业内人士表示，销售出现回暖的原因，一方面是部分开发商加大推盘力度，并打折促销所致；另一方面是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始有所释放。
编者按：自7月以来，以京沪深为代表的一线城市的楼市在房价小幅松动后又现回暖态势，成交量反弹明显。在需求释放带动下，房价又有抬头迹象。
楼市调控走向何方？ 资料图片
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北京：开发商低价促销
自国务院楼市调控新政实施以来，北京住宅市场进入成交低迷期。不过，这一局面在7月被打破。经过几个月的“观望期”后，北京楼市的成交量开始出现反弹迹象。
北京市房地产交易管理网数据显示，7月北京市住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，环比上涨15.42%，为调控新政实施以来成交量首次出现回升。7月住宅期房成交量为4960套，环比增长16.95%；7月现房成交套数为776套，较6月的720套小幅上升。
8月前三周，北京市住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为3754套，日均成交179套，较7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量为3098套，日均成交量环比7月下降7.5%，住宅现房成交套数为656套，日均成交量环比7月上涨24%。
从7月和8月北京新盘的位置来看，大多数开盘的项目都集中在远郊区县。正是由于低价房供应比例上涨的因素，成交量开始出现环比回升。不过，与去年同期相比，北京楼市的成交量仍有明显下调。仅从8月第三周（16日-22日）数据来看，虽然住宅期房成交总量1017套，环比第二周上涨27.1%，但与去年同期相比却下降65.4%。
“从数据看，楼市依然延续调整趋势，目前市场成交量未达到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地产研究员张大伟认为，8月第三周成交量上涨，更多的是属于底部调整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比调控新政实施前多了1万多套，开发商的销售压力逐渐加大。
由于郊区县的低价房集中供应，北京6月和7月成交均价和开盘均价连续回落。7月的成交均价降至每平方米18877元，环比跌幅为3.22%；开盘均价回落至每平方米22500元，环比下跌3.61%。
业内人士指出，房地产调控政策的后续效果正逐步显现，目前入市项目大多采用低价策略。随着未来资金压力的进一步加大，加快项目销售和周转将成为开发商的主要目标。
上海：购房者沉不住气
上海楼市曾一度流传“房价下跌”的传闻，但绝大多数买房者仍感觉不到下跌的变化。开发商的“降价”和“假摔”成为市场争论的焦点。
在浦东新区工作的唐先生，在4月中旬刚交了2万元意向金。在国务院楼市调控新政出台之后，他经过考虑，索性毁约，2万元意向金“打了水漂”，从此天天关注楼市信息，盼着新政能让房价跌一点。但三个多月来，上海市区的房价仍“高不可攀”，郊区部分楼盘倒开始有了降价的“苗头”，这让唐先生有点动心，准备出手。
唐先生的想法与多数购房者的心态相同。“小跌就出手”成了许多购房者的选择，购房者沉不住气，加上部分开发商“试探性”降价，让上海楼市近期出现了“回暖”的迹象。
中国房产信息集团统计数据显示，7月上海商品住宅成交均价为每平方米19444元，环比跌幅为3.2%。7月上海商品住宅签约3975套、成交面积43.3万平方米，环比分别上涨6%和2.12%。业内人士透露，购买婚房、学区房等以满足自身刚性需求的买房者，是7月住宅成交量反弹最主要的买家。
成交均价似乎跌了，但买房者却没有感觉到。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期成交量出现反弹，开发商降价的可能性反而更小。
分析人士认为，从统计数据来看，成交均价下跌，并不意味着房价下跌。买房人的普遍感受是，上海许多区域的房价并没有下跌，中心城区房价依旧“高不可攀”。
陆骑麟认为，前段时间上海楼市成交均价连创全年最低，主要是由于成交结构造成的。“中低端楼盘销售较多，而由于国家一系列调控政策的出台，用于投资、投机的高端楼房卖不动了。”高价楼盘“卖不动”，低价楼盘“销路好”。
佑威及“楼市专评网”联合提供的数据显示，16日至22日，上海商品住宅新增供应面积达16.7万平方米，相当于前一周的2.46倍，虽然仍低于年均水平，但已是7月以来的最高点。同时，16日至22日，上海商品住宅成交均价为每平方米20095元，环比微涨1%，再破两万元。
同时，部分开发商玩起数字游戏。开盘前，先报出一个较高的预计开盘价。等到开盘时，再报出平常价格，并宣称“大幅降价”。其实，楼盘的实际价格，仍比周边或前期楼盘的售价高出不少。
深圳：商品房量价齐升
16日至22日，深圳商品房呈现量价齐升局面，成交量出现明显放大，创出近十周来的新高，新房成交均价也保持增长。
