高端房源销售遇困 融科钧廷调规改走平民路线

每经记者 叶书利 发自北京

在全行业高端楼盘去库存的压力下，融科智地旗下位于北京的楼盘融科钧廷正试图修改规划，调整原来的高端定位，使产品能面向更多的普通购房者。为了调整产品定位，有业内人士分析，融科智地或许不惜向前期业主“补差价”，以换取业主同意修改规划。

由于销售受阻，融科钧廷大降近4000元/平方米抢收。降价后，原有的高端定位难以持续。为避免近40位前期业主的不满，融科智地采取了补偿差价的做法。值得一提的是，被补偿业主需在一份规划修改书上签字，同意开发商修改原有高端规划。

天上掉下的“补偿”

融科钧廷业主李静（化名）最近心情不错，因为一笔54.4万元的补偿结结实实地砸在了她身上。

李静是融科钧廷的业主。该楼盘于2010年12月开盘后不久，李静便以1.9万元/平方米的单价购买了一套136平方米的三居室，总价258.4万元。

今年年初收房时，李静意外地收到了来自开发商的一份“大礼”：54.4万元补偿款。

李静解释，该楼盘2011年11月初开始降价促销，目前正在进行“一口价”促销。根据产品不同，售价分为14500元/平方米、15000元/平方米两种。收房时，李静被开发商告知，她买的房将以1.5万元/平方米为基准，差额返还业主，因此李静拿到了54.4万元差额款。

在北京搜房网融科钧廷业主论坛，一位业主在1月6日高兴地发了一条名为 《签了差价返还协议》的帖子，“前两天去收房了，融科智地给签了差价返还协议！承诺在年底退还差价。”

据李静透露，在收房过程中，有一道必要程序就是与开发商签订差价返还协议，另外还附带签订一份小区规划修改意见书。内容大致是说，小区二期开始，将改变原有的高端路线，小区配套环境、整体格局、户型设计等处的原有规划将进行适当降格修改，比如将大户型设计修改为小户型等。

李静介绍说，融科智地将差价返还协议与小区规划修改意见书的签订作为交房程序的一部分，不签订小区规划修改意见书，就难以完整地完成交房手续。换句话说，开发商与其说是在降价后补偿业主，不如说是为了规划修改安抚人心。

据悉，本次融科智地悄然进行的降价补偿行为，被补偿业主人数在近40位左右。

融科智地相关人士向《每日经济新闻》记者证实，融科钧廷一期业主在收房时，确实签署了相关规划修改的协议，但规划修改涉及的产品是还未推出的二期产品，并不影响一期的产品布局与原有规划。但公司考虑到小区作为一个整体，修改二期的相关规划也会牵涉到一期业主，因此也会与一期业主进行沟通。

高端产品遭遇降价难题

融科钧廷修改高端定位，归根究底在于销售不畅，原有的高端定位难获市场认可。

北京住建委官网资料显示，2010年12月融科钧廷开盘入市。截至今年3月20日，合计签约量为81套，签约均价为19271元/平方米，为楼盘所在地北京马驹桥区域的最贵项目，超过同区域的润都嘉苑、合生悦都中心等。

由于北京执行了较为严格的限购令，楼市成交大受冲击。

《每日经济新闻》记者委托一位中介高层查询该楼盘成交套数的数据后发现，2010年12月融科钧廷开盘后，至2011年春节前，该楼盘成交量为近30套。去年2月~11月，该楼盘成交量仅约10套。

为了激活成交量，去年11月初，融科钧廷推出了“直降50万、所有房源一口价”的活动。该次促销活动的另一个特点就是“一口价”，即1、2号楼和3、4、5号楼，所有房源不分朝向、楼层、面积，销售价均分别为14500元/平方米和15000万元/平方米。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，业内人士分析认为，融科钧廷中途修改楼盘规划的做法，除了因为大幅降价导致利润空间被压缩，高端路线难行之外，还有另一个原因是，在加强版限购令下，京城楼市已迅速回归刚需市场，投资投机需求被挤压。现在的楼盘规划根据市场适时修改，对准刚需市场，更适应市场需要。

记者注意到，在目前的地产调控下，像融科钧廷一样半路修改产品定位的做法并非个案。

南京楼盘万裕龙庭水岸一期2011年1月上市，主力产品为78~130平方米两居和三居。销售至今，110平方米以下、面向刚需者的户型销售情况良好，而110平方米以上、面向改善性需求的房源销售情况不佳。因此二期开始，该楼盘将对原有的产品规划进行修改，将原来大户型的产品规划都改成了以中小户型为主，并将于今年下半年推出新产品。

上述业内人士进一步补充说，2011年1月的“新国八条”出台前后，楼市是两个完全不一样的市场。“新国八条”前，经过2009年与2010年疯狂之后，楼市泡沫为一个投资投机市场；“新国八条”后，市场的需求结构合理回归为刚需为主。在市场经济下，需求决定供给，因此类似融科钧廷等楼盘，伴随房价与需求结构的调整，在产品供给上也有所变化，是正常的现象。但在操盘层面，开发商也面临规划修改所带来的规划变更，以及目标客户群、销售策略、销售渠道等方面的相应变化。