调控汹涌 开发商困境求生

每经记者 徐学成 胡廷鸿 叶书利 发自广州 深圳 北京

2011年2月“新国八条”落地，以限购为标志的新一轮楼市调控汹涌而来。一年过去了，此轮楼市调控取得了良好效果，至少从数据看，多地楼市已经出现量价齐跌的局面。

然而，受困于宏观经济和楼市调控的房地产开发商并没有坐以待毙。在这一非常时期，开发商各显神通，减少开工面积、减缓拿地速度、转型商业地产、加入保障房建设、受让项目股权、联合开发、引入外资等都成为开发商的应对招数，他们正展示出惊人的适者生存能力。而应对不力的开发商或许将就此被淘汰出局，一场楼市洗牌大幕已经拉开，这一切正应了那句话“唯一不变的是变”。

提前结构性布局 万科恒大市场份额逆市上升

每经记者 徐学成 发自广州

被称为“史上最严调控”的2011年已然收官，纵观整个房地产行业，大多数房企呈现销售量下滑、均价下跌以及资金链趋紧等趋势，但也有一些房企销售面积和市场份额呈现逆市上升的局面。

以龙头房企万科和恒大为例，2011年，万科销售面积达到1075.3万平方米，占全国总销售面积的0.98%，而2010年万科占比仅为0.86%；恒大去年合约销售面积1219.9万平方米，占全国1.11%的市场份额，比2010年的0.76%上升了0.35个百分点。

与此同时，恒大释放信号称暂停拿地，而雅居乐等房企也公开表示将调整工程进度，在调控尚无明显放松信号的情况下，房企缩减开工量或者收缩布局已经成为楼市主流。

市场份额结构性上升

今年年初，龙头房企万科和恒大相继发布2011年12月月度业绩，两家房企去年全年的销售数据也随之公布于众。

据业绩公告，2011年，万科实现销售金额1215.4亿元，销售面积1075.3万平方米，同比增长19.8％。恒大在港举行的业绩发布则透露，2011年全年恒大累计实现合约销售额销售803.9亿元，合约销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%。

2010年，万科和恒大录得的销售面积分别为897.7万平方米和788.7万平方米。国家统计局前期发布的数据显示，2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比2010年的10.43亿平方米增长4.9%，增速出现回落。

按照销售面积计算，2010年万科和恒大占据的市场份额分别为0.86%和0.76%，这一数据在2011年出现了明显的上升，据上述方法计算，2011年万科和恒大的市场份额分别提高到0.98%和1.11%。

无论从销售面积的增长幅度还是从市场份额的提升来看，在全国整体销售增幅出现下滑的时候，万科和恒大却在逆市增长。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，上述两家房企的主要项目集中在二三线城市，而这些城市受调控的影响明显小于一线城市，除此之外，也跟开发商根据市场需求在户型和价格方面做出的调整有关。

根据万科透露的数据，2011年，万科在一线城市（北上广深）的销售占比仅为28.7%，截至目前，万科进入的46个城市中，二三线城市占大多数，从去年年底至今年年初，万科增加的项目多数位于珠海、东莞等二三线城市。

恒大的这一结构性因素更为明显。2011年恒大在二线城市和三线城市的销售分别为487.8亿元和282.4亿元，依此计算，恒大二三线城市的销售占整体的95.8%。

收缩战略已成主流

来自中投证券的一则报告指出，从近几年市场需求格局的变化来看，一线城市的成交在全国商品房的比重已经无足轻重。2011年前9月，二三四线城市商品房成交面积占比已经从2009年的90%提高到94.5%。