据深圳房地产信息网的监测，16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，环比大增72.4%；成交面积为73690平方米，环比增长74.07%；成交金额为15.7亿元，环比大增1.1倍；成交均价为每平方米21368元，环比上涨18.6%。二手房市场16日至22日共成交2533套，环比增幅达22.5%；成交面积24.7万平方米，环比增加四成。
世联地产报告认为，16日至22日深圳新房成交的大增主要是因部分前期热销的项目集中备案所致。盐田区豪宅的放量成交是深圳楼市成交均价的上涨重要影响因素之一。深圳涉及阴阳合同的房地产监管办法于9月1日即将正式实施，可能是导致近期置业者担心购房成本上升，从而集中入市使二手房市场有所回暖。
尽管16日至22日大幅增长属于特例，不过自8月以来，深圳商品房市场销售回暖迹象确实较为明显。
根据统计，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已经超过7月1681套新房的成交量；总成交面积达到15.93万平方米，同样也超过7月14.2万平方米的成交面积。业内人士认为，按照目前的周成交趋势，8月成交量将创出新政以来的新高。
一手房价格自8月以来也出现连续回升，16日至22日，由于盐田豪宅的拉动，均价近8周以来再次重回每平方米2万元的水平之上，达每平方米21368元。
二手房市场同样回升明显，16日至22日成交量创下近十周来的新高，不过与调控新政出台前单周3000多套的水平仍有一定差距。
业内人士表示，销售出现回暖的原因，一方面是部分开发商加大推盘力度，并打折促销所致；另一方面是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始有所释放。
世联地产报告认为，目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，反弹态势可能不会长久。从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，直到成交量的二次触底后，价格低谷才能形成。
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重庆
成交上扬再现抢房 新盘扎堆试探市场
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7月以来，重庆楼市再现抢房现象。部分区域优势突出、定价合理的楼盘备受当地置业者的青睐。“我们位于主城区的中档项目协信城、高端项目协信公馆等项目，即将于8月底、9月初开盘，目前客户的认购情况已比较理想。”重庆房地产企业协信集团有关负责人21日对中国证券报记者表示。分析人士认为，7月和8月，重庆楼市已出现“新盘扎堆、淡季不淡”的现象。为备战“秋交会”，开发商已开始提前试探市场。
据中国指数研究院西南分院监测数据显示，7月，重庆主城区商品房共成交148.86万平方米，环比增长11.78%。受开发商推盘加速、供应增加的影响，8月以来，重庆主城区商品房成交量继续攀升。8月第三周（16日—22日），重庆主城区商品房成交量达48.59万平方米，高于7月周平均成交水平31%。
扎堆开盘
领域机构市场研发中心统计显示，重庆8月新开楼盘将达到40个左右。供应量约50万平方米，环比增长近五成。1日至17日，重庆新办预售许可证38份，包括龙湖、金科、保利、鲁能等房企将先后在8月扎堆入市。
在高层项目中，8月开盘的有复地·天玺等。而在洋房和别墅等低密度物业中，有保利·江上明珠等项目推出。
分析人士认为，每年7月和8月是楼市的传统淡季。但由于受国务院楼市调控新政影响，不少在5月和6月期间应该推盘的项目，却放缓推盘，导致大量项目积压。当开发商看到政策的持续性后，不得不开盘，由此出现了7月和8月“新盘扎堆、淡季不淡”的现象。专家预测，8月重庆主城区单周新增量将继续维持在6000套左右。从8月重庆楼市项目加大推盘力度可以看出，目前开发商已开始提前试探市场，为备战“秋交会”做好准备。
协信集团一位营销经理指出，重庆房价尚处于相对理性阶段，购房者在经过近3个月的心理降价预期之后，对房价有了一个新的评估。另外，两江新区的成立更是对重庆城市价值的提升，让购房者增强了对楼市的信心。
豪宅趋热
位于渝中区的协信公馆是重庆顶级的城市豪宅，近期前去咨询和认购的客户络绎不绝。无独有偶，协信旗下的别墅项目江山公馆、彩云湖1号等也持续热销。业内人士指出，区域规划利好以及房价相对较低，是带动重庆豪宅市场趋热的主要因素。
协信集团销售人员介绍，重庆豪宅楼盘的客群中，外地投资客占相当大的比例。其中部分豪宅楼盘外地投资客的比重甚至达到八成。业内人士分析，5月获得通过的两江新区规划是推动外地人赴重庆购房的重要因素。而外地投资客进入，以选择高端住宅为主。
此外，与其他中心城市相比，重庆豪宅价值相对低估，也是外地投资客进入的原因。目前，重庆豪宅价格是北京、上海的1/5。即使与成都、武汉等中西部中心城市相比，重庆豪宅每平方米也要低2000元以上。
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济南
