存货偿债双压 万科上半年或领第二轮降价

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

尽管楼市降价呼声一片，但经过了2008年降价引发的负面风波，房企至今对降价讳莫如深。

近日，业界盛传招商地产招商局香港总部督促招商地产全国在售项目必须全面降价的消息，随后招商地产澄清，项目并非降价，而是进行优惠促销活动。

无独有偶，在3月13日万科举行的2011年业绩新闻发布会上，万科总裁郁亮用含蓄的方式回应：从来不降价，只是积极定价。

2012年楼市寒冬依旧，万科面临偿债到期和存货上升的双重压力。郁亮表示，2012年将继续“多卖房，少拿地”的万科模式。有猜测认为，万科继去年下半年降价之后，可能会进行二次降价以加速销售回款。

业内人士指出，去年下半年万科降价对公司整体业绩影响并不大，对加速周转反而有益处。正如深圳某地产代理公司高管所说的那样，万科今年上半年扩大降价促销范围的可能性很大。

偿债存货双高峰来临

2012年，房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了还债的第一波高峰。

资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在二、三月份。据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元，一季度达366亿元。

国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元，仅次于中华企业的43.94亿元。

此外，据万科2011年财报显示，万科短期借款和一年内到期的长期借款达到235.7亿元，资产负债率达77.1%，同比增加2.41个百分点。

尽管截至2011年末，万科仍持有货币资金342.4亿元，明显高于短期债务，但万科今年的资金链压力不小。

日前，万科发布公告称，为满足项目开发的需要，分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。加上去年万科向华润申请的10亿元的信托借款，万科去年向华润寻求的44亿元信托融资额度已经用完。

对此，万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科今年希望与华润扩大在房地产基金方面和其他机构的融资合作。

对于缺钱一说，万科总裁郁亮在2011年业绩发布会上予以了否认。他表示：“如果真的缺钱，是借不到钱的。”

除了面临债务和融资方面的掣肘，万科2011年的存货也创下历史新高，达到2083.35亿元，同比增长56.2%。

统计显示，2011年万科重点监控的全国14个重点城市成交面积继2010年同比下降29.6%后，继续下降19.2%，成交处于低迷态势。

楼市成交放缓，房企销售速度下降，使得万科的去库存化压力加大。年报显示，万科2011年实现销售面积1075.3万平方米，新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。但万科方面回应称，由于坚持以新推盘月度销售率60%为控制指标，目前的库存去化压力相对较小。

销售回款速度放缓

一直以来，万科始终坚持快速周转的原则，再加上楼市调控的影响，近两年来万科对一线公司的要求是积极卖楼。但数据显示，进入2012年后，万科正面临销售速度放缓的难题。

今年1月，万科销售金额为122亿元，同比下降39.3%；销售面积119万平方米，同比下降28.1%。这是5年来万科开年销售首次下降。2月份，万科月度销售额73.4亿元，环比1月下降近40%。

在销售速度下降的同时，万科的销售回款周期也在加长。2011年，在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。

目前，贷款和销售回款是房地产行业最主要的资金来源渠道。2011年，全国房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅为15.1%，为历年来的最低点。由于销售速度的下降，开发资金来源中，主要由销售回款构成的“其他资金”比例也较2010年下降2.2个百分点，较2009年下降5.5个百分点。

在上述两项指标的下降使得房地产行业的资金压力明显加大。万科的对应之策是积极销售，谨慎拿地，这也暗合了郁亮“多卖房，少拿地”的策略。

3月再现优惠促销

2012年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销？郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不降价，只是积极定价。

积极定价策略是否意味着降价？对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略，具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。

实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了降价促销的迹象。

去年7月，深圳万科推出“万团大战”之后，降价促销也开始升级。据悉，9月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的5000元升级至10000元。

10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了10套110平方米一口价单位，总均价150万，这意味着单价由原来的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右，降价幅度约为10%。

此外，万科在上海的楼盘项目也相继进行降价销售。

2012年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。

3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套最高优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此，深圳业内人士认为，这就是变相降价。

实际上，对万科来说，降价销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况；另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产收益率和股东投资回报。