目前，虽然部分城市已经出台了相关的调控政策，但对于诸多受困于一线城市的房企来看，二三线城市明显已经成为应对调控的“避风港”。

但一个不容忽视的问题是，近期一些二三线城市意图放松调控的苗头均被遏制住，业内普遍认为，这表明了中央对二三线城市调控的决心。

去年7月12日召开的国务院常务会议就曾表明，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

房企显然已经“嗅”到了二三线城市暗藏的风险，从去年下半年开始，龙头房企纷纷采取了的应对措施。

去年年底，万科总在郁亮公开宣布了万科的“过冬”策略，主要归结为快速销售、积极销售以及谨慎拿地，与此同时，万科在多个城市的降价潮也被外界视为过冬策略的一种表现。

去年下半年，恒大董事局主席许家印公布了恒大 “谨慎拿地”的策略。他表示，2011下半年不再购买新的土地，无论是住宅用地还是商业用地，都将遵循这一“原则性”的要求。

恒大向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，2011年上半年恒大新增的土地面积为3939万平方米，而下半年仅增129万平方米，放缓的迹象十分明显。

据记者了解，除上述两家房企之外，包括金地、招商地产和雅居乐在内的诸多房企都采取了相对保守的策略，雅居乐方面此前也表示将放缓部分项目的施工进度。

价格或“恢复性”反弹

中国房地产研究会副会长顾云昌对《每日经济新闻》记者表示，目前的市场低谷对一些有实力、资金充裕的开发商来说，不失为拿地抄底的时机，但资金链紧张的中小开发商或面临被兼并的危险。

纵观2011年调控对整个房地产行业的影响，中投证券在研报中指出，除销售面积出现大幅回落、融资渠道收紧以及房地产投资增速明显下滑之外，还包括房企新开工与施工增速的明显下滑。

美联物业全国研究中心预计，2011年全国商品房开工面积已经逼近历史顶点，2012年商品房新开工量或步入下行。

中投证券预测称，2012年下半年至2013年，市场供给将持续下滑，但同时指出，今年二季度后严厉的紧缩性调控政策有趋缓的可能，而以限购为主的行政性调控手段也将退出舞台。随着供应减缓，由供应减少、刚性需求得到释放而引发的 “恢复性增长”即将来临。

顾云昌也表达了自己的担心。他认为，房地产市场存在周期性因素，开发商减缓拿地、缩减开工量都是针对调控政策所采取的措施，但市场上存在的巨大刚性需求不可能一直被抑制。从长期来看，一旦调控放松，需求得到释放，将形成供小于需的局面，价格有可能出现反弹。

潘“炒楼”转型潘“开发”SOHO中国猎地计划遭疑

每经记者 叶书利 发自北京

一家上海房地产商曾说，从本质上看，SOHO中国的商业模式和温州炒房团没什么区别，只不过是在收购烂尾楼后迅速包装再转售，进而获取高利润。

但在楼市的调控下，SOHO中国不得不改变策略，从“炒楼者”向开发商转型。2月8日的SOHO中国电话会议上，SOHO中国管理层对外透露，新的一年内，SOHO中国增加项目储备的方向是致力于土地招拍挂，不再考虑烂尾楼和在建工程。

曾成功“叫卖潘石屹”

在接受《每日经济新闻》记者采访时，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎认为，SOHO中国本质上是一家销售公司，而首席销售员就是SOHO中国董事长潘石屹。

潘石屹为了卖房，在营销上采取了 “叫卖潘石屹”的策略：2001年开始，为了兜售 “潘石屹”这个个人品牌，潘石屹选择了一条脱离房地产的娱乐化路径。通过出书、当主持、演戏、写博客等方式，“潘石屹”三个字迅速火爆。在建立个人品牌的同时，潘石屹成功地将个人品牌与SOHO中国的时尚品牌定位结合了起来，最终达到兜售SOHO中国项目的结果。

伴随“潘石屹”的叫卖声越来越大，SOHO中国的销售一路高歌猛进：《每日经济新闻》记者统计SOHO中国各年财报数据发现，2007年上市后至2010年，SOHO中国每年的销售额同比增长率至少达77%。

受益于销售回款的极度顺畅，SOHO中国建立起了自己的高周转模式。统计数据显示，2007年，SOHO中国的存货周转率是万科的两倍多，2010年甚至达到万科的3倍。

调控阻断“财路”

