多城年末土拍集中放量：局部高溢价频现，整体市场仍处低位

临近年末，多城土地供应迎来集中放量。

11月13日，武汉年内最大规模的一场土拍落槌，当日成交10宗涉宅用地。其中，位于光谷关山大道一宗涉宅用地经过114轮竞价，由绿城以溢价率62.27%夺得，创下2021年7月以来武汉住宅用地溢价率新高。

11月11日—13日，南京连续举行三场土拍，累计成交23宗涉宅用地。11月10日—13日，成都也举行了三场土拍，共成交6宗涉宅用地；在此之前半个月里，成都已累计成交60余宗涉宅用地。

据中指研究院监测，截至11月13日，重点40城待拍涉宅用地中，北京涉及金额约86亿元；苏州、南京涉及金额均接近80亿元，宗数均在20宗以上；重庆待拍地块31宗，涉及金额约51亿元。

“整体看，当前供应储备仍能对年末土地成交形成一定支撑，各城市供地规模和结构有所差异，后续成交表现或进一步分化。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）分析称。

多城土拍进入“小高潮”

进入11月，包括苏州、成都、南京等在内的多个城市土拍市场进入了“小高潮”。

以南京为例，11月11日，南京迎来5宗涉宅用地出让，总土地出让面积213735.20平方米，总起始价35.39亿元，最终4宗地块以底价成交、1宗溢价成交，共收金35.63亿元；11月12日，南京又迎来4宗涉宅用地出让，总土地出让面积75542.94平方米，结果4宗地块均底价成交，共收金21.85亿元；11月13日，南京再迎来14宗涉宅用地出让，总土地出让面积525450.28平方米，最终14宗地块顺利成交，共收金91.64亿元。这三场土拍累计成交23宗涉宅用地，总揽金超140亿元。

无独有偶。11月10日—13日，成都也举行了三场土拍，共成交6宗涉宅用地，总揽金约48.33亿元。据每经记者不完全统计，10月底至11月13日的半个月里，成都已密集成交超过60宗涉宅用地。

在武汉，11月10日，武汉硚口区常码村K3项目宅地成功出让，由武汉城建集团以总价6.80亿元摘得；11月13日，武汉再次成功出让10宗涉宅用地，共收金46.90亿元。

进入年底，其他重点城市的土拍市场也同样进入“小高潮”。中指研究院监测显示，11月四大一线城市北京、上海、广州、深圳均有土地出让安排，二线城市中如杭州、成都、武汉、南京均有多宗宅地出让。上述8座城市合计近116宗涉宅用地出让，总起始价超过768亿元。

中指研究院数据显示，11月以来（截至11月12日），全国300城住宅用地成交规划建筑面积2292万平方米，土地出让金额926亿元。其中，一线城市住宅用地成交规划建筑面积15万平方米，出让金额42亿元；二线城市住宅用地成交规划建筑面积和出让金额分别为799万平方米、404亿元；三四线城市住宅用地成交规划建筑面积和出让金额分别为1478万平方米、480亿元。

从成交结构看，300城宅地成交的389宗住宅用地中，278宗来自9月的公告，占比达71%；11月下旬，苏州、南京、重庆等城市仍有多宗地块拍卖。不过，在曹晶晶看来，当前供应储备仍能对年末土地成交形成一定支撑，各城市供地规模和结构有所差异，后续成交表现或进一步分化。

哪些地块高溢价成交？

每经记者梳理发现，近段时间，高溢价地块也在多个城市出现。

11月13日，南京奥南地块经过113轮竞价，以溢价率11.79%成交；江苏联辰置业经过307轮竞价，以9.79亿元拿下江宁科学园地块，溢价率达46.12%；百家湖地块经184轮竞价，以溢价率43.14%成交。

同日，武汉东湖新技术开发区汽发社区项目地块经过114轮竞价，由绿城以总价14.85亿元、溢价率62.27%竞得。中指研究院华中分院分析师李国政分析称，该地块容积率只有约2.1、限高80米，是关山大道沿线罕见的低密纯宅地；与华中科技大学南门一路之隔，周边有光谷步行街、湖北省中医院光谷院区，还能依托地铁2号线与关山大道的交通网络。更根本的因素在于产业和人口：今年1—10月，光谷住房成交量居武汉全市第一，同比增长104%。

同样在11月13日，义乌福田一宗商住地经过124轮竞价，由浙江亨达控股以溢价率96.1%竞得，这也是本周土拍市场溢价率最高的一宗地块。中指研究院华东大区常务副总高院生分析指出，96%溢价率+124轮竞价，本质不是“板块普涨信号”，而是极小体量、强地段、可确权现金流资产在义乌本土买家手中的稀缺溢价。“楼面能够破2万元，取决于垂直楼单户总价与商户自营、出租模型的承受力，而非普通住宅去化逻辑。”

不过，从更广范围来看，土地市场仍处于低位。据中指研究院数据，11月以来（截至11月12日），300城宅地平均溢价率为1.87%，成交仍集中在三四线城市，一线城市成交规划建筑面积约15万平方米。

而从成交价格来看，中指研究院监测显示，11月以来，重点城市溢价成交地块中，地块起始价普遍在10亿元以下，低总价地块继续受到企业关注。整体看，区位条件、产品空间与资金占用的综合平衡，仍是房企参拍决策的重要依据。

另据普睿数智数据，“8·28”新政之后，整体成交宅地的平均单宗体量有所下行，产生溢价的地块在规模上的收缩趋势更为明显，“小地块更受追捧、大地块趋于审慎”的规模分化格局愈发清晰。在溢价地块上，这一趋势表现得更为显著：“8·28”新政前溢价成交地块的平均单宗体量为6.06万平方米；“8·28”新政后溢价成交地块的平均单宗体量降至5.06万平方米，单宗体量中位数仅4.37万平方米，降幅明显高于整体市场水平。

“‘8·28’新政后房企的加价拿地行为，愈发集中在规模更小的项目上；大体量地块即便区位尚可，也难以撬动市场的竞价热情，更多以底价成交或延期出让收场。”克而瑞集团联席董事长丁祖昱在一份报告中指出，房企愿意加价的地块具有三类特征：低密、小体量、低总价。“这些都指向同一件事：把单个项目的资金占用压到可承受的范围内。”

中指研究院数据显示，11月以来，南京、重庆、济南、荆门、徐州等地继续发布商品住房销售制度改革实施细则，海南以省域为单位跟进，已落地城市（省份）增至24个，多数城市规定8月28日前已公告未出让的地块，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

规则一改，回款节点随之后移。普睿数智研究中心按样本城市典型项目测算，现房模式相较期房新增的财务成本约占总地价的11%；资金占用周期从过去的半年至一年拉长到两年以上。

在曹晶晶看来，后续核心城市优质地块仍有望获得企业关注，但整体市场热度预计维持低位，不同城市、不同板块及不同出让条件地块的成交表现将进一步分化。

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封面图片来源：AI生成