3月中上旬新房成交涨4成 北京楼市乍现“小阳春”

每经记者 张敏 发自北京

根据北京住建委网站的数据显示，3月中上旬（3月1-20日）北京纯商品住宅网签总量为4206套，与2月份全月的成交量相比大幅上涨了41.5%，与去年同期的成交量相比也上涨了近17%。

“新国八条”出台近14个月后，北京楼市似乎正在从低迷中走出。除新房外，二手房成交也实现大幅反弹，使今年3月成为楼市的“绽放”之月。

这样的情形与2010年第二季度的楼市走势颇为类似，彼时的北京楼市，因从“国十条”的阴影中逐渐走出，被冠以“小阳春”的称谓。而时隔两年后，“小阳春”再次成为楼市的关键词之一。

二手房成交大涨116%

进入2012年，北京楼市的成交量正在从低迷中回暖。在2月实现微升以后，本月前20天，北京纯商品住宅网签总量就比上月全月上涨了41.5%，本月实现大幅增长已成事实。

二手房的增幅更为惊人。数据显示，3月中上旬北京全市二手住宅网签总量为6269套，虽然比去年同期小幅下跌了10.4%，但与2月中上旬相比，却大幅上涨了116%。

价格的下跌是促使成交量回升的原因之一。自去年年末以来，北京郊区县的部分纯新盘出现低开现象，一些品牌房企也加入其中；二手房价也在坚持了近一年后开始松动。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，3月中上旬，北京纯商品住宅的成交均价为18800元/平方米，环比下跌1.3%，同比下跌2.7%；二手住宅成交均价为21920元/平方米，环比基本持平，同比下跌7.5%。

首套房贷利率的松动，也在促进成交量的回暖。今年以来，国有大行中的交行、中行、建行，股份制银行中的北京银行，首套房贷款利率都在基准利率的基础上有所下浮。这无疑是引导购房者买进的重要利好。

首套房贷利率的微幅调整，能够给购房者带来多少好处？

伟业我爱我家市场研究院向记者算了一笔账：假设在北京购买一套80平方米的新房、总房款约为150万元，按照首付50万元、贷款100万元、按揭20年计算，基准利率下的月供为7783元。若按照利率85折优惠计算，月供即为7160元，节省比例约为8.7%。

该机构指出，如果将这笔钱折合到这套房屋总价上，相当于房价下跌了6.8%。

回暖因素不确定

对于成交量的回升，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者表示，这主要是建立在房价回调和首套房贷利率优惠的基础之上，且在库存量仍居高位的前提下，“供大于求”的现状将继续维持。

他还表示，预计未来三个月，北京住宅成交量将继续保持上涨态势，首次购房人群仍是购房主力，而房价则保持稳中有降。

事实上，除北京外，进入3月以来，上海、广州、天津、重庆、南京、苏州等热点城市也在3月出现成交回暖的局面，这也引发了房地产市场全面复苏的遐想，“小阳春”观点也开始流行。

按照惯例，气候回暖、节假日不多的春季是购房者出手的好时机，开发商也往往在此时推出促销措施，而春季和夏初的成交量也在企业全年的业绩中贡献了较大份额。“小阳春”的说法由此而来。

对于此次的“小阳春”，业界已有共识，并认为，政策定向松动和库存积压带来的成交回暖并不意外。万达集团董事长王健林甚至在“两会”期间断言，下半年开发商将有好日子过。

然而对于全年的市场形势，行业内仍然存在不少悲观的判断。在昨日的“2012中国房地产500强峰会”上，万科集团副总裁毛大庆、龙湖地产CEO邵明晓、绿城集团执行总经理傅林江在内的房地产大佬均表达了对未来市场的谨慎态度，并强调企业应转型适应。

隶属于中国房地产协会的中房网也认为，这一波小幅回暖的行情不会持续太久。其理由是：第一，企业的降价已接近其利润底部。第二，积压了一个半月的需求，在经历了近期三四周的去化，将趋于阶段性的平静。第三，由于2012年调控的主基调未变，限购政策不会出现根本性的改变，因此刚性需求的体量相对有限。

庄凌顾问的观点也认为，人们所期待的小阳春还并未真正到来。而在本轮幅度最大、时间最长的调整中，房地产市场局部超调与超跌已成必然。房地产投资也可能在今年出现新低谷。