楼市博弈加剧 调控进入“攻坚战”

　　各地楼市出现了冷热不均的现象：北京楼市成交仍未走出低迷，部分城市则再现“日光盘。”如何看待这一现象？接受记者采访的多位业内人士和专家认为，一方面，中央政府一再强调调控决心，楼市持续反弹的可能性很小，即便出现反弹，也很可能招致更严厉的调控政策；另一方面，随着一些主流开发商降价换量策略见效，其他开发商也可能采取跟进策略，导致刚性需求由观望逐渐入市，楼市博弈将进一步加剧。

　　楼市成交冷热不均

　　总体来看，进入8月份，楼市显得比较沉寂。其中，成交量不温不火，低位波动，价格则保持平稳。但与此同时，一些地方却续出现“日光盘”等热销项目，使楼市走势变得扑朔迷离。

　　记者根据北京房地产交易官方网站数据统计，截至8月22日，北京商品住宅期房网上签约量为3340套，日均为151套，环比下降5.6%。如果剔除经济适用房和限价房，北京商品房实际成交量为2656套，日均为120套，环比下降7.7%。并且，上述数据同比分别下降60%、65%，说明北京房地产市场的调整仍在继续。

　　但是，就在上周，上海、杭州分别又有楼盘热销，并且有地方陆续出现“日光盘”热销项目。

　　“这些热销项目总体上都是郊区低价房，或低价入市楼盘、降价促销楼盘。”北京中原地产张大伟说。

　　他告诉记者，中原地产对8大城市7月销售量最高的40个楼盘进行了调研，其中主流房企的楼盘占65%。“包括上海、杭州等地的项目，大都是主流开发商的项目，降价促销是共同点。”

　　张大伟直言，目前对二、三套购房的限制性信贷政策仍在，所以投机炒作购房者并不多。

　　“我认为在受到几个月的压抑后，刚性需求是此轮成交的主力。”他进一步分析指出，从热销的楼盘来看，虽然房价仍不低，但由于户型小，总价并不高。

　　调控进入“攻坚战”

　　专家普遍认为，虽然“日光盘”再现，但楼市借机反弹的可能性很小，调控已经进入“攻坚战”，楼市深入调整在所难免。

　　记者注意到，国务院副总理李克强8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作。而近期国土资源部对全国房地产闲置土地整治情况进行通报，银监会则建议对四城市“三套房停贷”，以及住建部关于继续进行房地产调控的表态、北京市有关商品房预售款“专户管理”政策的研究……一系列信息都表明房地产调控从严的趋势正在形成。

　　另一方面，虽然有楼盘出现降价热销，但是“由于供应量充足，开发商还不敢就此提价，例如保利茉莉公馆首期开盘16700元/平方米，接下来开盘价为17000元/平方米。”张大伟说，与此同时，附近的其他楼盘则准备下调销售价。

　　事实上，根据中原地产的调研，目前保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等主流开发商热销项目均已出现价格松动。并且，随着这些主流开发商降价换量策略见效，必然会对其他开发商起到示范作用。

　　记者注意到，新政出台前后土地市场的调整更为明显。其中，北京土地溢价率从新政之前的110.6%下调至目前的23.2%，下跌超过六成，楼面价也低于2009年。

　　据统计，截至8月17日北京共出让土地137块，其中新政以后出让70块，超过新政前平均水平，而楼面价则明显出现下调，其中总楼面价从6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米，下调58.3%；住宅用地楼面价也从新政前的12258元/平方米，下调到新政以后的5113元/平方米，下调近六成。

　　“8月份北京住宅土地成交放量且大部分低价成交的情况，很可能对周围的商品房市场起到明显的拉低价格作用。”张大伟说。

　　对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，“地方政府必须落实‘新国10条’，加快保障性住房建设，并且切实督促开发商加快土地开发以增加住房供应量，否则‘调控’就会成为‘空调’。”