尹中立：国庆节前为什么再出重拳调控房地产？

尹中立（社科院金融专家）

        依我之见，国庆节前再出调控房地产政策的原因有二：一是4月份出台“国十条”之后，经过近半年的市场博弈，房价依然坚挺，部分城市的房价最近还出现快速上涨的趋势，一线城市的交易量也出现明显的回升；二是10月份是传统的住房销售旺季，在销售回升的背景下，不少投资资金已经开始蠢蠢欲动。因此，在节前出台这些政策可以起到打预防针的作用。

        从历次房地产调控看，都没有持续半年以上的，而这次调控经过近半年的博弈之后不仅没有放松，反而不断加码，这说明了本次调控确有不同寻常之处，有兴趣的可以看看笔者在4月份“国十条”出台之后写的政策分析。

        这次房地产调控的主要内容是落实4月份的“国十条”政策，但依然有新的内容。例如：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，在“国十条”中，只强调部分房价上涨过快的城市实施该政策，在“国十条”出台之后只有北京市明确宣布实施该政策，而此次将该政策推广到全国。需要指出的是，北京对异地购房者进行限制后，房价的确得到了控制，但部分二三线城市却被投机客盯上，这次将限制异地购房的政策推广到全国，将对遏制二三线城市的房价上涨起到立竿见影的效果。

        再如，“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这也是新的内容，有些银行打着消费信贷的幌子在搞按揭贷款。“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”是这次调控的重头戏。在“国十条”的第4条中，只是强调“要加紧研究制定房地产税”，而这次明确宣布要“逐步扩大到全国”。

        从市场运行的情况看，10月份将是新楼盘供应的高峰期，大部分城市的住宅供应量都将迅速增加，而市场需求在政策的打压下必将出现减少，可能会使市场的供求形势出现逆转，价格僵持的阶段可能很快结束，房地产市场不久将出现价格下跌。

        对开发商而言，正确的策略应该是降价销售。因为从今年10月份开始，各城市的商品住房供应会迅速增加，而且保障性住房的供应也会大幅度增加，今年的580万套保障性住房的建设任务的落实，意味着明年有大量的廉价住房供应到市场。

        对于股市投资者而言，不仅需要关注房地产行业的股票，而且要注意房地产价格的下跌对其他行业的影响，尤其需要警惕房地产行业大拐点的出现。按照笔者的观察，当前的住房市场需求主要以投机或投资为主，在一线城市和部分二线城市已经出现了这样的现象：需要住房的人没有支付能力，而能买房的人大多数不是自住。这是一个危险的现象，意味着投机或投资者一旦因为房价的下跌而停止购买，市场会立即陷入停滞，2008年下半年曾经出现过类似的情景。当市场价格出现逆转，下跌的趋势与上涨的趋势一样会自我加强，使市场出现崩盘的走势，对于已经运行了长达10年的中国房地产牛市来说，崩盘是所有参与者需要高度提防的事情。

        从最近一年的中国股市看，投资者对可能出现的楼市崩盘已经作出了一定的反应，主要表现为房地产股与楼市的表现出现巨大反差，楼市持续上涨，房地产类上市公司盈利状况良好，但股价不断出现下跌。还有银行股的表现，出现了银行股估值水平创历史新低的情况，而且股价还屡创新低。但如果出现楼市崩盘，影响的将不仅是地产和银行，对钢铁、建材、家电、机械、有色、煤炭等一系列行业都会形成巨大的冲击，将出现系统性的风险。

        股市已经在2600点至2700点之间运行了两个月，面临方向性的选择，这与年初股市在3000点上下面临选择的情况类似，4月中旬的房地产新政使股市下了一个台阶，历史是否会重演？我们拭目以待。



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