部分楼盘涨价试探 买房如赶“傍晚菜场”
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唱多未来楼市的论调近期再次在山东省济南市出现。济南的一些开发商开始采取新的博弈手段：试探性涨价。业内人士将当前的济南楼市比喻为“傍晚的菜市场”。
变相涨价
济南市建委“透明售房网”数据显示，1日至15日，济南一手房签约成交量为881套，环比7月上半月上涨约16％。其实，新建住宅销售环比反弹趋势在7月就已出现。
中国证券报记者发现，济南部分楼盘近期确有小幅涨价迹象。在8月打折促销的楼盘中，多数楼盘的折扣力度已较7月有所减弱，目前多为9.8折、9.9折，仅有少数几个楼盘推出低于9.5折的折扣。
“一些有刚性需求的购房者开始入市了。”位于济南北部的一个楼盘的销售人员表示，他们也在酝酿涨价，每平方米大约涨50元。
市场人士分析，一些楼盘价格小幅上涨和折扣力度减弱现象的背后，是开发商在试探市场和购房者的反应，为下一步的调价做铺垫。同时，也不排除开发商集体涨价的可能。
“但这并不能说明济南楼市出现了大的转折，与前期的打折和低价入市一样，这是开发商试探市场的惯用策略。”这位人士指出，开发商想知道涨价对成交量会有什么影响，这正是买卖双方博弈加剧的表现。
供需失衡
济南土地市场上半年供需两旺，地王频出，一线开发商加快进驻济南的脚步。不过，住宅市场呈献给消费者的却是严重失衡的供需关系：在近300万人口的市区，一手住宅市场供应量竟一度不足2000套。
供需失衡加上全国房地产市场的火爆，使济南房价在经历2009年大涨41.4%之后，2010年1-4月又上涨10.1%，达每平方米9344元的历史最高点。新浪乐居调查显示，在接受调查的网友中，近八成认为济南房价上涨速度过快。
随着国家楼市新政的出台，济南房地产市场在短期内观望氛围浓厚，但是以刚性需求为主的特点决定当地市场仍保持一定的成交量。
相对于全国其他同类城市而言，业内普遍认为，济南楼市有一定特殊性：市场供应量偏少；虽然楼盘品质已有很大提高，但相对于成都、武汉、长沙等城市还有差距，济南房价总体偏高。
有业内人士将当前的济南楼市比喻为“傍晚的菜市场”：虽说菜不如早晨新鲜了，可下班回家的人们做饭需要，买菜的人还比较多。菜的供应量和品质不是特别理想，可如果买菜的要和卖菜的讨价还价，降价的空间还真就不大。
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三亚
旅游淡季成交低迷 政策带动明天更好
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目前处于旅游淡季的海南省三亚市，商品房的销售情况令人大跌眼镜。根据海南省住房和城乡建设厅23日公布的数据，三亚房地产市场近期甚至出现单日零成交的情况。不过，在海南建设国际旅游岛等政策的带动下，三亚楼市的前景仍为业内所看好。
成交低迷
“现在三亚湾附近临海的公寓和别墅要卖到每平方米3万元到5万元，市区也要每平方米1万元以上。”18日，中国证券报记者刚下飞机坐上出租车，司机便聊起了三亚暴涨的房价：“这些房子可不是我们这些老百姓能买得起的，大部分都被外地的有钱人买走了。现在是三亚旅游淡季，你晚上去看看那些楼房里有几家亮灯就清楚了。”
中国证券报记者在20日晚上9点左右来到靠近鹿回头公园的号称“三亚最贵楼盘”的小区，发现所有临街的楼中只有一两户亮灯。而这一楼盘在网上的报价是均价每平方米5.2万元。
在经历了一轮价格暴涨后，三亚楼市进入了相对缓和的阶段。今年年初，三亚出台了“一人限购五套房”的政策。国务院楼市调控新政的实施也对三亚楼市造成影响。近期三亚楼市成交量急剧萎缩，暂时还看不到反转的迹象。
最新出炉的三亚楼市数据显示，16日到22日，三亚商品房签约33套，较前一周的205套大幅下降，其中有3天的签约量都不足10套，两天出现零成交。然而，三亚房价飙升却给周边地区带来了机会。一位在三亚工作的人士表示，他刚去五指山市看了房，均价每平方米7800元，两年后交房。据他介绍，这个楼盘的一期已经全部销售完，二期马上开盘。
前景看好
虽然销售量并不乐观，但并不妨碍业内继续看好三亚的楼市。业内人士认为，近期的低成交量一方面与前期三亚房价暴涨有关，另一方面，作为热带旅游城市，目前正是三亚旅游的淡季，而每年3月到9月的旅游淡季也是三亚房地产的淡季。而国家调控政策也使有购房意愿的消费者持币观望。
正是因为看好三亚房地产未来的前景，三亚的一些规划区内还出现村民扩建住宅以获更高拆迁补偿的情况。中国证券报记者在三亚看到，沿海规划区内有很多小别墅似的农家院，一家三五口人往往住在四层高的独栋小楼里。还有更多的小楼正在修建中。这些都是村民近期自行抢建的，为了在今后规划区拆迁时，能够获得好的赔偿。
目前，三亚还在重点打造海棠湾“国家海岸”等项目，据该项目有关人士介绍，投资的项目包括301医院海南分院、开维凯宾斯基度假酒店等。在三亚的一位外地人士告诉中国证券报记者，现在三亚相对比较差的就是医疗和教育。这些基础设施完善后，三亚房价还会有上升空间。
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