不过，2011年以“新国八条”领头的史上最严厉地产调控，影响了SOHO中国的“财路”：2011年公司合约销售额仅109亿元，同比大降近54%。2月8日，潘石屹对外宣布，SOHO中国2012年的销售目标为230亿元。不过，这个目标遭到高盛与瑞银相继泼冷水，两家公司分别预测SOHO中国今年的销售额为117亿元和166亿元。

销售速度的放缓，导致库存量节节上升，存货周转率相应下降。2011年SOHO中国中报显示，2011年上半年，SOHO中国存货冲高至228.99亿元，为历史最高点。2月8日，SOHO中国财务总监唐正茂透露，SOHO中国目前持有预售证的项目库存资源已达240亿元。

SOHO中国销售受阻，主因是地产调控导致的总体成交量下降，此外，还有两个不可忽视的因素。

公衍奎分析说，SOHO中国的主要客户群为山西、内蒙古、河北等地的煤矿或铁矿老板，他们购买SOHO中国旗下楼盘，主要看重涨价预期下核心地段楼盘的溢价空间，但在目前的地产调控之下，投资收益空间随之下降；另一方面，银根收紧的背景下，一些民间借贷利率已冲至30%左右，煤矿或铁矿老板继续投资SOHO中国楼盘的意愿在下降，这必将直接冲击到SOHO中国的销售。

其次，地产调控之下，中国房地产业正由之前的粗放型发展逐渐向质量型发展转变。在前一个阶段，营销是第一推销力，而在后一阶段，品质上升至第一要素，这对于以“销售公司”定位的SOHO中国来说是一个革命性的挑战。

对此潘石屹自己也表达了类似观点。近日，潘石屹对外表示，1998~2010年，中国房地产业经历了行业发展的“上半场”。如果说2011年是“中场休息”的话，2012年则进入“下半场”。进入下半场后，房企的竞争力将转向设计水准及项目品质的提升。

目前摆在潘石屹面前的挑战是SOHO中国的品质，比如一些楼盘出现房屋质量、出租率不高等问题，这些问题在行业的“下半场”将成为潘石屹不得不逾越的一道屏障。

猎地行动遭疑

在SOHO中国的夫妻店模式中，潘石屹主攻销售，而投行出身的张欣则主攻项目及土地收购。

管外的潘石屹面临销售放缓的困境，主内的张欣同样挑战重重。

2月8日的SOHO中国电话会议上，SOHO中国管理层对外透露，2012年SOHO中国计划投入约100亿元于北京及上海两地的土地购买和项目收购，新的一年内SOHO中国增加项目储备的方向是致力于土地招拍挂，不再考虑烂尾楼和在建工程。此言一出，SOHO中国股价连续5个交易日下跌，累计下滑幅度近10%。

股价的下跌表明市场对新模式的质疑与不信任。

众所周知，SOHO中国在业内素以“烂尾楼专业户”闻名。数据统计显示，SOHO中国2009年至今新增的近20个项目中，近半为烂尾楼或在建工程；2011年合计斥资154亿元的收购项目，主要也是烂尾楼或在建工程。

SOHO中国最近一两年也曾参与过招拍挂，但多以失败告终。以北京CBD地块为例，2010年12月北京CBD第一批6地块出让中，SOHO中国全面落败；去年7月的第二批地块出让中，SOHO中国以凯恒和红石建外投资公司组成的联合体的名义参与了首次出让的3地块竞标，且报价最高，但依然落败。

基于过往经历，SOHO中国能否按计划向京沪两地招拍挂市场砸下近100亿元抢地，还得打一个大大的问号。

地产基金护航凯德置地抄底

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

当内地房地产企业纷纷陷入资金链困境时，以新加坡嘉德置地集团为代表的海外资金却长驱直入。相比资金窘迫的内地同行，凯德置地拥有更丰富的融资渠道，享有更低的融资成本。

2011年底，嘉德置地在中国管理的总资产增加到600亿元人民币，占集团总资产的39%。凯德置地在此轮调控中的大举扩张，为在中国房地产市场上拥有更多话语权打下基础。

