尹中立：房地产调控出现新气象

尹中立

        自国务院出台对房地产进行严厉调控百日之后，房地产市场出现了一些新的气象，最明显的征兆就是“死多头”——任志强在公开场合“劝降”，号召开发商们赶快降价。这是自有房地产调控以来第一次看到任先生“从了”。

        开发商的确是见多识广的，在改变对市场看法的背后一定是嗅到了一些和以往房地产调控不一样的气息。

        新气象之一是解决住房问题的思路有了重大变化。

        从本次调控工作的着眼点看，似乎更注重保障性住房的建设，这也是历史发展的必然结果。我国的住房制度改革是从1998年启动的，最初的目标是实现住房分配的货币化与市场化，该目标在2003年基本实现。2003年以后的房地产市场发展轨迹告诉我们，过度强调住房分配的市场化必然会导致房价上涨超过中低收入者的承受能力，不利于社会的稳定和可持续发展。笔者的研究表明，伴随着土地价格不断上涨，社会财富会更多地向政府与企业集中，使居民财富占社会总财富的比例迅速下降，结果是居民消费占GDP的比例迅速下降，从而导致中国储蓄率的异常高企，这是中国经济结构失衡最重要的原因之一。当前居民消费只占GDP的35%左右，这样的经济增长方式已经走到尽头。

        因此，增加保障性住房建设不仅是为了短期房地产调控的需要，更是中国经济可持续发展的需要，意味着中国住房制度由以前的单纯市场化变为“双轨制”（市场化住房分配制度与政府的住房保障制度并行）。

        新气象之二是调控方式与手段出现变化。

        在某种意义上讲，对地方政府最有效的调控手段就是“乌纱帽”。历史经验表明，房地产领域是腐败高发区。最高人民检察院在3月份全国“两会”上所提交的报告指出，2009年严肃查办土地出让、规划审批、招标投标等职务犯罪案6451起，数量巨大。而从以往查办的房地产相关案件看，腐败几乎渗透到立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。

        8月19日，中央纪委、最高人民检察院、监察部、国土资源部等部门联合召开电视电话会议，部署深入开展国土资源领域腐败问题治理工作，再结合近日引起社会广泛关注的辽宁抚顺市国土资源局顺城分局局长罗亚平贪污受贿1.45亿元一案，说明了通过反腐败的方式确保房地产调控政令畅通的战斗已经打响。

        作为房地产调控政策的主要执行部门，国土部在这个方面已经先行一步，日前通报了房地产用地专项整治情况，并表示将采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。笔者估计，随着查处工作的深入，还会有更多的乌纱帽落地。

        新气象之三是金融措施更为缜密。2009年底开始的房地产调控之所以到目前为止都没有起到很好的效果，最主要的原因是开发商钱多，有了充足的资金就不愿意降价销售。在4月中旬之后，商业银行对开发商的贷款有了较多的限制，但仍可以绕道信托公司给开发商贷款，而且贷款的利率高达10%以上，该通道在短短的几个月时间里给开发商补充了1万多亿的资金，单月融资最高达5000亿元以上。8月初，这个通道被银监会强行关闭。

        在部分城市拟出台的“商品房预售资金监督管理暂行办法”也属于对症下药之举。该办法的基本框架是，今后房地产企业或将不能直接收存预售资金，将统一划入监管账户。如需用款需经施工单位、监理单位加以确认，分4个资金使用节点，每次使用不得高于总额的25%，且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

        以上两刀可谓“刀刀见血”，比历史上任何一次房地产调控中使用的金融手段都要厉害。

        总之，在这样的新气象之下，市场也应用全新思路来对待当前的房地产调控，再用老眼光恐怕是会过时的。



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