香山里二期半年成交1/5 华侨城豪宅“尾大难掉”

每经记者 徐学成 发自广州

与绿城中国坚持高端定位拒绝降价不同，华侨城面临的困境是，由于项目位置和购买价格均不支持“去豪宅化”，即使希望调整产品定位，也有心无力。

位于深圳华侨城片区的香山里项目，于去年9月底推出的二期单位截至目前仅成交343套，6个月去化率仅为20%；即使是2010年就开盘的一期单位，目前也仍有部分房源待售。

在豪宅市场行情尚可的前几年，类似这样的豪宅项目借“双拼房”大行其道，但这些“一套房两个房产证”的项目在限购令不期而至后深陷泥潭。华侨城最近几年一直致力于豪宅的打造，在调控异常迅猛的2011年，其存货同比大增63%，与此同时，负债率也出现上升。在业内“去豪宅化”几成共识的情况下，华侨城将怎样调整？

多个高端项目销售不畅

位于深圳华侨城豪宅区的香山里，开盘超过30000元/平方米的售价显示了其高端定位。但二期开盘半年以来，销售情况却不理想。去年9月底开盘以来，香山里二期共成交343套（截至3月19日数据，下同），仅占总体1706套的1/5左右。

数据显示，香山里二期目前的成交均价为33876元/平方米，一些房产网站上对该项目的报价约为35000元/平方米。

即使是早在2010年就开盘的香山里一期，销售情况也不理想。上述机构数据显示，目前一期的成交量为805套，尚有265套房源待售。

公开数据显示，华侨城在香山里项目上投入的资金总计22亿元。但一些业内人士对该项目的配套和园林规划颇有“微词”，认为该项目整体价值不能支撑超过30000元/平方米的售价。

香山里一期和二期的预售总面积合23万平方米，将华侨城22亿元的总投资分摊到可售的建筑面积计算，每平方米的成本不到1万元。

华侨城旗下售价偏高的项目很多，可谓名副其实的“豪宅专业户”。2010年以来，华侨城入市销售的纯水岸（九期）均价为54966元/平方米，招商华侨城曦城均价为50797元/平方米，东部华侨城天麓8区的成交均价高达128483元/平方米。

目前，这几个项目的销售情况不甚理想，纯水岸（九期）、东部华侨城天麓8区的去化率分别为83%和79%。而后者从2010年年初就开始销售。

“双拼房”受调控冲击

对于香山里二期的销售数据，中投顾问一位行业研究员表示，该项目成交量低迷的主要原因是一线城市严格的调控政策，以及国家大力建设保障性住房。

据《每日经济新闻》记者了解，为了应对2006年推出的“70/90政策”（凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上），同时又可以继续豪宅开发，一些开发商推出了“双拼房”（将两间90平方米以下的房子合为一间）来规避限制。

香山里项目即是如此。但是，由于“二合一”之后，一套房子拥有两个房产证，所以购买此处房源的购房者，必须拥有购买两套房的资格。

随着深圳关于第二套房的限贷政策的不期而至，“双拼房”成为调控的最大受害者之一。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳的调控政策主要方向就是限制大户型和高价楼盘，像香山里这样的楼盘受到的冲击比较大。

前述研究员指出，产品开发的高端化也是华侨城产品滞销的主要原因。在去年的市场上，凡是以高价销售的房地产开发项目，大多都面临周转放慢、库存猛增、负债率急升等风险。

华侨城2011年年报数据显示，截至去年，公司负债总额约为446.67亿元，同比增长32.04%，资产负债率同比上升1.48个百分点至71.17%。2007年至2010年，公司负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%及69.7%。

由于国资委对于控股企业有连续两个会计年度平均资产负债率不超过70%的最高标准要求，华侨城在再融资方面将受到制约。

豪宅之路“尾大难掉”

年报数据显示，2011年华侨城地产业务的存货总额由2010年的193亿元剧增至2011年的315亿元，上升幅度超过63%。

“存量部分可能无法调整了。”宋丁表示，由于华侨城既定的策略坚持多年，且开发成本过高，高端项目很难降价促销，去库存难以实现。

对于库存压力，华侨城是否会制定相关的策略？华侨城方面未给予记者答复。不过，华侨城年报指出，将“采取积极措施,针对不同区域市场充分整合资源,实现快速销售”。但即使作出调整，华侨城的开发策略和产品定位不是立即可以改变的。

前述行业研究员认为，迅速上升的负债率，使得华侨城在高端住宅市场销售低迷的时候财务吃紧，华侨城需要在产品定位上作出调整。该研究院认为，华侨城上海新浦江城只有240万元和550万元左右两种价位的产品，把许多客户都排除在外了。

宋丁则认为，由于华侨城多数地产项目与旅游项目捆绑在一起，并不适宜开发普通住宅。华侨城如果要转型，需要在开发策略和产品定位上做出根本性的转变。

据悉，华侨城今年可售面积将达到153万平方米，比去年增长40%左右，预计可销售金额约450亿元，其中280亿元的货量分布在深圳和上海两大一线城市。在上海，华侨城今年力推的苏河湾项目，楼面地价超过50000元/平方米。