上海商品住宅成交量5个月来首次回调 仍为近年六年最低

每经网12月1日上海电 每经记者  杨羚强  发自上海

在经历连续5个月的持续成交量下跌后，上海商品住宅市场终于首次回暖。

21世纪不动产上海区域市场中心最新统计数据显示，11月上海新建商品住宅成交4320套、49.1万㎡，环比提升13%、7.42%%；成交均价为2.11万元/㎡，环比小幅回落1.09%、同比下降了6.29%。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，11月份全市新房成交结束了此前多达5个月的持续阴跌之势，其中部分开发商对自身项目果断降价对成交回升产生的推动作用功不可没。不过，11月份的新房成交及新增供应面积同比仍有不同程度回落，为近6年同期最低，市场交投水平尚在低位。

佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，11月商品住宅的成交量虽然比10月的成交量略有上涨，但50万方都未过，依然为6年最低。11月商品住宅成交量同比去年11月同期95.29万方的成交量，依然大跌了48.45%，但均价同比下跌了6.29%。成交量即便和08年11月的69.99万方比，也下跌了29.80%，如果和6年11月同期最高年份09年比，成交量更是跌去了70.57%，即不足其3成，现况下楼市的成交低迷可见一斑。

   而11月商品住宅新增比成交量多出了83.17%、40.86万方，如果用11月的成交量水平来去化目前的库存可售量，则商品住宅约需要20.75个月，其中商品公寓约需要17.43个月，别墅约需要42.75个月，呈现政策叠加压制下的供过于求，且程度越来越严重。

根据统计，11月成交前十项目中，仍以外郊环及郊环外等外围项目为主，在前十中占了9席；仅有一个位于浦东三林板块的中外环项目也以低开的形势得以跻身前十。受上述新盘项目降价及低开的助推，11月前十项目中有9个成交面积达10万平米以上，远超此前10月的5个。另外11月新房前十项目合计成交套数及面积约为18.7万平米、1912套，分别占该月总成交比例为38.1%、44.3%，两个占比均为年内各月份的最高值。

    继绿地、中海、龙湖等品牌开发商降价之后，万科、新城也纷纷加入到降价行列。嘉定、南汇、宝山等外围区域是本月一手房成交热点区域，占全市成交总量近五成，其中嘉定位居区域成交榜单首位。“新城公馆”、“新城金郡园”、“臻品嘉园”等均表现活跃，其中，“新城金郡园”二期在本月27日加推一批房源，目前已去化212套房源，去化率达到71%。据统计，该物业目前成交均价为12955元/㎡，环比前期下降幅度达两成之多。

值得注意的是，受到外围区域楼盘降价的影响，上海市中心区域的一些新盘也开始通过不同方式降价促销，闸北区“复地新都国际”于27日开展竞拍，竞拍为面积70平方米的两个单元，以100万元开拍，吸引了大批购房者关注，这两套房源最后以225万元和230万元成交，相比原总价有近两成的优惠幅度。此外据悉，浦东世茂滨江花园，目前报价在10万元/平米以上的4号楼，团购可享受7.5折优惠。尽管市中心有部分楼盘价格相对有所松动，但由于政策原因，使得高端物业整体去化速度仍然较缓。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，由于目前购房置业者观望情绪浓厚，悲观的市场预期，年底开发商将继续采取降价方式，以此来吸引购房者，从而提高在售房源去化速度，实现销售目标。未来的12月份“降价”将继续成为上海楼市的关键词，市场可能再次进入政策观望期，成交量很可能将继续呈现萎缩态势。