降价卖房低价拿地 中海地产“倒差价”赚钱

每经记者杨羚强发自上海 86%的土地储备购于土地价格最高的2009年7月至2011年6月，目前已多次在全国各地刮起降价风的中国海外发展（00688,HK）在低价土地储备消耗殆尽之时，是否还会像去年那样继续降价销售？ 答案也许是肯定的。对中海来说，在股市中常常被老股民使用的“倒差价”游戏（在股价下跌时割肉卖出后，以更低的价格买入来止亏甚至赚钱）正被中海运用于楼市。 或为主动降价 台湾元大证券3月12日的一份报告指出，中海去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%，同时又以比前一年低32%的价格买地，购得土地可开发建筑面积较前一年增加了54%。 上述做法也许能解开中海在净借贷比率跌至31%后仍然选择降价的疑惑。对中海这样的开发商来说，降价也许也能赚钱。 接近中海的人士告诉《每日经济新闻》记者，此前，中海更多是适应市场需要的主动降价。 早在去年5月，当整个市场还处于价格调整前夜时，中海旗下的深圳中海康城国际、中海塞纳时光等项目已经着手调整价格。上述两个楼盘拿出千套比市价低近3000元/平方米的“限价房”降价清货，引来近5000名买家抢购。 7月后，上海、南京、杭州等地多个项目也纷纷跟进，优惠最高达到七折，成为上述城市领跌楼盘，启动了当地楼市的价格战。 去年年底，中海和世茂合作的杭州寰宇天下项目小户型房源开出了20000元/平方米的团购价，而此前开盘的最低价是21000元/平方米。 令人疑惑的是，中海去年下半年后的降价与企业的资金压力关系似乎并不大。截至去年6月30日，中海地产的净负债比仅为38.5%，远远低于其他房地产企业；其年底的净负债比更被预计将降至31%，是所有内地开发商中最低的。 根据中原地产的统计，中海地产现有的土地储备中，有86%购于2009年7月至2011年6月，而这一时段正是土地价格持续走高，高价“地王”连续诞生的时间段。 中海降价的可持续性由此被质疑：当2009年以前购入的低价地被消耗殆尽时，中海还会继续此前的降价策略吗？今年中海将靠哪些项目来实现业绩目标？对于这些疑问，中海地方面未作回应。 回款买低价地 答案也许并不复杂。中海地产的在房价上所作出的“牺牲”，在土地市场得到了足够的补偿。 中海选择降价销售的都是前期低价购买土地的项目，而降价销售所得的资金并不仅仅用于降价净贷比，还会用来买入更多低价的土地储备，这些土地储备成为中海的利润来源。 以中海在上海大幅降价销售的中海御景熙岸为例，虽然项目售价由上半年的22000元/平方米左右下调至去年10月份后的16000~17000元/平方米，但上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，中海御景熙岸的投入成本约7357.07元/平方米。 御景熙岸的大幅降价让中海在10月仅出售55.9万平方米就获得了超过60亿元的销售额。去年11月以后，中海和旗下的中海宏洋只以不到40亿元的代价，就获得了超过230万平方米的可开发面积。 对中海来说，降价卖房，再以更低的价格购买土地，是笔很划算的生意。元大证券评论认为，高卖低买的策略显示公司管理层在波动市场环境下的“高度自律和经验丰富”。 由于适时降价买房，并购入了低成本的土地资源，中海地产2011年购买的平均土地楼板价从前一年的平均3500元/平方米下调至2395元/平方米，相当于每平方米的土地储备成本降低了31.57%，而且地块多数位于广州、西安、武汉、厦门、兰州、宁波等一、二线城市。 上海同策咨询机构研究总监张宏伟表示，像中海一样“倒差价”的开发商有很多。此前，龙湖等地产商在降价销售后，也迅速进入土地市场，以更低的价格购买土地。他表示，以目前楼市的行情，开发商只需要作出15%~20%的价格调整，就可以迅速套现。而在土地市场零溢价的情况下，眼下恰是最好的出手时机，“倒差价”是很正常的策略。 中国指数研究院的一组数据也显示，2011年全国住宅均价为5010.75元/平方米，同比上涨6%；土地成交楼面均价为1056元/平方米，同比下跌17%。 是否继续降价成谜 “倒差价”的做法虽然从长远来看能给企业带来不错的利润，但短期内却有可能影响到中海的账面业绩。只不过，中海地产严格的成本控制，可以把降价对利润的负面影响降至最低。 元大证券预计，未来几年中海地产的土地成本将趋于稳定，维持在总成本的33%~34%间，建设成本和基础设施成本则占总成本的66%~67%。 在成本相对较低的情况下，虽然中海去年下半年的房价有18%的下滑，今年房价还有进一步下跌的可能，但元大证券认为，中海2011年全年的毛利仍然可以达到38%，2012年和2013年仍然可以保持在36%的平均水平。 虽然中海地产有强大的成本控制能力让降价带来的冲击降至最低，但中海地产会不会展开第二轮降价却是个谜。 截至去年年底，中海已有3600多万平方米土地储备，加上今年初新购入的200多万平方米新增土地储备，似乎已够未来三到五年开发，短期内，中海并不需要通过降价来换取资金买地。 但从企业的竞争策略角度，降价也许是中海迅速扩大市场份额的最好做法。 去年离开中海地产的一位管理人员向《每日经济新闻》记者透露，行业的连续洗牌将给中海以更大空间，中海及其控股股东中国建筑未来有机会成为全国最大的地产商。事实上，如果加上中建地产及保障房业务，目前的中国建筑已经是行业内最大的开发商，中海在住宅市场的市场份额也已经从2010年的1.3%上升至去年的1.46%。