供应井喷上海甲级写字楼承压

每经记者 杨羚强 发自上海

上海近期最受关注的事件之一，莫过于摩天大楼密集区——在建的上海中心大厦和已建成的金茂大厦和环球金融中心之间出现了一道地面裂缝。

人们在关注密集的摩天大楼是否会给地面造成压力时，却很少关心摩天大楼的巨量供应会给写字楼市场带来多大的压力。越来越多的超高层地标性写字楼希望能以超过15元/平方米/天以上的租金对外出租，但市场的承受能力却没有达到这样的高度。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，DTZ戴德梁行企业服务部华东区主管、董事傅翀宇回应，能够承受15元/平方米/天价格的客户的写字楼承租面积，仅占CBD甲级和超甲级成交面积约15%。

摩天大楼供应量骤增

来自高力国际的统计显示，2012年上海甲级写字楼供应将会出现井喷：全市甲级写字楼新增供应预计达53万平方米，其中44%新增量在浦西，56%新增量在浦东，预计在静安区南京西路板块会有更多新项目竣工。即将入市的高端项目包括位于静安区的静安嘉里中心、华敏帝豪大厦以及位于长宁区的尚嘉中心和古北国际财富中心等。

在上述新增甲级写字楼项目中，又以地标性的超高层建筑居多，除嘉里中心外，还有新鸿基开发的环贸广场，会德丰广场和国际金融中心的剩余高层单位也将继续加入竞争阵营。

这些拥有独特建筑风格以及高端物业服务和设备的摩天大楼的定位相当一致：全部针对能承受高租金的高端租户。机构预计，嘉里中心、会德丰广场、环贸广场以及环球金融中心这些项目的租金报价应该都能达到15元/平方米/天以上。

不过，市场目前的租金承受能力却不乐观。傅翀宇说，平均租金超过15元/平方米/天的写字楼成交的个案在一些CBD甲级和超甲级项目中会发生，此类租户以续租和不超过1000平方米的客户需求为主。从吸纳量看，到目前为止，这部分成交约占CBD甲级和超甲级成交面积的15%，尚不能成为市场主流。

和傅翀宇的观点相近，会德丰国际广场副总经理廖伟超也表示，目前上海的地标性摩天大楼越来越多，未来的市场竞争会非常激烈。今年2月，会德丰国际广场这个浦西最高的超甲级写字楼曾以香港知名书法家陈子慧的个人书法作品展来招徕优质的写字楼客户。

非知名企业将成主力

事实上，目前愿意以15元/平方米/天的租金价格租赁上海超高层写字楼的租户，并不全是知名企业。

新鸿基地产公关部门的一位人士告诉记者，知名企业恰恰是最喜欢压租金的商户。愿意承受高租金的企业，往往是不知名的金融服务企业。正因如此，这些企业才最需要绑定知名的地标性建筑，进而提升企业的品牌影响力。

在这样的背景下，软性的促销似乎更见效果。在陈子慧个人书法作品展举办前，会德丰广场还曾举办关于东欧文化的展览，试图以此提升项目的品牌影响力，进而吸引更多能承受高租金的租户入驻。

相比之下，低价方式并不是写字楼促销的优先选择。高力国际的报告认为，尽管2012年上半年有许多新增项目入市，但预计未来六个月内上海甲级写字楼的空置率将相应上升，但不会超出12%。上海甲级写字楼平均租金以及市价将保持平稳或小幅上扬，增幅可能放缓至个位数。

摩天大楼开发商的资金背景似乎是导致写字楼空置面积上升的同时，租金仍然能温和上涨的原因。目前上海的地标写字楼开发商多为港资企业，多数净负债比例仅在20%，且平均融资成本多数只有2%~3%，充足的财务实力显然让他们拥有比较强的客户选择实力。

根据一些地产商透露，在上海的甲级写字楼市场，开发商可以不仅仅根据客户的租金报价选择客户，其客户结构更立足于长远的投资升值。