北京楼市僵持4月“金九银十”房企谋突围

每经记者  张敏  发自北京

        房地产调控新政出台4月有余，房企如何自处？“金九”已至“银十”在前，又该如何打破买卖双方的僵局？9月3日，在《每日经济新闻》主办的“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上，与会嘉宾各抒己见，有嘉宾认为在房企资金面紧张的情况下，短期内价格战已经难以避免，降价保量不失为打开僵局的一剂良方，也有不少嘉宾认为，进军二三线城市和商业地产更是房企未来的转型方向。

        “一线城市住宅的黄金时代已经过去，二三线城市的增长空间、发展机会明显大于一线城市。”9月3日下午，中国房地产学会副会长陈国强在由《每日经济新闻》主办的“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上表示。

        自4月17日“国十条”出台以来，北京楼市的僵局已经持续了4个月有余。在一线城市发展空间普遍萎缩的情况下，越来越多的企业开始瞄准二三线城市的房地产市场。

        然而，走向二三线市场并非“突围”的唯一选择。始于8月底、9月初的降价潮，预示着未来楼市价格战的开打已不可避免。陈国强表示，牺牲价格换取成交量，可能将是未来一段时间北京房地产市场的主流。

        与会嘉宾认为，销售的回暖将使企业的资金链受益。在“金九银十”的传统销售旺季里，企业如何应对，将在很大程度上决定其生存与发展。

“突围”之路一：降价保量回收资金

        万科刚刚发布的数据显示，8月万科实现单月销售额119.9亿元，创下国内房企单月销售的历史记录。119亿元，对于任何一家房企来说，都足以成为一笔  “救命”的巨款。

        陈国强在回答记者提问时表示，在融资越来越困难的情况下，企业开始趋向于牺牲价格换取成交量。可见销售回款对房企的资金流起着重要的作用。

        在上述论坛上，几乎所有与会嘉宾都认为，在新政的持续作用下，未来北京房价仍有下降空间，但降幅不大。

        阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示，北京中心区的房价很难降下来，因为土地供给很少，且拆迁成本很高。但是近郊和远郊的房价有非常大的下降压力，主要由于此前这些地区频现“地王”，房价上涨过快。

        在二手房方面，链家地产副总裁林倩表示，第四季度，北京二手房价不会有明显的下降空间。她在论坛上说，二手房价格稳定有三个前提：一是政策预期稳定，二是一手房价格降幅有限，三是二手房成交量比较稳定。据此，她认为，尽管北京市场的促销活动较多，但新盘降价的情况比较少，总体降幅也不大。受此传导，未来二手房市场价格也不会大降。

“突围”之路二：进军二三线和商业地产

        在价格之外，企业同时在进行战略调整。按照陈国强的说法，二三线城市的房地产市场发展空间巨大，在未来5年到10年将可能迎来一个高速发展的阶段。

        范小冲也认为，第二轮城市化正在二三线城市上演，这些市场以刚性需求为主体，房价也处在稳中有升的通道中。他认为，中国房地产市场整体仍是健康的。

        事实上，从标杆房企的动作来看，进军二三线城市的趋势已经较为明显。陈国强表示，类似万科等品牌房企，在二三线城市的市场销售比重已明显增加，新增土地的比重也在上升。

        根据国家统计局公布的数据，今年7月，在全国70个大中城市中，有50个城市房价实现上升，其中除北京外，其余49个均为二三线城市和中西部城市。

        同时，商业地产也成为房企资金新的“蓄水池”。光耀东方董事长李贵斌表示，商业地产受本轮调控影响较小，未来的升值空间仍然很大。

        数据显示，今年1~7月，全国商品住宅销售额仅增长11.7%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长了74.3%和47.9%，销售单价也分别上涨8%和25%，明显好于住宅。

        近期，包括保利、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企纷纷表示，将加码商业地产。其中，中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

        不过李贵斌表示，此时商业地产的机会相对大一些，但由于每个企业都有各自的定位，企业应从自己的实际出发，选择能让公司盈利的商业模式。



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