在政策连续出台的背景下，房地产开发商如何迎接即将到来的这个“卖房季”？
每经记者 杨羚强 张初亮 叶书利 朱玲 发自上海 北京 广州
“现在的形势，大家都看得比较明白，加上市场那么好，所有的公司都会争取获得更多的销售。”一家央企房地产公共关系部负责人昨日在和《每日经济新闻》记者聊天时表示，接下来的三个月，将是房产公司最重要的销售时点。尤其是国庆长假七天，很多都会拿出他们最好的房源力拼市场，争取最大规模的销售。
在他说这番话的时候，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京……几乎所有的一二线城市都迎来了4月楼市新政以来的最好市场，不但普通住宅有人通宵排队买房，连上海的部分豪宅项目也被“疯抢”。
但是与此同时，新一轮调控即将到来的“预警”此起彼伏，开发商人心惶惶。在上海，虽然近期新房成交量节节攀高，但是开发商为了实现快速出货，依然延续了降价促销的优惠政策。来自搜房网的统计，上海至少有142个楼盘选择在国庆期间打折促销。
在政策连续出台的背景下，房地产开发商如何迎接即将到来的这个“卖房季”？《每日经济新闻》调查了十家主流房地产企业的情况。
◎中海
最好售房时机在当下
“9月份，深圳很多房子都卖得很好，刚性需求明显释放。”中海地产相关人士说，对于任何房企，现在都是今年最好的销售时点，中海自然也不例外。根据他的观察，和五六月份恒大靠降价启动市场不同，九月份整个市场已经全面回暖，开发商不需要怎么降价，就能卖掉很多房子。
对眼前的宏观调控，上述相关人士并不是特别担心。他表示，在和同行聊天时，发现开发商更多的是担心明年楼市的变化，这使得未来几个月备受开发商重视。
根据此前的公告，截至8月底，中海已完成了全年任务的近8成。按照这一势头，中海很有希望在今年年底前完成500亿港元的销售计划。
◎万科
不会在国庆大举推盘
《每日经济新闻》记者从北京万科处获悉，万科北京楼盘长阳半岛二期将于10月1日再入市，推出376套房源。实际上，该楼盘于7月24日与8月28日分别推出过一批房源，并成为“日光盘”，因此本次入市并无意外。
北京美联物业副总经理杨明丽认为，在长阳半岛二期项目上，万科面临的最大问题不是销售，而是定价，即在楼市回暖的背景下是应提价，还是保持平价入市。
北京中原三级市场研究部总监张大伟对此也表示赞同。他认为，时下楼市回暖的短期走势已定。
正因为楼市的飘红态势，张大伟认为，国庆楼市将延续这种状态，且很容易就火爆，因此定价显得十分重要。因为在楼市反弹的背景下，开发商存在提价冲动，但又惧怕提价会导致二次调控的打击，毕竟当前二次调控的紧箍咒仍在。如9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》；9月28日，财政部、国家税务总局又推出对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，力促公租房建设。
实际上，国庆期间，万科在全国各地都有不少在售或开盘的项目，但记者在与万科的沟通中，对方一直强调，公司不会在国庆大举推盘，因此不要过于强调数量方面的东西，公司一直采取快速开发、快速销售的策略。
◎绿城
早销快销多销
在刚刚过去的中秋小长假，绿城杭州项目赛丽绿城丽园开盘当日销售率超过80%，这延续了7月以来绿城几个项目的热销势头。但9月26日，国土部联手住建部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，无疑将一枚重磅炸弹投入楼市。随后业内一度猜测新一波调控政策即将来临。
绿城总裁寿柏年曾总结下半年的房地产市场“仍充斥着许多变数”，“绿城会继续贯彻早销、快销、多销的销售策略，根据市场形势的变化，来调节推盘节奏、合理定价，同时加强营销力度。”
在楼市传统旺销季节 “金九”即将过去、“银十”即将到来时，各个城市的房展会、房交会，是判断开发商态度的一个标杆。
绿城集团营销副总监祝军华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“绿城当然会参加房展会，但没有特殊的促销手段。”但谈及对于 “十一”假期及后市的判断，祝军华未作任何表态。
记者注意到，绿城在杭州的项目绿城西溪城园、绿城翡翠城均已取得预售证，开盘时间都定在了9月30日。按照绿城“早销、快销、多销”的策略，绿城全国65个在建项目 （截至6月30日）或许会趁国庆假期及“银十”抓紧销售。
◎绿地
延续全面促销策略
据绿地相关负责人透露，在此前连续多次降价促销后，绿地10月份的促销势头不减。以上海绿地为例，在很多公司因为销售情况不错而缺席的情况下，绿地上海公司仍将旗下的项目带到了今年的“十一”假日房展。
来自搜房网上海站的统计，绿地也是各家房地产公司促销规模和力度最大的，包括绿地领海、绿地东上海、绿地诺丁山等近十个项目均有促销，其中绿地领海（写字楼）的促销力度最大，180万元总价的房源可提供直降20万元的促销优惠。
◎龙湖
继续加紧推售房源