内地资产增至600亿元

2011年，继在上海、广州、武汉、重庆等地拿地之后，凯德在中国市场的业务版图进一步扩大。

2月17日，在凯德置地广佛深三地媒体联谊会上，凯德置地（中国）首席投资官、华南区域总经理罗臻毓透露，“截至2011年12月31日，凯德中国总资产达600亿元人民币，已占集团资产的39%。”

目前，凯德在中国的房地产业务包括凯德置地、凯德商用中国、雅诗阁中国和凯德惠居（中国）四大业务单位及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。

2月10日，凯德商用（06813，HK）发布了在香港上市后的第一份年度财报，财报显示，2011年，凯德商用来自中国的收入和税前利润分别为1.044亿新元和3.066亿新元，同比增加32.7%和242.9%。与此同时，凯德商用在新加坡和马来西亚两地的业务分别同比下跌4.3%及41.7%。

2011年，就在多数内地房企收缩“过冬”时，凯德置地却乘机在各地抄底拿地：2月，凯德置地揽下广州番禺占地50万平方米地块；5月出手天津国贸项目，将建小白楼CBD地标；8月拿下杭州政储出（2011）27号地块；10月在苏州金鸡湖畔开发最大购物中心；11月29日，成功拍下重庆朝天门黄金地块，将投资210亿元建设重庆综合性地标项目。

目前，凯德在中国市场成功布局了涵盖住宅、写字楼、商场和房地产金融等多元价值链条。截至2011年底，凯德在京沪穗深津渝等40个城市运营120多个项目。

在业界人士看来，相比内地房企单一的住宅开发模式，凯德成熟的全产业链模式，创造出了竞争对手难以模仿的竞争优势。深圳资深地产评论人士半求认为，“凯德在内地的发展速度和效率对其他企业有很大启发，它的优势在于进行房地产集成式的开发。”

罗臻毓表示，虽然今年楼市形势依然不明朗，但嘉德置地集团和凯德置地在中国市场的战略没有改变，仍将不断发展壮大业务。

多只基金成地产金融后盾

凯德在进入中国市场之初，主要业务集中在上海、北京、广州等核心城市，通过收购、参股已有项目，以及招拍挂拿地等形式实现业务扩张。

资料显示，从2003年到2010年，凯德系中的凯德置地、凯德商用等业务平台在北京、上海、广州、深圳、成都等地收购项目所涉资金超过245亿元，参股当地项目公司资金也超过27亿元。

凯德强劲发展的背后，是渗透到产业链各个环节的房地产金融的支持。目前，嘉德置地集团旗下拥有嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托、嘉茂中国信托、嘉德商用马来西亚信托及桂嘉信托等多个房地产基金，这成为支撑凯德在内地发展的有力保障。

2011年5月，凯德商用将其嘉茂中国发展基金转换为入息基金，并将规模扩大了50%至9亿美元。今年1月11日，凯 德 商 用 宣 布 其 全 资 子 公 司CapitaMallsAsiaTreasury公开发售总额1亿新元债券，最终获得4.65倍超额认购。由于此次发债受到追捧，凯德商用又额外发行2亿新元债券。

与内地房企相比，凯德融资渠道更为广泛，融资成本也较低。据了解，该债券第一年至第五年年息率仅为3.8%。相较之下，内地收紧银根，内地房企境外融资成本却超过10%，通过高息借贷的利息甚至超过20%。

除此之外，让内地房企艳羡的是，凯德置地保持了不超过50%的总资产负债率。以2011年凯德财务指标为例，2011年集团总资产为80.78亿新元，负债总额为16亿新元，总资产负债率仅为20%，其中银行贷款仅为9.9亿新元。而有统计数据显示，内地上市房企的平均负债率在70%左右。

在内地房企面对调控不得不收缩时，以凯德置地为代表的外资房企却在内地大举“攻城略地”。一旦他们手握更加低廉的土地储备，并且能通过更低的融资成本拿到更多的资金，将在与内地房企的竞争中拥有更大的优势，从而拥有更大的话语权和定价权。