融资渠道收窄 房企资金再承压

每经记者  吴文坤  发自北京

        房地产新政出台后，销售遇冷让房企苦不堪言，而融资渠道的收窄对于它们而言更是“雪上加霜”。

        统计显示，截至8月31日，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元下降了378亿元，较去年同期的349.6亿元下降了1133.2亿元。其中共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加超过一倍。

        “房企融资的渠道实际上与之前相比大大收紧了。”中国房地产学会副会长陈国强认为。此前一段时间都有传闻说要停止开发贷款，对于之前那些在拿地和融资上有不良记录的房企，可能会在获取新的贷款或者资产重组时受到更多的限制。

        光耀东方董事长李贵斌认为，当前房地产企业资金链的问题，反映出房企开发节奏的问题。

        他透露，这个月光耀东方在山东开了一个盘，销售额达30多亿元，在北京有一个盘，销售额也达20多亿元，该公司计划今年还有三个盘开盘。

        “我们无形当中适当地控制了节奏。”李贵斌认为，这次调控对企业来说是一个机遇，在资金链紧张的时候，一些位置和产品不好，时机也不对的地产商将首当其冲，尤其在京津地区。至于那些有品牌和实力的地产公司，在这一轮的调控当中恐怕是一个机会。

        不过，大多数房企的现金流压力或将伴随着政府后续相关政策的出台而加大。

        浙江省近日发布了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见修改稿)，自2010年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。

        陈国强分析，北京、上海可能接下来也会采取同样的措施。“对于多数企业来说，在当前融资环境受限的情况下，又增加这么一个新的要求。”他认为，这对于企业的资金状况肯定会造成新的压力。

        现金流紧张的背后还有巨大的负债压力。

        统计显示，上述112家地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和去年末分别增加了601亿元和1260亿元。其中超过80家上市公司资产负债率高达50%以上，万科、保利地产、招商地产、金地集团中期负债达到了2779.4亿元，占整个负债额的35%。

        “融资渠道受限，需要房企在融资渠道、融资方式上想更多办法、有更多的创新，需要面临更高融资成本。”陈国强认为，房企必须正视这一现实。

        据了解，有部分房企现在通过境外的一些融资手段，比如票据融资等进行融资，但此类融资的成本非常高，年息超过10%，大大高于内地通过银行等常规渠道融资。

        此外，投资于房地产方向的信托产品则呈火爆之势。据有关机构统计，8月份国内信托公司共计发行了103只信托产品，其中投资于房地产领域的有33只，占比近1/3，房地产信托的预计发行总规模达170多亿元。

        不过，陈国强认为，信托融资对房地产企业是一个选择，但由于前一段时间银监会对于银信合作也提出了一些限制性的要求，因此房企要走信托这条路未必通畅。

        “产业投资基金这些都可以去尝试和探索。”陈国强认为，经过新政后几个月的市场低迷，对于多数企业来说，到今年年底比较现实的途径还是通过市场销售回笼资金。



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