高端路线受困 绿城资金回笼难度加大

每经记者 杨羚强 发自上海

在很多人眼中，楼市调控的终极目标应是房价合理回归，地产商的毛利越来越低，品质越来越高。然而，上海易居房地产研究院的一份报告显示，在限购令下，毛利低于行业平均水平的绿城中国反而在所有大型地产商中处境尤为艰难。

在一系列高品质楼盘滞销的同时，有关房屋质量下滑的警钟被再次敲响。精装修质量问题是否与降价存在关联？楼市调控下房屋的品质究竟是上升了，还是下滑了？

被曝毛利低于行业水平

绿城的很多楼盘单套总价常常超过2000万元，但其毛利率在行业内不算高。2007年下半年至2010年底，绿城的毛利率普遍低于万科、金地、招商等标杆企业。2010年，绿城毛利率仅为30%，低于万科、金地、招商等房企至少七个百分点。即便在去年第三季度，房企毛利创下38.6%的历史高峰时，绿城的毛利也不过33%。

上海易居房地产研究院认为，毛利率偏低的原因是绿城在2009年和2010年连续买进高价地。其中2007年第三、四季度以及2009年第三季度至2011年第二季度是绿城集中拿地高峰期，这一期间拿地量占绿城截至2011年6月30日总土地储备量的三分之一左右。

导致绿城疯狂高价位拿地的原因，和董事长宋卫平超越万科做老大的愿望有关。2009年底，在一次绿城中国召开的媒体聚会上，宋卫平向《每日经济新闻》记者在内的众多媒体记者表示，不服气万科的品质，要以高品质的产品和万科争市场龙头的地位，并为绿城设计了一个三年目标。最终的计划是在2012年，达到销售额1000亿元，成为第二家进入千亿俱乐部的房地产企业。

之后两年，绿城与上述目标渐行渐远。先是2010年的销售额仅为542亿元，接着在2011年绿城的销售额更是跌至345亿元，不但没有实现三年计划的任务，销售额甚至比2009年还要少一半。

对于绿城销售额下跌，上海易居房地产研究院有过一段比较客观的总结，认为2010年、2011年房地产行业成为国家宏观调控的焦点，房地产调控政策频发，主打中高端精品住宅、集中布局于长三角一二线城市的绿城受限贷令、限购令等调控政策影响较大。

绿城九成以上的在售项目都处于限购城市中，其回笼资金难度陡增。根据统计，绿城的产品组合单一，高层、多层以及别墅构成的住宅类占90%以上，而包含酒店式公寓、星级酒店、写字楼等在内的商业类产品占比不足10%。

事实上，绿城代表的是绝大多数走高端品质路线开发商的共同命运。在中房信此前公布的2011年销售额前50强企业中，以高品质路线见长的房企几乎没有能够进入前十，而在2009年和2010年，有多家上述类型房企进军前十。

高品质楼盘滞销

产品滞销迅速令绿城陷入困境。2009年年末净资产不到万科三分之一的绿城要想和前者有接近的销售规模，最便捷的途径似乎只有一个——借债。

根据绿城中报及信托机构相关统计，绿城在2010年历经6次信托融资，共筹资31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、平安等。2011年1~8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作成立了三款产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。加上前几年成立的信托产品，绿城通过房产信托融资的规模接近百亿元。目前绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源近两成。

大规模、高成本融资与项目回收期偏长相互影响，使得绿城的负债率不断攀升，企业资金链紧绷，财务风险增加。绿城财务报表显示，绿城资产负债率从2007年中期的66.3%一路飙升至2010年底的88.5%，上升了22个百分点，而同时期万科、金地、招商等同行的负债率却持平。

依靠高负债扩张的结果是绿城的财务压力要明显高于其他房企。截至去年6月30日，绿城的各类借贷是净资产的将近一倍，同期同样以高品质住宅开发为主要业务的港资开发商的平均借贷仅占净资产的20%左右。

这使得在同样的限购令之下，绿城和港资开发商有了冰火两重天的境遇。当前者因为财务压力不得不抛售包括上海证大外滩地王和杭州新华造纸厂地块在内的五个项目时，后者却开始大规模进入土地市场抄底楼盘。

周建成告诉记者，事实上和绿城同一类追求高品质的房企，去年都很难实现市场份额的扩张。限购令的推行，是造成这一现象的主要原因，因为这一类公司的客户主要是高端改善型人群。

房企重价轻“质”？

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民曾认为，在楼市调控下，房地产还是靠高品质提高销售量。绿城中国之类的高品质楼盘滞销，是因为总价过高，并不适合普通人购买。如果针对普通购房者推出高品质楼盘，销售量会大增。

事实和蔡为民预想的似乎并不一样。上海网上房地产显示，采用了多种高端建材的远洋七号尽管成交价仅15000多元/平方米，但开盘接近两个月只去化了不到20%。同一区域新建的单栋住宅楼，虽然绿化环境、装修等各个方面均较远洋七号逊色，却因为价格便宜，在短短的两天内就卖出了大部分的房源。

房屋品质让位于价格的案例并非个别。浦东三林板块的某全新精装修住宅小区，开盘后成交一直平淡，直到开发商把价格调低至和周边的二手毛坯房价格接近，成交量才大幅猛增。

对很多初次购房者来说，降价比提高品质更具有吸引力，这客观上造成了房企重价轻“质”。

中房信的统计数据显示，2010年上海全市170个新盘中31个为全装修，占比为18.2%；2011年144个全新盘中21个为全装修，占比为14.6%，下降了近4个百分点。面临调控下的市场变化，部分开发商放弃了精装修销售计划，转而以毛坯房低价出售。

业内人士曾说，2008年楼市调控下部分抢先降价的楼盘在竣工后，被曝存在一系列质量问题。本轮会不会出现房屋质量下降的问题，目前尚是未知数。