中金公司在一份报告中指出，在今年的还债潮中，将有10%-15%的到期地产信托项目面临违约风险。
每经记者 叶书利 发自北京
鉴于地产调控之下，房企地产信托偿付风险加剧。为了强化对信托计划的风险把控，包括中信信托、中融信托、中诚信托等在内的信托公司相继要求房企提前清算地产信托计划，以释放风险。
目前地产信托提前清算风的兴起，掀开了今年房企还债的红盖头。中金公司在一份报告中指出，在今年的还债潮中，将有10%-15%的到期地产信托项目面临违约风险。
阳光城旗下一地产信托被提前清算
2月24日，阳光城发布了《阳光城集团股份有限公司关于子公司滨江房地产信托计划回购股权的进展公告》。该公告内容显示，阳光城旗下的一只地产信托将被提前清算。
阳光城相关公告内容显示，2010 年 7 月，阳光城及公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司与中信信托签署《福州滨江房地产开发有限公司之增资协议》和《股权购买选择权暨股权收购合同》的约定，设立“中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”。该信托融资总规模为 3.5亿元，其中 1.4亿元被注入福州滨江房地产开发有限公司注册资本金，2.1亿元计入福州滨江房地产开发有限公司资本公积金。
这只地产信托的期限为不超过 36 个月，也就是说原本计划清算时间为2013年7月前。
不过2月24日阳光城发布的公告显示，公司已于 2012 年 2 月 5 日前按约向中信信托提前进行了偿付。截止2月24日，“中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”已提前清算结束。
“中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”被提前清算，在目前的地产信托圈并不是孤案。
《每日经济新闻》记者注意到，2月20日，中诚信托发布了《2010年深圳紫园投资集合信托提前终止公告》。
本报记者调查发现，2010年6月9日，中诚信托与深圳市武龙房地产开发有限公司合作成立了“深圳紫园投资集合资金信托计划”，信托规模为5.68亿元，期限26个月，即信托计划到期日为2012年8月8日。
根据双方的合作协议，该笔信托资金的用途为对深圳市武龙房地产开发有限公司旗下的武龙源项目进行贷款及股权投资，参与深圳市武龙房地产开发有限公司旗下深圳市南山区月亮湾片区“大南山紫园”项目开发建设。
不过，《2010年深圳紫园投资集合信托提前终止公告》内容显示，该笔地产信托计划已提前近半年，于2月17日提前被清算终止。
本报记者注意到，除了中信信托和中诚信托外，目前中融信托旗下的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”、天津信托旗下的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”、山东信托旗下的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”等地产信托计划也于前2月分别被提前清算，而好买基金研究中心的一份统计数据也透露，时下华润信托、江苏国际信托、杭州工商信托、华宝信托等信托公司也被证实旗下有房地产信托计划被提前清盘，且这种趋势正在不断蔓延中。
提前清算缘于风险控制
一个正常的地产信托计划，被“非正常”地提前清盘，对于其中的缘由，普益财富研究员徐大鹏在有关3月10日-3月16日一周的《信托理财市场周报》中指出，“由于宏观政策对房地产行业的调控，部分中小房地产企业很难在一时摆脱资金链紧张的局面。而信托公司为了在变幻莫测的市场中保持良好形象及强化对信托计划的风险把控，难免会要求房地产企业提前偿还部分资金，甚至在可能的情况下‘提前清盘’释放风险。”
在接受《每日经济新闻》记者采访时，用益信托工作室分析师岳婷也赞同上述观点，认为今年的还债年，一些信托公司为了风险控制而选择房企在具备还债能力时，要求房企提前对信托计划进行清盘，以释放风险。
在地产信托面临兑付年的2012年，一些信托公司选择对旗下一些地产信托计划进行提前清盘，控制风险的做法可以理解，毕竟3月起，房企已进入一个信托兑付高峰。
中金公司一份研究报告内容显示，2010 年和2011 年新增地产信托额约5000 亿元，占全部存量地产信托额的70%。按照地产信托1.5-2年的发行期限计算，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816 亿元，本息合计的总还款额分别约2500 亿元和3100 亿元。其中2012年第三季度地产信托计划到期规模约1，000 亿元，其他季度单季度到期额保持在350-500 亿元左右。单月来看，3 月是小高峰，到期额约220 亿元，7 月起为到期大高峰，每月到期额均300 亿元以上。
《每日经济新闻》记者根据普益财富发布的《信托理财市场周报》相关资料汇总后的数据也侧面印证了中金公司的观点：在2月25日前，今年并无一款地产信托到期，而自2月25日到3月16日的21天时间内，高达10款地产信托到期兑付，其中3月3日至3月16日的14天内，有6只地产信托到期兑付。可以看出，3月后，地产信托到期兑付出现了今年的第一波井喷高峰。
一位不愿透露姓名的房企高层私下向《每日经济新闻》记者介绍说，正因为3月起，地产信托开始步入兑付高峰期，因此这一波的地产信托提前清算风，主要发生时间点为2月，其中时间上的巧妙选择，不排除是信托公司幕后的一种有意安排，以避开地产信托兑付期，提前清盘，降低旗下地产信托计划被违约的风险。
一成多地产信托存违约风险
地产信托提前清算风，也从一个侧面反映了今年地产信托面临到期兑付风险。
对于此，岳婷分析说，一般的地产信托项目均以房企的房产销售收入作为第一还款来源。近日温家宝总理强调地产调控不动摇之下，今年房企销售压力进一步加大，销售回款的畅通度也面临考验。在这种背景下，今年的一些地产信托项目确实面临到期兑现风险。
中金公司一份研究报告预测道，由于地产调控导致销售受阻，今年10%-15%的到期地产信托项目可能会出现违约风险。此外，该公司同时提醒，如果今年外部经济环境恶化促使国内房价调整过快，将可能导致到期地产信托项目出现大面积违约风险。
岳婷对此补充说，不管是房企还是信托公司，都不愿意看到地产信托项目被违约的情况，因此除了通过房企销售回款来偿付外，还可以通过借新还旧、地产信托项目展期以给予房企筹措资金、房企向同行或资产管理公司变卖项目股权、信托公司自有资金兜底等方式来实现兑付。
由于今年面临地产信托兑付高峰，对于目前资金链总体上已较紧张的房企，有如雪上加霜，势必将对相关房企的下一步行动带来实质性影响。
上述不愿透露姓名的房企高层指出，根据中金公司的研究报告内容，今年2500 亿元地产信托还款主要集中在3 季度，月均还款额达360 亿元，且这些信托还款额，由主要布局于一二线城市、具备一二级资质的中大型开发商承担，因此意味着二季度开始，这些开发商势必将加快销售，以回笼资金还债，从而导致一二线城市房价面临进一步向下调整压力；其次，从地产信托还债压力来看，三线城市、单项目、低资质小地产公司压力最大，二线、多项目的区域龙头居次，如荣盛发展、阳光城等，全国布局的龙头房企压力相对最小。因此，不排除今年不少房企，尤其中小房企在面临地产信托偿付压力之下，通过变卖项目股权来实现偿付，而在这个过程中，拥有较强资金实力的龙头地产公司将获得低价收购机会，以利于趋机逆势扩张，进一步提升市场份额。
每日经济新闻客户端