八九月份，龙湖在各地的分公司都取得了不错的销售业绩。重庆龙湖8月定购金额、签约金额双双破10亿元，创造了自身最好纪录。位于重庆新牌坊的花园洋房龙湖·源著，开盘一个半小时即成交254套，销售金额超过4亿元，销售率达到100%。沈阳的滟澜山别墅开盘当日销售房源76套，销售额达2.3亿元，几乎与过去几个月间全城别墅月均销售总量持平。而在上海，龙湖郦城八九月份销售也非常不错。
10月，龙湖依然将全力加紧销售。龙湖地产媒体负责人说，和八九月份一样，10月份也是龙湖地产的销售重头。根据上海搜房网的统计，10月将进入销售末期的龙湖郦城依然有小幅度的折扣促销。
◎碧桂园
广佛区域超500套新货入市
驻扎郊区开发大盘的碧桂园，凭借价格优势，一直以来销售往往力压广州其他开发商。9月28日，记者从经纬行研究中心获悉，8月26日~9月25日期间，碧桂园在广州区域楼盘成交超过6亿元。
《每日经济新闻》记者从碧桂园营销部获悉，“十一”黄金周期间，碧桂园在广佛区域的六个项目将联动推盘，总货量超过500套，产品包括洋房、别墅各种户型。
尽管26日，国土部以及城乡建设部连夜出台政策警醒楼市，但碧桂园相关人士仍表示，“其实现在市场很健康，要把握住这个市场机会做好销售。”
从全国项目来看，目前碧桂园多的是旧盘新货，因为盘子都比较大，所以推货周期长，新盘反而不多。上述人士指出，碧桂园基本都采取快速推盘的策略，随市定价，现在碰到市场好，基本是卖一个光一个，如华碧、顺碧、龙江豪庭、增城的豪园。
上述人士表示，2010年碧桂园全新研发的高品质美墅产品在广东率先上市。下半年将有更多这样的优质产品上市，满足珠三角区域刚性居住需求。
碧桂园8月销售成绩理想，单月实现合同销售金额约31亿元，同比增长约197%；合同销售建筑面积约58万平方米，同比增长约120%。
◎保利
50万平方米货量入市
《每日经济新闻》记者从保利地产营销部获悉，进入9月下半月以来，保利地产在全国范围内将有超过50万平方米的供应量，其中，南京、天津、广州区域等新盘陆续亮相。
近期记者实地踩盘发现，在广州市场上，保利不少新开盘项目尽管价格不菲，但仍吸引了不少购房者认购。保利在广州某远离市区的新盘，折后均价高达1.2万元/平方米，但开盘两天就认购2000套，堪比广州整个区域的成交量。
记者注意到，无论是广州，还是其他区域，保利在此期间新开盘的数量不少，比如在中秋期间开盘的南京项目，当天甚至还加推。
除9月增加推货量外，保利仍在积极跑马圈地。9月28日，保利地产经过49轮的激烈争夺，力压万科等巨头，以7.45亿元将9月东莞最大地块收入囊中，折合楼面地价3513.5元/平方米。据悉，本次起拍价为5.71亿元，地块起拍楼面地价为2692.9元/平方米。
◎富力
掷5亿豪赌黄金周
开发中高端楼盘的富力地产，今年上半年的销售稍逊于保利等房企。下半年开始，富力开始发力。
9月29日，记者从富力地产获悉，今年“十一”黄金周，富力地产将在广州区域推动5盘联动，掷金5亿元作为促销礼物，下足了血本。
受新政影响，定位于中高端盘开发的富力地产今年上半年成交业绩不甚理想。此后富力地产以折扣方式降价，吸引到了许多客户。如位于广州珠江新城CBD区域的楼盘，其促销优惠幅度达2000元/平方米。富力地产董事长李思廉表示，日前大卖的广州亚运城项目今年的销售目标将达到50亿~60亿元。
◎华润
“宁调计划 不调价格”
国庆期间，华润在全国各地计划推出多个楼盘。
8月27日，华润置地发布的2010年中报显示，上半年公司合约销售额仅完成72.68亿元，同比下降28%，仅完成年初摩根士丹利对该公司预设的220亿元年度销售目标的近33%。
截至8月22日，华润的合约销售额仅达到101.59亿元，这个数据已远低于竞争对手万科、恒大、保利、绿城等公司半年的合约销售额。
虽然如此，在公司中期业绩会上，华润置地主席王印却再三强调：“宁可调计划，也不调价格”。对此，一位证券业人士分析道：“在楼市萧条、成交低迷的情况下，恒大、万科、绿地等纷纷调价促销，华润置地一方面新盘开售较少，另一方面并未及时调整价格迎合市场，销售业绩不良可想而知。”
◎奥园
快速开发回笼资金
今年以来，市场上一向甚为低调的中国奥园，也开始了旗下楼盘联动，降价幅度超12%。
该公司营销部相关人士对记者表示，奥园下半年的推货量几乎是总销售目标的一半以上。在这个时期，公司旗下楼盘都将快速开发，以回笼资金为主，这也是目前不少公司在政策调控下的一种营销策略。
9月26日，在奥园公布的8月销售数据显示，公司今年1至8月实现合同销售15.84亿元，合同销售面积147680平方米，与去年持平，但平均售价由去年的4438元/平方米上涨到今年的价10725元/平方米，比去年同期增长了70%。
奥园8月份的销售主要还是来源于北京的长安8号。在1至8月份，北京长安8号实现合同销售7.08亿元，实现合同销售面积11290平方米，均价为62742元/平方米。
该项目自开售以来，屡屡成为奥园业绩手中王牌。本月27日，奥园表示，将增持北京该项目股权达51%。
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