透露，目前正在投资的北京延庆“原乡美利坚”项目已经进入开发阶段，未来该基金的投资方向在于围绕一线城市周边，打造有机生态小镇，从建设开发，到经营管理实现全程服务。 实际上近年来不少地产商向金融行业进军，开始尝试打造“全程服务商”概念并推出准Reits基金。“我们主要满足高净值需求的客户，这本分客户将最先体验我们打造的生活区，并且是以股东的身份享受。” 获得多方支撑 盛诺金基金最新一期已经募集16亿资金，募集门槛也有原先的100万元上升到200万元。马世杰透露，未来盛诺金基金将募集100亿元，在北京周边打造6-7个项目，围绕城镇生活体等经营性产业展开。 对于投资者的退出机制，马世杰指出，除了目前常规的时点结算，投资者可以通过转让持有的“权证”退出投资。“随着物业证券化逐渐成熟，包括Reits基金的退出方式都将提供便捷的通道。” 除了民间资本通过“曲线”方式推出准Reits基金，日前有消息称北京市目前正在争取发行房Reits的自改，近期将提交证监会审批。目前北京市有350亿元的保障房融资额度拟在今年上半年完成。 实际上一些港台和海外的在华物业投资已经颇为成熟，《每日经济新闻》记者了解到，在香港物业经营管理中经验颇为丰富的太古地产，目前在内地的物业运营也已经相对成熟，包括北京三里屯VILLAGE、北京颐堤港、广州太古汇等均已经开始运营，另有上海大中里和成都大慈寺两个项目正在建设中。 由于国内物业管理较为落后，无法完成与未来Reits的管理模式接轨，目前有些地产商已经开始加大无力公司的管理力度，并且通过物业公司平台进行“跑马圈地”。以北京某地产公司为例，已经开始尝试多种经营。 投资仍存风险 盛诺金基金发起人居易国际董事局主席刘向阳指出，在房地产行业遇冷的背景下，不能看天吃饭。“目前很多开放商，包括我们的一些开发项目都处于半停状态，但是全程服务商的运作思路，却可以通过抄底拿到更多机会。” 在漂亮的包装之下，并不能代表这种类似Reits的投资品种没有投资风险。北京某券商分析人士指出，如果按照风险预期归类，这种投资产品属于高风险产品。 《每日经济新闻》精子和了解到，与传统的房地产信托不同，这种产品在多数情况下，需要“先募集基金后选择项目投资”，使得投资者在购买产品时并不能把握投资风向。 而且如果房地产市场继续低迷，可能会波及到经营性物业，使得这些产品的投资主体遭受亏损。 实际上在一定程度上仿照Reits的设计，国内这一类投资基金在设计周期时，大部分仍然依照国内惯例压缩至1-3年，能否长周期的承接和保有项目的建设开发到经营管理仍有很大的不确定性。在海外，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。